سقوط آزاد تسهیلات مسکن: پایین‌ترین سهم در دو دهه اخیر

سقوط بی‌سابقه سهم مسکن از تسهیلات بانکی

بر اساس گزارش‌های جدید، در بهار امسال، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی به 3.7 درصد کاهش یافته است. این رقم، پایین‌ترین سهم از ابتدای دهه 80 تاکنون محسوب می‌شود و نشان‌دهنده رکود فراگیر در بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌وساز در کشور است.

• در بهار امسال، حدود 61 همت تسهیلات مسکن (شامل وام خرید، وام ساخت و وام جعاله) پرداخت شد.
• این میزان، کمتر از 4 درصد از کل 1776 همت تسهیلات پرداختی شبکه بانکی را تشکیل می‌دهد.
• رکورد قبلی کمترین سهم مسکن از وام‌های بانکی، 5.4 درصد در سال 1399 بود.

ریزش بی‌سابقه وام خرید مسکن

یکی از دلایل اصلی سقوط وزن وام‌های سه‌گانه مسکن، ریزش شدید حجم پرداخت وام خرید خانه در خرداد ماه است. این ماه، که با شروع جنگ 12 روزه همزمان شد، تأثیر معناداری بر بازار مسکن، به‌ویژه در تهران، گذاشت.

• در خرداد ماه، ارزش ریالی تسهیلات خرید مسکن با 20 درصد افت واقعی مواجه شد.
• این در حالی است که در سال 1403، که رکود معاملات ملک سنگین گزارش شده بود، این شاخص تنها 12 درصد کاهش یافته بود.
• تقاضا برای دریافت وام خرید خانه در خرداد امسال نسبت به خرداد سال گذشته، 11 درصد کاهش واقعی داشته است.

در دهه 80، بخش مسکن حداقل 19 درصد از وام‌های شبکه بانکی را جذب می‌کرد، زیرا بازار معاملات آپارتمان در شرایط نرمال و رونق خریدهای مصرفی قرار داشت و سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز توان اقتصادی لازم را برای تولید مسکن داشتند. اما در سال‌های اخیر، وضعیت برای هر دو حوزه (معاملات و ساخت‌وساز) سال‌به‌سال وخیم‌تر شده است.

اینکه سهم مسکن و ساختمان از کل تسهیلات بانک‌ها به زیر 4 درصد رسیده، لزوماً ناشی از «بی‌میلی شبکه بانکی به وام‌دهی» نیست، بلکه با توجه به ابعاد رکود ساختمانی و رکود معاملاتی، به نظر می‌رسد عمده دلیل آن «نبود توان خرید خانه و ساخت آپارتمان» است که تقاضای وام‌گیری را کم کرده و منجر به سقوط آزاد وام‌دهی شده است.

چهار محرک اصلی سقوط آزاد وام‌های مسکن

سقوط سهم وام‌های مسکن از 5.3 درصد در سال گذشته به 3.7 درصد در بهار امسال، و کاهش سهم وام خرید خانه از 1.4 درصد به 1.2 درصد، ناشی از چهار پارامتر اصلی است:

1. خروج تقاضای سرمایه‌ای

خروج سنگین تقاضای سرمایه‌ای آپارتمان از بازار در خرداد ماه، به دلیل افزایش ناگهانی ریسک سرمایه‌گذاری ملکی با شروع جنگ، عامل مهمی بوده است.

2. ناتوانی در پرداخت اقساط

بی‌اثری وام خرید بر قیمت خانه و ناتوانی طبقه متوسط در پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات مسکن. مجموع وام‌های خرید مسکن در تهران (زوجین و جعاله) 1 میلیارد و 280 میلیون تومان است که قسط ماهانه آن 28 میلیون تومان تعیین شده؛ رقمی که با توجه به تورم بالا، برای بسیاری از خانوارها غیرممکن است.

3. توقف معاملات در ایام جنگ

توقف نسبی معاملات در روزهای جنگ 12 روزه، که منجر به تعطیلی بسیاری از بازارهای دارایی و دورکاری دستگاه‌های دولتی و اداری شد. نقل و انتقال ملک، به ویژه برای دریافت وام بانکی، نیازمند مجوزها و تأییدیه‌های اداری است که در آن شرایط مختل شد.

4. اختلال در فعالیت بانک‌ها

اختلال در فعالیت برخی بانک‌ها طی روزهای جنگ و اثر دومینویی آن بر سایر تبادلات بانکی نیز از عوامل مؤثر بوده است.

پیش از این نیز گزارش‌هایی مبنی بر کاهش معنادار میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران در ابتدای تیرماه نسبت به خرداد، و توقف نسبی معاملات مسکن در هفته پایانی خرداد و هفته ابتدایی تیرماه منتشر شده بود.

چشم‌انداز آینده

وضعیت کنونی دریافت و پرداخت تسهیلات مسکن نشان می‌دهد که بازیگران این بخش در شرایطی نیستند که بتوانند از تسهیلات بانکی بهره‌مند شوند. بنابراین، نمی‌توان به امید «شارژ مسکن با شارژ احتمالی تسهیلات بانکی» بود. بهبود وضعیت نیازمند دگرگونی توان اقتصادی خانوارهای فاقد مسکن، چشم‌انداز سرمایه‌گذاری در بخش و همچنین تورم ساخت است که این امر نیز با کاهش پایدار ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی ممکن می‌شود.