عملکرد ضعیف مولدسازی دارایی‌های دولت: تنها ۲۷ درصد املاک به فروش رسیده‌اند

عملکرد دوساله مصوبه مولدسازی: ارقام و واقعیت‌ها

بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس تا اردیبهشت ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که از مجموع ۲۹۷۰ ملک مازاد مصوب، تنها حدود ۷۹۰ ملک (معادل ۲۷ درصد) به مرحله اخذ مجوز تعیین قیمت یا مزایده رسیده‌اند. بخش عمده‌ای از این املاک نیز در مرحله تعیین قیمت باقی مانده یا بدون خریدار مانده‌اند.

• ارزش‌گذاری املاک: حدود ۷۳ درصد (۲۱۸۰ ملک) از املاک مصوب ارزش‌گذاری شده‌اند.
• مقیاس ارزش: ۸۸ درصد این املاک ارزشی کمتر از ۵۰ میلیارد تومان و تنها ۱۳ درصد ارزشی بالای ۵۰۰ میلیارد تومان داشته‌اند.
• میانه و میانگین ارزش: میانه ارزش املاک حدود ۵ میلیارد تومان و میانگین آن ۱۲۱ میلیارد تومان بوده است.
• درآمد حاصله: از ارزش کل ۵۹ هزار میلیارد تومانی املاک دارای مصوبه، تنها حدود ۲ هزار میلیارد تومان از محل فروش، معاوضه و تهاتر به دست آمده است.

در روش‌های فروش، مزایده ابزار اصلی بوده است. از ۱۳۶ ملک فروخته شده در مزایده، میانگین ارزش فروش با میانگین ارزش پایه مصوب برابر بوده که نشان‌دهنده عدم رقابت قیمتی قابل توجه است. علاوه بر این، ۲۳ ملک از طریق معاوضه و تنها یک ملک از طریق تهاتر واگذار شده‌اند. در مقابل، ۶۴۰ ملک به ارزش پایه ۵۸ هزار میلیارد تومان به دلیل نبود متقاضی به فروش نرسیده‌اند.

سهم دستگاه‌ها و انواع املاک

تحلیل دستگاه‌ها از نظر ارزش املاک معرفی شده به شرح زیر است:

• وزارت نیرو: ۳۴۰ ملک با میانگین ارزش ۲۸۳ میلیارد تومان.
• وزارت نفت: ۵۶ ملک با میانگین ۹۲ میلیارد تومان.
• وزارت امور اقتصادی و دارایی: ۹۵ ملک با میانگین ۸۴۰ میلیارد تومان (متأثر از یک ملک خاص در اصفهان).
• وزارت بهداشت: ۴۹۵ ملک با میانگین ۱۸ میلیارد تومان (تعداد زیاد، ارزش پایین).
• وزارت جهاد کشاورزی: ۶۱۳ ملک با میانگین ۴۹ میلیارد تومان (تعداد زیاد، ارزش پایین).
• قوه قضائیه: ۶۸ ملک با میانگین ۱۵۳ میلیارد تومان.

از نظر نوع ملک، بیشترین تعداد به ساختمان‌های اداری (۸۴۵ مورد با میانگین ۵۸ میلیارد تومان)، مسکونی (۷۸۱ مورد با میانگین ۶ میلیارد تومان) و زمین (۵۶۱ مورد با میانگین ۲۰۱ میلیارد تومان) تعلق دارد. گروه انبار/سوله نیز میانگین قیمتی بالایی (۳۶۲۳ میلیارد تومان) دارد که به دلیل وجود انبار نفت اصفهان در این لیست است.

چالش‌های اساسی در مسیر مولدسازی

گزارش مرکز پژوهش‌ها پنج چالش کلیدی را در اجرای مصوبه مولدسازی شناسایی کرده است:

1. کمبود تقاضای مؤثر: حتی برای املاکی که مراحل قانونی را طی کرده‌اند، تقاضای کافی وجود ندارد که به شرایط اقتصاد کلان، سیاست‌های پولی محدودکننده و انعطاف‌ناپذیری مزایده بازمی‌گردد.
2. دشواری در تهاتر: با وجود بدهی‌های دولت، تهاتر به دلیل لزوم تطابق دارایی و بدهی یک دستگاه و نبود خزانه غیرنقد واحد، محدودیت عملیاتی دارد.
3. مقیاس کوچک و پراکندگی املاک: بیشتر املاک مولدسازی‌شده کوچک و پراکنده هستند که مانع اجرای پروژه‌های بزرگ می‌شود و اغلب املاک کم‌ارزش در اولویت قرار می‌گیرند.
4. ضعف در اتصال به پروژه‌های عمرانی: هدف پیوند فروش املاک مازاد به پروژه‌های عمرانی به دلیل مقیاس کوچک املاک و نقش کمرنگ سازمان برنامه و بودجه محقق نشده است.
5. عدم استفاده مؤثر از اراضی دولتی: ظرفیت عظیم اراضی دولتی عمدتاً به شکل موردی و بدون راهبرد ملی مولدسازی شده است، در حالی که تجارب جهانی (مانند مصر و هند) نشان‌دهنده پتانسیل بالای تأمین مالی از این طریق است.

راهکارهای کارشناسی برای بهبود فرآیند

برای رفع چالش‌های موجود، گزارش چندین ایده عملیاتی را پیشنهاد می‌کند:

• سازوکار کارگزاری: تخصیص دارایی مازاد به یک کارگزار حقوقی برای انجام فروش، تهاتر یا مولدسازی با انعطاف و سرعت بیشتر.
• انتشار گواهی اعتبار قابل معامله: صدور گواهی توسط وزارت اقتصاد معادل بدهی دولت به اشخاص، قابل استفاده برای خرید اموال مازاد دولت و قابل معامله در بازار.
• شناسایی لکه‌های توسعه مناسب: الزام وزارت راه و شهرسازی به شناسایی اراضی مناسب برای مولدسازی و تبدیل آنها به پروژه‌های بزرگ توسط توسعه‌دهندگان.
• ارتقای نقش سازمان برنامه و بودجه: تشکیل کارگروه مشترک برای طراحی بسته‌های بزرگ مولدسازی که همزمان فروش دارایی و اجرای پروژه‌های عمرانی را پیش ببرد.
• کاهش محدودیت تطابق بدهی و دارایی: اجازه استفاده از دارایی یک دستگاه برای تسویه بدهی دستگاه دیگر، با جبران ارزش دارایی در بودجه دستگاه صاحب ملک.

در مجموع، با وجود پیشرفت در شناسایی و مستندسازی اموال مازاد، عملکرد فروش و مولدسازی بسیار پایین‌تر از ظرفیت بوده است. تحقق اهداف مولدسازی نیازمند اصلاحات نهادی، افزایش انعطاف در روش‌های فروش، ایجاد تقاضای مؤثر از طریق ابزارهای مالی نوین، استفاده راهبردی از اراضی و تقویت همکاری بین دستگاه‌ها است. اجرای پیشنهادهای عملیاتی، به ویژه سازوکار کارگزاری و گواهی اعتبار قابل معامله، می‌تواند به تسریع و تسهیل فرآیند کمک کند، مشروط بر آنکه اراده سیاسی و هماهنگی نهادی کافی برای پیشبرد این اصلاحات وجود داشته باشد.