چالش‌های ممیزی اراضی و املاک در اهواز

اهواز، کلانشهری با تراکم جمعیتی بالا و چالش‌های منحصربه‌فرد شهری، سال‌هاست با مسئله‌ای به نام «نقص بانک اطلاعاتی اراضی و املاک شهر» دست و پنجه نرم می‌کند. آخرین ممیزی جامع املاک این شهر به سال ۱۳۸۵ بازمی‌گردد؛ غفلتی ۱۵ ساله که برنامه‌ریزی شهری را به سمتی سوق داده است که طرح‌های توسعه همچنان بر اساس آمارهای منسوخ دهه ۸۰ پیش می‌روند. اکنون، فاز دوم پروژه ممیزی اهواز از بهمن ۱۴۰۳ در منطقه پنج کلید خورده است. این پروژه نه تنها یک تکلیف قانونی، بلکه فرصتی است برای نجات سرمایه‌های شهری و تبدیل اهواز به الگویی برای مدیریت داده‌محور. اما آیا شهرداری اهواز می‌تواند از چالش‌های ساختاری عبور کند؟ محمد رحمتی، مدیر پروژه ممیزی شهرداری اهواز، در دفتر کارش با چهره‌ای مصمم از چالش‌های پیش‌رو می‌گوید: «ممیزی برای اهواز تنها یک پروژه معمولی و اداری نیست. این بانک اطلاعاتی، زیرساختی است برای نجات شهر از بحران‌های آینده. مثلاً داده‌های ایمنی ساختمان‌ها به ما کمک می‌کند سازه‌های فرسوده را شناسایی کنیم تا پیش از وقوع فاجعه، اقدام کنیم. رحمتی به اهداف کلان پروژه اشاره می‌کند: ایجاد بانک اطلاعاتی یکپارچه شامل مالکیت، کاربری اراضی و املاک، اطلاعات اصناف و یکپارچه‌سازی داده‌های مکانی. او توضیح می‌دهد: «در حال حاضر در منطقه پنج، چهار تیم میدانی مشغول ممیزی هستند که پس از پایان کار در معابر مورد نظر، اطلاعات استخراج شده، نه تنها به افزایش درآمد شهرداری منجر خواهد شد، بلکه برای مدیریت بحران، ترافیک، و حتی مقابله با ساخت‌وسازهای غیرمجاز در همین معابر حیاتی خواهد بود.» وی در ادامه با اشاره به کمبود نیروی انسانی، نبود نرم‌افزار تخصصی و املاک فاقد سند آنها را چالش‌های اصلی در ممیزی دانسته و می‌گوید: «در حال حاضر تنها چهار تیم میدانی برای پوشش یک منطقه فعال هستند، در حالی که تهران با ساده‌سازی برخی پروسه‌های کاری و برون‌سپاری به شرکت‌های خصوصی، عملیات ممیزی را بدون چالش نیروی انسانی اجرایی می‌کند.» وی افزود: «برداشت دستی داده‌ها و اطلاعات یکی از اصلی‌ترین موانع در افزایش مدت زمان ممیزی و برخورد با چالش‌های دیگر است چرا که طولانی شدن یک کار خود موجبات بوجود آوردن سایر مشکلات می‌شود. در این مسیر نیز جلساتی با سازمان فناوری اطلاعات شهرداری اهواز در جهت رفع این مشکل بزرگ داشته‌ایم.» وی در ادامه با اشاره به شناسایی املاک مجهول‌المالک در حاشیه کارون گفت: شناسایی این املاک بدون سند و مالک، همکاری سایر دستگاه‌های مسئول را می‌طلبد و این امر به دلیل عدم وجود پروسه‌های کاری مشخص زمان زیادی از این پروژه خواهد گرفت. وی در پایان از نقش امینی شهردار اهواز و حشمت نژاد، معاونت مالی و اقتصادی شهرداری اهواز به دلیل نگاه ویژه در پیشبرد این طرح ویژه و راهبردی پس از سال‌ها قدردانی می‌کند. اهواز در اجرای ممیزی، سابقه‌ای پر از فرصت‌های ازدست‌رفته دارد. در سال ۱۳۹۳، مناقصه‌ای برای ممیزی مناطق ۱ و ۲ با الگوبرداری از مدل تهران برگزار شد، اما نتایج آن در گزارش‌های خاک‌خورده دبیرخانه‌ها مدفون شد. یک دهه بعد، در سال ۱۴۰۳، فاز دوم پروژه با وعده‌های تازه آغاز شد، اما این بار نیز چالش‌های قدیمی سر باز کردند. علی‌مدد هاشم‌پور، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر اهواز، در سال ۱۴۰۰ اذعان کرد: «در ۱۵ سال گذشته، ممیزی املاک در اهواز انجام نشده است.» این اعتراف، گواهی است بر غفلتی که هزینه‌های سنگینی برای شهر داشته است: - تعویق در سنددار کردن اراضی حاشیه کارون که مدیریت این مناطق را برای سال‌ها مختل کرد. - ناکارآمدی طرح‌های تفصیلی مبتنی بر داده‌های دهه ۸۰ که با واقعیت‌های کنونی اهواز همخوانی ندارد. در حالی که اهواز درگیر چالش‌های ممیزی است، تجربه سمنان نشان می‌دهد اجرای دقیق این پروژه