راز فقر مسکن در ایران: سیاست‌های دولتی و شهری عامل اصلی نابرابری

سیاست‌های «خانه‌دار شدن»؛ در خدمت پردرآمدها

نزدیک به نیمی از 5 میلیون خانوار ایرانی، معیشت‌شان تحت فشار هزینه‌های مسکن قرار دارد. این نرخ در اواسط دهه 90، پیش از جهش قیمت‌ها، 27 درصد بود. گزارش‌ها نشان می‌دهد که 100 درصد مستاجران دهک اول جامعه (کم‌درآمدترین خانوارها) فقیر هستند، در حالی که تنها یک درصد پردرآمدترین مستاجران در این وضعیت قرار دارند. آمار جدیدتر حاکی از آن است که طی 16 سال گذشته، نرخ «خانه‌دار شدن» در دهک دهم (پردرآمدترین) به مراتب بیشتر از دهک اول (کم‌درآمدترین) بوده است.

• تعداد خانوارهای مالک در دهک 10 از 1.3 میلیون به 2.7 میلیون خانوار افزایش یافته است (بیش از 100 درصد افزایش).
• در همین دوره، تعداد مالکان در دهک یک تنها با 60 درصد افزایش به 1.3 میلیون خانوار رسیده است.

با وجود اجرای «کلکسیونی از طرح‌های دولتی مسکن‌سازی به اسم تامین مسکن کم‌درآمدها»، نتیجه آن به توزیع نابرابر «کلید خانه» و «تسهیلات دولتی خانه‌دار شدن» منجر شده است.

نقش دولت‌ها در «نابرابری در مالکیت»

از نیمه دهه 80 تاکنون، دو طرح بزرگ «تامین مسکن کم‌درآمدها» شامل مسکن مهر و مسکن ملی به اجرا درآمد. اما مرکز پژوهش‌های مجلس معتقد است که این طرح‌ها، که بر «زمین‌های 99 ساله» استوار بودند، باعث افزایش نابرابری در مالکیت شده‌اند.

عرضه زمین نامرغوب و جداسازی اقشار

طرح‌های تامین مسکن خانوارهای هدف، یعنی کم‌درآمدها، با عرضه زمین نامرغوب در «بیرون از شهرهای اصلی و شهرهای موجود» به اجرا درآمد. دولت‌ها با این استدلال که درون شهرها، زمین برای ساخت مسکن وجود ندارد، از اراضی 99 ساله که فاقد خدمات شهری و سکونتی بودند، برای ساخت مسکن ویژه کم‌درآمد استفاده کردند. این اراضی از نگاه مرکز پژوهش‌های مجلس، در «محدوده نامسکونی» جانمایی شد و «عیان‌ترین و شدیدترین» شکل جداسازی کم‌درآمدها با نقش‌آفرینی مستقیم دولت را به اجرا گذاشت.

تخصیص «تراکم پایه» به مالکان

دولت‌ها با تصویب طرح‌های جامع و تفصیلی شهرها (از طریق شورای عالی شهرسازی)، با تخصیص «تراکم پایه» یا همان افزایش تعداد طبقات مجاز به ساخت، عملاً «امتیاز زمین جدید (در ارتفاع) به مالکان مسکن و زمین درون شهرها» ارائه کردند. این در حالی است که دریافت‌کنندگان این امتیازها هیچ تعهدی به «ساخت مسکن با تراکم جدید برای اقشار متوسط یا کم‌درآمد جامعه» نداشته‌اند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در مطالعه تازه‌ای که پیرامون «تاثیر تصویب طرح‌های توسعه شهری توسط دولت» بر نابرابری در مالکیت و تبعیض مسکن انجام داده، شکاف شکل‌گرفته پردرآمدها و کم‌درآمدها را ناشی از «محرومیت نامالکان از امتیاز تراکم ساختمانی» در دل شهرها می‌داند. امتیازهای تراکم‌ساختمانی به مالکان زمین داده می‌‌شود و این وسط، «نامالکان» چون زمینی در شهر ندارند، از این امتیازها محرومند.

