بحران مسکن: تنها ۱۵ درصد خانوارهای جوان توان خرید دارند

سقوط بی‌سابقه توان خرید مسکن

فردین یزدانی، کارشناس بازار مسکن، با اشاره به شرایط حاکم بر بخش تقاضا در سال ۱۴۰۴، از افت بی‌سابقه تقاضای مصرفی خبر داد. او تأکید کرد که در حال حاضر، توان خرید مسکن در میان خانوارهای جوان به پایین‌ترین سطح طی دهه‌های اخیر رسیده است.

انواع تقاضا در بازار مسکن

در بازار فعلی، سه نوع تقاضا قابل شناسایی است:

• تقاضای مصرفی: خانوارهایی که برای سکونت اقدام به خرید می‌کنند.
• تقاضای سرمایه‌ای: خریدارانی که با هدف کسب سود از افزایش قیمت وارد بازار می‌شوند.
• تقاضای آینده‌نگر: گروهی محدود از خریداران که با فرض سودآوری بلندمدت، اقدام به خرید می‌کنند.

بخش تقاضای مصرفی اکنون در پایین‌ترین سطح خود قرار دارد. برای مثال، قیمت یک واحد نوساز در تهران به طور متوسط متری ۱۲۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان است، به این معنی که برای خرید یک واحد ۸۰ متری، حدود ۱۰ میلیارد تومان نقدینگی نیاز است. در سطح کشور نیز متوسط قیمت هر متر مربع مسکن حدود ۷۳ میلیون تومان برآورد می‌شود که برای خرید یک واحد ۸۰ متری، بیش از ۶ میلیارد تومان سرمایه لازم است؛ مبلغی که برای بسیاری از خانوارها، به‌ویژه زوج‌های جوان، غیرقابل تأمین است.

کاهش نرخ مالکیت در میان جوانان

مطالعات یزدانی در دهه‌های اخیر، روند نزولی نرخ مالکیت در میان خانوارهای جوان را هشداردهنده توصیف می‌کند:

• دهه ۱۳۸۰: حدود ۴۰ درصد خانوارهای با سرپرست زیر ۴۰ سال، مالک واحد مسکونی بودند و ۶۰ درصد مستأجر.
• سال ۱۴۰۰: این نسبت به حدود ۲۵ درصد مالک و ۷۵ درصد مستأجر تغییر یافته است.

تنگنای نقدشوندگی در سمت عرضه

یزدانی به چالش نقدشوندگی در سمت عرضه نیز اشاره کرد. عرضه‌کنندگان در بازار کنونی تمایل دارند واحدهای خود را حتی با حداقل قیمت‌های ممکن به فروش برسانند تا بتوانند نقدینگی خود را آزاد کنند. این وضعیت نشان می‌دهد که بازار از هر دو سو—هم تقاضا و هم عرضه—در شرایطی بحرانی قرار گرفته است.

برخی سرمایه‌گذاران که توان نگهداری بلندمدت ملک را دارند، در حال خرید واحدهای مسکونی با هدف فروش در آینده هستند؛ اما این بخش نیز محدود و نسبت به گذشته بسیار کوچک‌تر شده است.

«بازار مسکن اکنون در وضعیتی قرار دارد که توان خرید مصرف‌کنندگان واقعی به‌شدت کاهش یافته و فروشندگان نیز با فشارهای نقدینگی روبه‌رو هستند. در چنین شرایطی، نه عرضه‌کننده انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری جدید دارد و نه متقاضی مصرفی امکان ورود به بازار را پیدا می‌کند.»

فقط ۱۵ درصد خانوارهای جوان قدرت خرید مسکن دارند

با تداوم رکود در بازار، تنها ۱۵ درصد از خانوارهای تازه‌تشکیل‌شده توان ورود به بازار خرید مسکن را دارند. برآوردها نشان می‌دهد که از هر ۱۰۰ خانوار جوان، فقط ۱۵ خانوار قادر به خرید واحد مسکونی هستند، که این به معنی قرار گرفتن تقاضای مصرفی در حداقل ممکن است.

عملکرد تقاضای سرمایه‌ای و فرصت‌طلبانه

در شرایط فعلی، دو نوع تقاضای سرمایه‌ای در بازار فعال است:

1. گروه اول: کسانی که ملک را برای کسب درآمد اجاره‌ای خریداری می‌کنند. این گروه، هرچند محدود، هنوز در بازار حضور دارند.
2. گروه دوم: سرمایه‌گذارانی که با هدف کسب سود از افزایش قیمت وارد بازار می‌شوند. این گروه، با توجه به ضعف تقاضا و نبود چشم‌انداز رشد قیمت، تقریباً غیرفعال شده‌اند.

یافته‌های میدانی نشان می‌دهد که برخی سرمایه‌گذاران فرصت‌طلب، با مشاهده تلاش برخی مالکان برای فروش واحدها با قیمت کمتر، وارد بازار می‌شوند و در برخی موارد خرید هم می‌کنند. اما این گروه نیز بسیار محدود هستند و نمی‌توانند روند بازار را تغییر دهند.

کاهش تمایل به اجاره‌نشینی در تهران و گسترش حاشیه‌نشینی

تحولات بازار اجاره نیز قابل توجه است. تمایل به اجاره‌نشینی در شهر تهران کاهش یافته است. عواملی مانند افزایش قیمت آب و سایر ریسک‌های سکونتی باعث شده‌اند بسیاری از خانوارها، به‌ویژه کسانی که نیازی به حضور روزانه در تهران ندارند، به مناطق شمالی کشور یا حاشیه کلان‌شهرها مهاجرت کنند.

در بسیاری از شهرهای بزرگ، مانند اصفهان، شیراز و مشهد، میل به حاشیه‌نشینی افزایش یافته است. خانوارهایی که نمی‌توانند در مرکز شهر سکونت داشته باشند، به ناچار به حاشیه‌ها کوچ می‌کنند، که این موضوع باعث رشد سکونتگاه‌های رسمی و غیررسمی و افزایش پراکندگی جغرافیایی بازار شده است.

افزایش تقاضا در مناطق حاشیه‌ای، باعث رشد قابل‌توجه اجاره‌بها در این مناطق شده است، به گونه‌ای که شکاف قیمتی با مناطق مرکزی کاهش یافته، هرچند هنوز اختلاف معنادار وجود دارد.

در خصوص خانه‌های خالی، آمار دقیقی وجود ندارد، اما مشاهدات نشان می‌دهد که در تهران، تعداد زیادی از واحدهای لوکس در وضعیت فروش قرار گرفته‌اند. این واحدها به دلایل مختلف خالی مانده‌اند یا مالک به دنبال فروش آن‌هاست.