رکود بی‌سابقه ۵۰ ساله در بازار مسکن ایران؛ خریدار اولیه حذف شد

رکود بی‌سابقه و حذف خریدار اولیه

خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، با اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن، تأکید کرد که این بازار وارد رکودی بی‌سابقه شده است. به گفته وی، تقریباً هیچ خریدار اولیه‌ای در بازار وجود ندارد و تمامی کارشناسان و دست‌اندرکاران حوزه مسکن نیز این رکود عمیق را تأیید می‌کنند. این وضعیت به حدی جدی است که نمی‌توان تنها از یک رکود عمیق سخن گفت، بلکه در ۵۰ سال اخیر چنین رکودی در بازار مسکن مشاهده نشده است.

باقرپور افزود که حل این معضل از مجرای خود بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نیازمند برطرف شدن مشکلات در سطح اقتصاد کلان کشور است تا قدرت خرید به خانوارها بازگردد و خریدار واقعی وارد بازار شود.

معاملات تهاتری و تأثیر بی‌ثباتی

رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران توضیح داد که معدود معاملاتی که در حال حاضر در بازار انجام می‌شود، عمدتاً از نوع معاملات تهاتری یا تبدیل به احسن است. عملاً خریدار اولیه از بازار حذف شده و بخش قابل توجهی از معاملات پیشین که از نوع سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن بود، به دلیل شرایط کنونی و بی‌ثباتی، دیگر صورت نمی‌گیرد.

وی تصریح کرد که نخستین آسیب جنگ‌ها به بازار املاک وارد می‌شود و امنیت سرمایه‌گذاری را از بین می‌برد. اگرچه جنگ اخیر تنها ۱۲ روز به طول انجامید، اما تأثیر روانی عمیقی بر بازار گذاشته و اندک تقاضاهای سرمایه‌ای را نیز به سمت بازارهایی نظیر ارز و طلا سوق داده است.

آسیب به تولید و چشم‌انداز تورم

باقرپور تأکید کرد که کاهش حجم مبادلات در یک بازار، علاوه بر ضربه به فعالان آن صنف، به جریان تولید نیز آسیب می‌رساند. تولیدی که نقدشوندگی نداشته باشد، تولیدکننده را از بازار خارج می‌کند و در بلندمدت باعث ایجاد تورم و جهش قیمتی خواهد شد؛ جهشی که ناشی از برهم خوردن تعادل میان عرضه و تقاضا خواهد بود.

وی هشدار داد که در حال حاضر عرضه مسکن به سمت صفر سوق یافته است. با وجود اینکه فعلاً تقاضا پایین است، اما در آینده‌ای نه چندان دور، این تقاضا بروز خواهد کرد و نبود عرضه متناسب با آن، منجر به تورم جدی خواهد شد. در کوتاه‌مدت و میان‌مدت نیز چشم‌اندازی برای گشایش در بازار وجود ندارد، زیرا حل مشکل بازار مسکن، خارج از حوزه مسکن و در گرو اصلاحات اقتصادی است.

تأثیر اتباع خارجی بر هزینه ساخت‌وساز

باقرپور به تأثیر اتباع خارجی در حوزه ساخت‌وساز نیز اشاره کرد و گفت که این موضوع از دو زاویه قابل بررسی است: بازار خرید و فروش مسکن و بازار تولید مسکن. در بخش تولید، نگرانی‌هایی از سوی فعالان صنعت ساختمان مطرح شده که باید از سه بعد اقتصادی، اجرایی و واقع‌گرایانه بررسی شود.

وی تشریح کرد که هزینه تمام‌شده مسکن شامل دو بخش اصلی است:

• زمین و عوارض: حدود ۶۵ درصد از کل هزینه
• ساخت‌وساز: حدود ۳۵ درصد باقی‌مانده

از این ۳۵ درصد مربوط به ساخت‌وساز، حدود ۳۰ درصد به حقوق و دستمزد اختصاص دارد و از این میزان نیز، ۳۰ درصد به اتباع (عمدتاً کارگران ساده) تعلق می‌گیرد.

وی افزود: اگر فرض کنیم تمامی این اتباع غیرمجاز باشند و از کشور خارج شوند و نیروی کار ایرانی جایگزین آنها شود که ۳۰ درصد بیشتر دستمزد بگیرد، تأثیر نهایی بر هزینه ساخت، تنها در حدود یک درصد خواهد بود. بنابراین، نمی‌توان گفت که خروج اتباع باعث گرانی مسکن می‌شود، چرا که افزایش یک درصدی در برابر جهش‌های روزمره قیمت مصالحی چون سیمان، آهن و فولاد، عددی قابل توجه نیست.