کره جنوبی، راهکار ۶۰ ساله تامین مسکن محرومان را به ایران ارائه داد

دولت ایران طی دو دهه گذشته در مسیر خانه‌دار کردن گروه‌های محروم جامعه با طرح‌های مسکن دولتی، با سه ناکامی بزرگ مواجه بوده است: تامین منابع مالی، آورده نقدی کافی از سوی محرومان و جذابیت طرح‌ها برای بخش خصوصی. اما اکنون، کره جنوبی با ۶۰ سال تجربه موفق، کلیدهای حل این معما را به دولت ایران ارائه کرده است.

روز گذشته، شرکت دولتی «زمین و مسکن» کره جنوبی (LH)، در جلسه‌ای آنلاین با دعوت دفتر نمایندگی «هبیتات» در تهران و با حضور مسئولان وزارت راه و شهرسازی، «فوت و فن» تامین مسکن برای محرومان را به دولت ایران منتقل کرد. شرکت LH، که از نظر نام مشابه سازمان ملی زمین و مسکن ایران است، حوزه‌ی ماموریتی بسیار گسترده‌تری دارد و منابع مالی مورد نیاز برای تامین مسکن محرومان را از محل‌هایی چون مناطق آزاد، توسعه شهری، خرده‌فروشی و حتی موارد مرتبط با پایتخت تامین می‌کند. مدل کیفی این شرکت در تامین زمین و مسکن نیز با نمونه ایرانی آن تفاوت چشمگیری دارد.

تامین مسکن برای «رفاه»، نه «اضطرار»

مدیرکل شرکت LH در ارائه خود، بر «حفظ کرامت و عزت خانوارهای ضعیف جامعه» در طرح‌های تامین مسکن تاکید کرد. خانه‌های اجاره‌ای که برای گروه‌های هدف تامین شده‌اند، نوعی از «سبک زندگی» را در شهرها ترویج می‌کنند، نه صرفاً احداث ساختمان‌هایی با هر کیفیتی برای اسکان خانه‌ندارها. کیفیت بالای مسکن اجاره‌ای در کره جنوبی، نه با حرف، بلکه با «عدم دخالت دولت» در ساخت‌وسازها محقق شده است. از سال ۱۹۶۰، دولت کره سیاست مسکن اجاره‌ای را برای دهک‌های پایین و متوسط جامعه به اجرا درآورده و در هر دهه، این مسیر مورد آسیب‌شناسی و اصلاح با قوانین مکمل قرار گرفته است.

بزرگ‌ترین چالش: تامین مالی مسکن اجاره‌ای

بزرگ‌ترین چالش هر طرح ساخت یا تامین مسکن، منابع مالی است. در کره جنوبی، سه ضلع مسئولیت تامین منابع مالی مسکن اجاره‌ای را بر عهده دارند: دولت، شرکت LH و مستاجرها. دولت حدود ۵۰ درصد از منابع مورد نیاز را به صورت کمک و وام دولتی تامین می‌کند، حدود ۳۰ درصد توسط شرکت LH و ۲۰ درصد نیز با پرداخت پول پیش و اجاره ماهانه توسط مستاجرهای گروه هدف تامین می‌شود. ساخت، مدیریت، تعمیر و نگهداری مسکن اجاره‌ای در پروسه چند ده‌ساله بر عهده بخش خصوصی است.

مدیر کره‌ای در جلسه آنلاین، دست‌کم سه بار بر یک نکته طلایی تاکید کرد: «تامین مسکن اجاره‌ای به بودجه مداوم و پایدار نیاز دارد و دولت‌ها باید بتوانند از مسیر رشد اقتصادی، منابع و سرمایه اولیه مورد نیاز برای ساخت و عرضه مسکن حمایتی را تامین کنند.» در غیر این صورت، طرح با مشکلات مالی مواجه خواهد شد.

۵ گروه از مستاجران مشمول «مسکن اجاره‌ای»

حدود ۴۰ درصد خانوارهای کره‌ای مستاجر هستند که بخشی از آنها در قالب دهک‌های ۱ تا ۶، مشمول «مسکن اجاره‌ای» می‌شوند. شرکت LH سالانه ۸۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای برای دهک‌های مشمول، از طریق ساخت یا خرید از بازار، تامین می‌کند. این گروه‌ها شامل موارد زیر هستند:

• دهک اول: تا ۵۰ سال با پرداخت اجاره‌بهای ۶۵ دلاری در ماه (حدود یک‌پنجم نرخ بازار) می‌توانند مستاجر باشند.
• دهک ۲ تا ۴: تا ۳۰ سال با پرداخت ۲۰۰ دلار در ماه می‌توانند مستاجر باشند.
• دهک ۲ تا ۶ (زوج‌های جوان): تا ۲۰ سال با ۲۰۰ دلار اجاره‌بها در ماه می‌توانند ساکن شوند.
• گروه چهارم (اجاره به شرط تملیک): پس از ۵ تا ۱۰ سال مستاجری، می‌توانند درخواست خرید دهند.
• دهک‌های ۳ تا ۸: تا ۸ سال می‌توانند در این واحدها اجاره‌نشین باشند.

پالایش مستاجرها بر حسب گروهی که در آن قرار می‌گیرند، بر عهده دولت است.

