کاهش فاصله نجومی تا «کلید خانه» در ایران؛ اما همچنان سال‌ها انتظار

چند سال انتظار برای صاحب‌خانه شدن؟

برآوردهای سال 1403 نشان می‌دهد که اگر خانوارهای شهری ایرانی کل درآمد سالانه خود را برای خرید مسکن کنار بگذارند، 10 سال طول می‌کشد تا مالک یک واحد 100 متری شوند. این شاخص برای تهرانی‌ها 18 سال تخمین زده می‌شود. این وضعیت، که به عنوان «شاخص دسترسی به مسکن» شناخته می‌شود، در مقایسه با سطح متعارف جهانی (کمتر از 15 سال)، نشان‌دهنده «شدت فقر مسکن» در ایران است.

شاخص دقیق‌تر، «مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن» است که بر اساس میزان پس‌انداز سالانه محاسبه می‌شود. نرخ پس‌انداز در سال گذشته نسبت به سال 1402 بهبود چشمگیری یافت:

• کشور: از 18 درصد به 21 درصد
• تهران: از 13 درصد به 20 درصد

با لحاظ این نرخ‌ها، مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن در کشور 49 سال و در تهران 89 سال است. این ارقام نشان می‌دهد که بازار مسکن ایران برای رسیدن به سطح متعارف جهانی (5 سال یا کمتر) نیازمند ثبات اقتصادی، رشد درآمد سرانه و پشتیبانی سرمایه‌گذاری ساختمانی است.

آیا طول «ماراتن» کم شد؛ علت چیست؟

بررسی‌ها حاکی از کاهش محسوس شاخص «انتظار برای صاحب‌خانه شدن» است. در سال 1402، این شاخص در کشور 59 سال و در تهران 152 سال بود. اما بر اساس ارقام سال 1403، این فاصله بیش از 40 درصد کاهش یافته است. این بهبود نسبی ناشی از سه عامل اصلی است:

1. کند شدن رشد قیمت مسکن

در سال 1403، تورم مسکن به زیر 20 درصد (حدود 15 درصد) کاهش یافت، در حالی که در سال 1402 بیش از 60 درصد جهش کرده بود. این ثبات نسبی، به ویژه در تهران، تأثیر قابل توجهی بر کاهش فاصله مستاجران تا صاحب‌خانه شدن داشته است.

2. رشد بیشتر درآمد خانوارها نسبت به تورم مسکن

متوسط درآمدها در کشور 33.6 درصد و در تهران 29 درصد افزایش یافت که به مراتب بیشتر از تورم مسکن بود.

3. بهبود نرخ پس‌انداز

تصویر کلی دخل و خرج خانوارهای شهری ایرانی نشان‌دهنده بهبود محسوس نرخ پس‌انداز است. البته این بهبود لزوماً برای خانوارهای مستاجر صادق نیست، زیرا بخشی از آن به افزایش ارزش دارایی‌های ملکی چندخانه‌ای‌ها بازمی‌گردد.

با وجود این بهبودها، فاصله تا مسکن ملکی همچنان «نجومی» است؛ برای تهرانی‌ها 6 برابر و برای کل کشور 3 برابر «سطح متعارف» است.

پیام‌های این ماراتن مسکن چیست؟

فاصله طبیعی و متعارف برای صاحب‌خانه شدن بر اساس نسبت قیمت خانه به پس‌انداز سالانه، باید حدود 15 سال باشد. وضعیت فعلی خانوارهای ایرانی بیشتر نشان‌دهنده «فقر مسکن» است. گزارش‌های پیشین نشان داده‌اند که نرخ فقر مستاجران در سال 1402 به 40 درصد رسیده که بالاترین میزان در دو دهه اخیر است.

همچنین، نابرابری قابل توجهی در حوزه «مسکن ملکی» وجود دارد؛ طی 16 سال گذشته، تعداد خانوارهای خانه‌دار در دهک دهم 2 برابر افزایش یافته، در حالی که این تعداد برای دهک اول جامعه تنها 60 درصد رشد داشته است. 100 درصد مستاجران دهک اول «فقیر» هستند.

جهش هزینه اجاره مسکن در سال‌های اخیر، بخش زیادی از پس‌اندازهای سالانه خانوارها را از بین برده است. پس‌انداز و وام خرید مسکن، دو اهرم اصلی برای کوتاه کردن انتظار خانه‌دار شدن هستند که در بازار مسکن ایران تقریباً از کار افتاده‌اند.