شهرهای خوشه‌ای: راهبرد جدید چین برای خروج از رکود مسکن و توسعه شهری

رکود بی‌سابقه و تغییر رویکرد

افت اقتصادی ناشی از همه‌گیری کرونا، کاهش مخارج مصرف‌کنندگان و عدم اعتماد خریداران سرمایه‌ای مسکن را در پی داشت که به شدت بر بازار املاک چین سایه افکند. این در حالی است که بخش مسکن و ساختمان حدود ۳۰ درصد از تولید ناخالص داخلی این کشور را تشکیل می‌دهد. پیش از این رکود، سالانه ۱۵ میلیون واحد مسکونی، یعنی ۱۰ درصد بیشتر از نیاز بازار، تولید می‌شد. اما در سال ۲۰۲۳، حدود ۳۲ میلیون واحد مسکونی فروش نرفته در چین وجود داشت.

در واکنش به این بحران، حوزه ساختمانی چین با چرخشی بزرگ، به جای ساخت برج‌ها و املاک جدید، به ایجاد «شهرهای خوشه‌ای» روی آورد. در دهه اول حکومت شی جین‌پینگ، ساختمان‌سازان چینی بتن بیشتری نسبت به کل قرن بیستم در آمریکا استفاده کردند و مناطق شهری تا ۴۰ درصد گسترش یافتند. اما در پنج سال گذشته، بازار املاک تحت تأثیر بدهی‌ها، با رکود همراه بوده است. سقوط غول ساختمانی اورگراند و حذف آن از بورس اوراق بهادار هنگ‌کنگ در ۲۵ اوت، نمونه‌ای از این وضعیت است.

چشم‌انداز شهرهای آینده چین

رهبران چین اکنون خواهان رویکردی جدید هستند که هدف آن خوشایندتر کردن شهرها به جای متراکم‌تر کردن آنها با برج‌های ساختمانی است. در ۲۸ اوت، حزب کمونیست طرحی بلندپروازانه منتشر کرد که بر اساس آن، تا سال ۲۰۳۵ شهرها باید «قابل سکونت، زیبا، مقاوم، متمدن و هوشمند» باشند. این طرح امید دارد که شهرهای جدید، رشد شرکت‌های نوآور و تولیدکننده کالاهای مورد نیاز مصرف‌کنندگان خانگی را تقویت کنند.

ابزارهای دیجیتال جدید، که بسیاری از آنها توسط هوش مصنوعی (AI) تقویت شده‌اند، به شهرها کمک می‌کنند تا روان‌تر اداره شوند و آلودگی و ترافیک به میزان قابل توجهی کاهش یابد. با این حال، حزب همچنین به دنبال افزایش کنترل خود از طریق سیستم‌های نظارتی پیشرفته است.

«حالا که خانه خودم را در سوژو دارم، مبلمانی را که دوست دارم، انواع چیزهایی را که دوست دارم می‌خرم و می‌توانم آن را تزئین کنم. حس تعلق وجود دارد.»

کلان‌شهرهای چین همچنان در میان بزرگ‌ترین کلان‌شهرهای جهان هستند؛ شانگهای با ۲۲ میلیون نفر و پکن با ۱۹ میلیون نفر جمعیت. ۵۰ شهر بزرگ بیش از نیمی از تولید ناخالص داخلی چین را تشکیل می‌دهند. نرخ شهرنشینی در چین از حدود نیمی از جمعیت در سال ۲۰۱۲ به دو سوم در حال حاضر رسیده است، اما هنوز از اکثر کشورهای ثروتمند کمتر است و پیش‌بینی می‌شود تا سال ۲۰۳۰ به ۷۰ درصد برسد.

حرکت مردم از روستاها به مناطق شهری در حال کند شدن است. در دهه ۲۰۱۰، نرخ شهرنشینی به طور متوسط سالانه ۱.۱ درصد افزایش می‌یافت؛ در دهه ۲۰۲۰ این رقم به ۰.۶ درصد در سال کاهش یافته است. سیستم اقامت چین، موسوم به «هوکو»، با حذف مهاجران روستایی از دسترسی به مدارس و سایر مزایا، حرکت جمعیت را کنترل کرده است.

«شهرهای خوشه‌ای»: موتور جدید رشد

در طرح جدید حزب، «شهرهای خوشه‌ای» در دهه آینده به طور فزاینده‌ای موتورهای قدرتمند رشد خواهند بود. این خوشه‌ها شامل یک یا دو شهر بزرگ مرکزی و همسایگان کوچک‌تر آنها هستند که توسط راه‌آهن پرسرعت به هم متصل می‌شوند. مقامات تقریباً یک دهه پیش، ۱۹ خوشه بالقوه را انتخاب کردند، از جمله سه خوشه ساحلی حیاتی: پکن-تیانجین، شانگهای و شهرهای دلتای رودخانه یانگ‌تسه، و هنگ‌کنگ به همراه همسایگانش در دلتای رودخانه مروارید.