سودآوری با مسکن اجاره‌ای حمایتی؛ چگونه؟

دولت کره جنوبی، «سودسازی برای بخش خصوصی» را به عنوان بازیگر اصلی تامین مسکن محرومان پذیرفته است. کارنامه ۶۰ ساله این کشور نشان می‌دهد که هزینه تامین و ساخت مسکن برای اقشار هدف همواره از درآمد اجاره‌داری آن بیشتر است، اما کره توانسته زیان بخش خصوصی را پوشش داده و جذابیت ایجاد کند. این امر از چهار مسیر محقق می‌شود:

1. منابع شرکت LH: این شرکت به دلیل فعالیت فراتر از بازار زمین و مسکن، منابع دیگری در اختیار دارد که بخشی از آنها را برای تعادل‌بخشی منابع و مصارف در حوزه مسکن اجاره‌ای حمایتی تخصیص می‌دهد.
2. منابع خرده‌فروشی: درآمدهای حاصل از خرده‌فروشی در خدمت هزینه‌های مسکن اجاره‌ای قرار می‌گیرد.
3. مشارکت با بخش خصوصی: شرکت LH زمین را به بخش خصوصی واگذار می‌کند تا خانه‌سازی به قصد فروش در بازار آزاد صورت گیرد و سود حاصل از آن به طرح‌های حمایتی کمک کند.
4. صندوق‌های املاک و مستغلات: این صندوق‌ها با سرمایه‌های خرد از بازار سرمایه، به بخش خصوصی کمک می‌کنند تا املاک و مستغلات خریداری کرده و با اجاره‌داری آنها، منابع پایدار برای طرح‌های مسکن اجاره‌ای تامین کنند.

برخلاف تصور مسئولان ایرانی، طرح مسکن اجاره‌ای کره جنوبی بر «وام بانکی» سوار نیست، بلکه سه ضلع دولت، شرکت دولتی و مستاجرها، منابع و تسهیلات (دولتی) را برای پیشبرد طرح تامین می‌کنند.

آیا ایران می‌تواند راه کره را برود؟

کره‌ای‌ها تجربه واقعی ۶ دهه‌ای خود را در مسیر مسکن اجاره‌ای برای دهک‌های پایین و متوسط جامعه به ایران نشان داده‌اند. اما استفاده از این تجربه مشروط به تحقق دو اتفاق است:

• بهبود اساسی وضعیت اقتصاد ایران: برای تجهیز دولت به منابع مالی مناسب جهت تامین یارانه مورد نیاز مسکن.
• کنترل تورم: به منظور بهبود عایدی اجاره‌داری، کاهش هزینه اجاره مسکن و در نهایت، به‌صرفه شدن ساخت و عرضه مسکن اجاره‌ای برای بخش خصوصی.

اوایل امسال، شورای عالی مسکن ساخت و تامین ۷۰ هزار واحد مسکونی در قالب «مسکن اجاره‌ای» را تصویب کرد. بر اساس فاکتورهای کره جنوبی، ساخت هر واحد مسکونی اجاره‌ای ۶۰ هزار دلار هزینه دارد که به قیمت امروز، حداقل ۵ میلیارد تومان برآورد می‌شود. این بدان معناست که طرح ۷۰ هزار واحدی مسکن اجاره‌ای، دست‌کم به ۳۵۰ همت بودجه نیاز دارد. این رقم معادل سه برابر کل تسهیلاتی است که طی چهار سال گذشته از سمت بانک‌ها به مسکن ملی تخصیص پیدا کرد.

در شرایطی که دولت احتمالاً با کسری بودجه دست‌کم ۵۰۰ همتی روبه‌رو است، تامین این میزان منابع به شکل مستقیم از سمت دولت، سخت یا غیرممکن به نظر می‌رسد. از طرفی، شرکت‌های دولتی تکلیفی برای تخصیص منابع در جهت تامین مسکن ندارند، حتی آنهایی که املاک قابل‌توجهی را مالک هستند.

توان پرداخت دهک‌های پایین برای استفاده از مسکن حمایتی نیز بسیار پایین است. طی چهار سال گذشته، از هر پنج خانه‌ندار مشمول حمایت، تنها یک خانوار توانست آورده نقدی برای مسکن ملی تامین کند. اگرچه در مسکن اجاره‌ای نیازی به پرداخت بهای خرید نیست، اما مسئله اصلی، منابع مورد نیاز برای ساخت این واحدها و سپس تامین یارانه برای پایین آوردن رقم اجاره‌بهای ماهانه است که هر دو متوجه دولت است. جذاب‌سازی ساخت مسکن اجاره‌ای برای بخش خصوصی نیز نیازمند مدل‌های تجربه‌شده در کره است. کره‌ای‌ها سراغ «ساخت با قیمت دستوری» نرفتند که اگر این اتفاق می‌افتاد، ساخت مسکن اجاره‌ای به جای ۲ تا ۳ سال، می‌توانست ۱۰ تا ۱۵ سال به طول بینجامد؛ شبیه مسکن مهر. کره زمانی ساخت مسکن اجاره‌ای را شروع کرد که همزمان با رشد اقتصادی بالا در این کشور بود.