این گزارش تاکید می‌کند که دولت‌ها می‌توانستند با بهره‌گیری از سیاست‌های شناخته‌شده جهانی، مانند «مسکن اجتماعی»، از ظرفیت بخش خصوصی برای اختصاص بخشی از ساخت‌وسازهای مسکونی درون شهرها به خانوارهای کم‌درآمد استفاده کنند. این مدل به جای طرد اقشار هدف به زمین‌های 99 ساله بیرون از شهرها، دسترسی آن‌ها را به «مسکن ملکی یا اجاره‌ای مناسب» در دل شهرها و نقاط دارای خدمات سکونتی و شغلی فراهم می‌آورد.

تراکم‌فروشی: در خدمت «مالکان» یا «نامالکان»؟

شهرداری‌ها از طریق کمیسیون ماده 5، اقدام به تراکم‌فروشی می‌کنند و این مجوزها را «افزایش عرضه مسکن برای کمک به خانه‌دار شدن خانوارها» نامیده‌اند. مدیران شهری نهادهایی همچون قرارگاه مسکن، در سال‌های اخیر از طریق «صدور مجوزهای ویژه تغییر کاربری و افزایش تراکم در کمیسیون ماده 5» برای تامین مسکن محرومان اقدام کرده‌اند.

مرکز پژوهش‌های مجلس در مطالعه‌ای با عنوان «واکاوی تامین مسکن در اصل 31 قانون اساسی از منظر تبعیض‌های ناروا» به صراحت نوشته است: «مجوزهای تراکم‌ ساختمانی مازاد هیچ‌گاه در خدمت تامین مسکن «کم‌درآمدهای نامالک» نبوده است. ضمن آنکه دریافت‌کنندگان این امتیازهای ساختمانی به عنوان منابع محدود و ارزشمند شهری، تعهدی برای تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد و نامالک نداشته‌اند.»

این پژوهش تاکید می‌کند که سیاستگذاران بخش مسکن و ساختمان، همواره «علل بحران مسکن را به کمبود عرضه» تقلیل می‌دهند و سراغ «مسکن‌سازی روی زمین‌های نامرغوب 99 ساله» و «فروش تراکم روی زمین‌های مرغوب» می‌روند؛ اقداماتی که نه تنها نابرابری ملکی را کاهش نداده، بلکه آن را تشدید نیز کرده است.

دو پیشنهاد برای «کاهش فقر مسکن»

کارشناسان این مطالعه پژوهشی دو پیشنهاد کلیدی برای کاهش فقر مسکن و نابرابری ملکی ارائه کرده‌اند:

1. توقف سیاست جداسازی محرومان: «ساخت مسکن روی زمین‌های بیرون از شهرها و محدوده‌های نامسکونی» باید ممنوع شود. این توصیه، ماده‌ای از قانون جهش تولید مسکن را که «تامین مسکن محرومان را از طریق الحاق زمین به محدوده شهرها» تکلیف کرده، مورد نقد قرار می‌دهد.
2. بازبینی اساسی در سیاست‌های فروش تراکم: مجوزهای ساخت‌وساز باید با فاکتور «جمعیت نامالک» در طرح‌های تفصیلی شهرها بازنگری شود. هدف توسعه ساختمانی شهرها باید «تامین مسکن کم‌درآمدها» و رسیدگی به «وضعیت مسکن نامالکان» باشد. برای این منظور، «مسکن اجتماعی استیجاری» پیشنهاد شده است؛ نه به صورت «ساخت مجتمع‌های مخصوص کم‌درآمدها»، بلکه برخلاف سیاست جدانشینی، بخشی از ظرفیت مسکونی ساختمان‌هایی که از تراکم بالا و امتیازهای شهری برخوردار می‌شوند، در اختیار تامین مسکن نامالکان قرار گیرد.