می‌تواند تا ۳۰٪ درآمد پایدار شهرداری را افزایش دهد. این موفقیت مرهون ادغام داده‌های ممیزی در سامانه‌های GIS و توزیع عادلانه خدمات شهری است. لذا انتظار می‌رود تا سایر بخش‌های مرتبط با ممیزی در شهرداری به این امر اهمیت بیشتری داده تا سرانجامی خوش در انتظار شهر و شهروندان باشد. اجرای ممیزی در اهواز با سه چالش عمده روبروست: ۱. ضعف نیروی انسانی و فناوری شهرداری اهواز برای پوشش منطقه پنج، تنها چهار تیم میدانی دو نفره را به کار گرفته است. این در حالی است که تهران با برون‌سپاری به شرکت‌های خصوصی، سالانه هزاران پلاک را ثبت می‌کند. حشمت نژاد، معاون مالی اقتصادی شهرداری، وعده استخدام ۲۰ نیروی متخصص را داده است، اما کارشناسان معتقدند این تعداد برای کلانشهری مانند اهواز ناکافی است. ۲. اولویت‌دهی نادرست ممیزی در اهواز به عنوان «پروژه شاخص» شناخته نمی‌شود. متاسفانه برخی مدیران ارشد، ممیزی را هزینه می‌دانند، نه سرمایه‌گذاری. این در حالی است که اجرای کامل پروژه می‌تواند تا ۴۰٪ هزینه‌های عمرانی را کاهش دهد. ۳. چالش‌های حقوقی عدم همکاری بعضی از شهروندان با مأمورین شهرداری در مسیر اجرای ممیزی و همچنین شناسایی املاک فاقد سند یا مجهول‌المالک، به ویژه در حاشیه کارون، یکی از پیچیده‌ترین موانع است. ماده ۹ قانون حمایت از احیای بافت‌های فرسوده بر حل این مشکل تاکید دارد، اما فقدان هماهنگی بین نهادهای مرتبط، پیشرفت کار را کند کرده است. شهرداری اهواز برای خروج از بن‌بست، نیازمند الگوبرداری از تجارب موفق است: - الگوی تهران: برون‌سپاری فرآیندهای میدانی به شرکت‌های دارای صلاحیت با نظارت شهرداری. تجربه تهران نشان می‌دهد این روش نه تنها سرعت اجرا را افزایش می‌دهد، بلکه دقت داده‌ها را نیز بهبود می‌بخشد. - الگوی سمنان: ادغام داده‌های ممیزی در سامانه‌های GIS برای توزیع عادلانه خدمات شهری و مدیریت بحران. - الگوی صنعت نفت: یکپارچه‌سازی داده‌ها در پروژه‌های ممیزی انرژی که در مناطق نفت‌خیز جنوب اجرا شده است. همچنین شهرداری اهواز می‌تواند با تشکیل کمیته ویژه با حضور دادستانی برای رفع موانع حقوقی املاک فاقد سند اقدامات لازم را انجام دهد. در موضوع انتشار نقشه‌های ممیزی شده در پلتفرم‌های عمومی مانند «شهروند ایران زمین» برای افزایش شفافیت (مورد نمونه: تهران من) از طریق سازمان انفورماتیک اقدامات لازم را انجام دهد که به دسترسی راحت‌تر شهروندان خواهد انجامید. همکاری دانشگاه و مشارکت در موضوع ممیزی در بخش تحلیل اطلاعات نیز باعث همکاری با دانشگاه‌ها برای تحلیل داده‌های ممیزی در قالب پایان‌نامه‌های دانشجویی خواهد شد. حرکت رو به جلو همراه با خلاقیت منجر خواهد شد. بر اساس تحقیقات، ممیزی ناقص در دهه ۹۰ موجب تعویق سنددار کردن اراضی مختلف شد، اما اگر این پروژه مجدداً نیمه‌کاره بماند، بحران مدیریت زمین در اهواز به نقطه غیرقابل بازگشت خواهد رسید. بدون بانک اطلاعاتی دقیق، طرح‌های تفصیلی اهواز همچنان بر اساس آمارهای دهه ۸۰ پیش خواهند رفت. این آمارها نه تنها با واقعیت‌های کنونی مغایرت دارند، بلکه برنامه‌ریزی را به سمتی سوق می‌دهند که پاسخگوی نیازهای شهروندان نیست. ممیزی اهواز تنها یک پروژه نیست، بلکه آزمونی برای بلوغ مدیریت شهری است. موفقیت آن می‌تواند الگویی برای سایر کلانشهرها باشد، اما شکست آن به معنای ادامه چرخه برنامه‌ریزی‌های نادرست و هزینه‌های میلیاردی است. شهردار اهواز با شروع این پروژه نشان داد که دیدگاهی متفاوت در این موضوع با سایر شهرداران گذشته داشته است اما باید دید این دیدگاه همچنان تداوم خواهد داشت؟ و پاسخ نهایی نه در تیم‌های میدانی، بلکه در اتاق‌های مدیریتی شهرداری نهفته است. آیا مدیران ارشد اهواز می‌توانند فراتر از شعارهای کلیشه‌ای، عزمی جدی برای اجرای کامل این پروژه نشان دهند؟ آینده کلانشهر اهواز به این پاسخ وابسته است.