نوسانات بازار مسکن و ارز در ۵ ماهه نخست ۱۴۰۴: رکود تورمی و بازدهی دلاری

نوسانات قیمت دلاری مسکن در ۵ ماه نخست سال ۱۴۰۴

با وجود رکود در بازار مسکن، قیمت‌ها در این دوره با شیبی بسیار کند و بدون شتاب، همچنان افزایشی بودند که عمدتاً ناشی از فشار تورمی عمومی کشور است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که نوسانات قیمت دلاری مسکن در پنج ماهه نخست سال ۱۴۰۴، بیشتر تحت تأثیر افت و خیزهای قیمت دلار بوده و نقش متغیرهای سیاسی، اقتصادی و اهرم مهمی نظیر تقاضا در این تغییرات، غیرمستقیم ارزیابی می‌شود.

فروردین‌ماه: کاهش بی‌سابقه ارزش دلاری

• متوسط قیمت هر متر مربع: ۱۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان
• قیمت دلار: ۱۰۵ هزار و ۹۰۰ تومان (عبور از کانال ۱۰۵ هزار تومانی)
• قیمت دلاری مسکن: ۱۰۶۱ دلار (افت ۸.۴ درصدی نسبت به اسفند سال قبل و پایین‌ترین سطح سال)

اردیبهشت‌ماه: جهش چشمگیر ارزش دلاری

در اردیبهشت‌ماه، روند ارزش دلاری مسکن تغییر چشمگیری را تجربه کرد:

• کاهش قیمت دلار: ۱۷.۹ درصد نسبت به فروردین‌ماه، رسیدن به ۸۶ هزار و ۹۰۰ تومان
• رشد قیمت مسکن: ۲.۱ درصد
• جهش قیمت دلاری مسکن: ۲۴.۴ درصد نسبت به فروردین‌ماه، رسیدن به ۱۳۲۰ دلار در هر متر

این جهش، بیشترین رشد ماهانه ارزش دلاری مسکن در پنج‌ماهه سال جاری بوده که عمدتاً به دلیل افت قیمت دلار و رشد نسبی قیمت مسکن رقم خورده است. لازم به ذکر است که مبنای محاسبه قیمت دلاری مسکن، بیشترین قیمت ثبت شده برای دلار در هر ماه بوده که ممکن است باعث بزرگ‌نمایی نسبی در محاسبه ارزش دلاری مسکن شده باشد.

خردادماه: افت ارزش دلاری با وجود رشد قیمت ریالی

• متوسط قیمت هر متر مربع: ۱۱۷ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان (۲.۱ درصد رشد)
• رشد قیمت دلار: ۹.۳ درصد، بازگشت به کانال ۹۵ هزار تومانی
• افت قیمت دلاری مسکن: ۶.۶ درصد، کاهش به ۱۲۳۴ دلار

روند قیمت دلاری مسکن در تابستان ۱۴۰۴

تیرماه: افزایش ارزش دلاری

• متوسط قیمت هر متر مربع: ۱۱۹ میلیون و ۵۴۰ هزار تومان (۲ درصد رشد)
• کاهش قیمت دلار: ۲.۱ درصد، ایستادن روی خط ۹۳ هزار تومانی
• افزایش قیمت دلاری مسکن: ۴.۲ درصد، رسیدن به ۱۲۸۵ دلار

مردادماه: تثبیت نسبی ارزش دلاری

• متوسط قیمت هر متر مربع: ۱۲۲ میلیون و ۴۶۰ هزار تومان (۲.۴ درصد رشد)
• افزایش قیمت دلار: ۲ درصد، رسیدن به ۹۴ هزار و ۸۵۰ تومان
• رشد قیمت دلاری مسکن: ۰.۴ درصد، تثبیت در ۱۲۹۱ دلار

بازدهی ۵ ماهه بازار ارز و مسکن

در بازه پنج ماهه نخست سال ۱۴۰۴، بازار مسکن بازدهی ۹ درصدی را به ثبت رسانده است. این در حالی است که دلار طی همین مدت ۱۰.۴ درصد افت کرده و در محدوده ۹۴ هزار تومان در مردادماه قرار گرفته است. با این حال، بازدهی دلاری مسکن طی این مدت ۲۱.۶ درصد ارزیابی می‌شود.

رشد ارزش دلاری مسکن در این مدت به دلیل نوسانات نرخ دلار و شیب ملایم تورم مسکن بوده است. پس از جنگ ۱۲ روزه، قیمت دلار دچار نوسانات زیادی شد و بازار مسکن نیز در وضعیت رکود تورمی قرار گرفت.

بازدهی منفی دلار به این دلیل است که مبنای محاسبات، حداکثر نرخ ارز در هر ماه بوده است. با توجه به اینکه قیمت دلار در شهریورماه از مرز ۱۰۵ هزار تومان گذشت، تقریباً می‌توان گفت که بازدهی دلار در طول ۶ ماه گذشته صفر بوده است. بر همین اساس، ارزش دلاری مسکن از فروردین‌ماه صعودی شده و کمی بالاتر از میانگین معمول قیمت دلاری مسکن قرار گرفته است.

پیش‌بینی روند دلاری بازار مسکن در شهریورماه

با توجه به افزایش قابل توجه قیمت دلار در شهریورماه و لمس منطقه ۱۰۵ هزار تومان، و همچنین با فرض تکرار تورم دو درصدی بخش مسکن در همین ماه، انتظار می‌رود قیمت دلاری مسکن کاهش پیدا کند.

• در صورتی که دلار دوباره سقف‌شکنی کند و تورم مسکن همچنان در همین محدوده باقی بماند، احتمال کاهش بیشتر قیمت دلاری مسکن وجود دارد.
• اگر تورم مسکن افزایشی باشد و قیمت ریالی مسکن رشد بیشتری را تجربه کند، سرعت کاهش ارزش دلاری مسکن ممکن است کم یا حتی متوقف شود.