منطقه خلیج بزرگ (GBA) در دلتای رودخانه مروارید، با ۸۶ میلیون نفر جمعیت در شهرهایی مانند گوانگژو، شنژن و هنگ‌کنگ، یکی از امیدوارکننده‌ترین خوشه‌ها است. زیرساخت‌ها، به ویژه خطوط ریلی، کلید موفقیت این خوشه‌ها هستند. خطوط ریلی زیرزمینی شنژن ۶۰۰ کیلومتر امتداد دارند و ۲۰۰ کیلومتر دیگر در دست ساخت است. خطوط ریلی گوانگژو نیز ۷۰۰ کیلومتر طول دارند. کارشناسان معتقدند که پیوندهای بهتر می‌توانند به GBA افزایش بهره‌وری قابل مقایسه‌ای با آنچه شهرهای بریتانیا در پی انقلاب صنعتی از آن برخوردار بودند، بدهند.

مقامات امیدوارند که خوشه‌های شهری «قابل سکونت» بیشتر بتوانند به افزایش مصرف که اقتصاد متزلزل به آن نیاز دارد، کمک کنند. هانگژو، یکی دیگر از شهرهای خوشه دلتای یانگ‌تسه، الگویی برای استفاده از فناوری‌های «هوشمند» است. این شهر داده‌های دوربین‌ها، سوابق دولتی، چراغ‌های راهنمایی و گزارش‌های پلیس را به یک «مغز شهری» می‌دهد که توسط هوش مصنوعی و با کمک علی‌بابا، یک غول فناوری محلی، تغذیه می‌شود. این مغز به ردیابی آلودگی، کاهش ازدحام و بهبود خدمات اورژانسی کمک کرده و خدمات دیجیتالی را برای ساکنان ارائه می‌دهد. با این حال، دوربین‌های خیابانی فراگیر این شهرها، دریچه‌ای آنی برای پلیس در مورد نقاط مشکل‌ساز ترافیکی و نظارت بر فعالیت‌های مشکوک فراهم می‌کنند.

چالش‌ها و آینده تقاضای مسکن

سوالات دشواری در مورد اینکه چین چگونه می‌تواند خوشه‌های شهری خود را به قهرمانان جهانی تبدیل کند، باقی مانده است. طرح جدید حزب بر «بهبود آنچه در حال حاضر وجود دارد» تأکید دارد و نه «گسترش در مقیاس بزرگ». یک بانک استرالیایی تخمین می‌زند که بیش از نیمی از تقاضای جدید در بازار املاک چین در دهه آینده ناشی از ارتقای خانه‌های موجود خواهد بود، نه ساخت خانه‌های جدید. ساخت آسمان‌خراش‌های پر زرق و برق ممنوع خواهد شد و آپارتمان‌ها باید برای استفاده به عنوان سکونتگاه‌های اصلی ساخته شوند، نه سرمایه‌گذاری.

مسئله دیگر، نحوه پرداخت هزینه‌های بهبود است. در طرح جدید حزب، هیچ پیش‌بینی هزینه‌ای وجود ندارد. تعمیر زیرساخت‌های اساسی شهری مانند سیستم‌های زهکشی و خطوط لوله گاز قدیمی می‌تواند در ۵ سال آینده ۴ تریلیون یوآن (۵۶۰ میلیارد دلار) هزینه داشته باشد. این جدا از هزینه‌های پروژه‌های خیالی‌تر مانند مراکز داده برای تأمین انرژی مغزهای شهری است. اصلاحات «مردم‌محور» نیز ارزان نخواهد بود و نیاز به اصلاحات مالی بزرگ برای کمک به دولت‌های محلی برای یافتن منابع جدید درآمدی دارد.

سازگاری با تغییرات آب و هوایی نیز یک چالش جدی است. خشکسالی خوشه شهری اطراف پکن را تحت تأثیر قرار داده و بخش زیادی از آب آشامیدنی آن باید از صدها کیلومتر دورتر پمپاژ شود. همچنین، GBA و دلتای رودخانه یانگ‌تسه در برابر توفان‌ها و افزایش سطح دریا آسیب‌پذیر هستند. چین در حال حاضر به طور متوسط سالانه یک درصد از تولید ناخالص داخلی خود را به دلیل سیل از دست می‌دهد. دولت در حال ساخت بیش از ۴۰۰ کیلومتر دیوار دریایی و تلاش برای «اسفنجی» کردن مناطق شهری با ایجاد پارک‌ها و تالاب‌های مصنوعی برای جذب مؤثرتر باران است.

شیونگ‌آن، پروژه مورد علاقه «شی» و «شهر آینده» نامیده شده، از سال ۲۰۱۷ در حال ساخت است. این شهر قرار است چشم‌انداز سبز و پیشرفته حزب از زندگی شهری را تجسم بخشد. اما با وجود ۸۳۵ میلیارد یوآن هزینه، هنوز به «قطب نوآوری» تبدیل نشده است. رویکرد قدیمی چین به شهرها به پایان رسیده است، اما رویکرد جدید آن هنوز خود را ثابت نکرده است.