کاهش نرخ بهره آمریکا: آیا بازار مسکن رونق می‌گیرد؟

کاهش نرخ بهره فدرال رزرو و تأثیر آن بر بازار مسکن آمریکا

در حالی که بسیاری از خریداران مسکن در ایالات متحده به کاهش نرخ بهره فدرال رزرو چشم دوخته‌اند، تحلیلگران و کارشناسان بازار مسکن هشدار می‌دهند که این کاهش ممکن است تأثیر چشمگیری بر نرخ وام‌های مسکن نداشته باشد و چالش‌های اصلی بازار همچنان پابرجا بمانند.

انتظارات و واقعیت‌های بازار وام مسکن

آیلین بارامدا، یکی از خریداران مسکن در لس‌آنجلس، با وجود نرخ‌های بالای وام مسکن که دو برابر نرخ‌های زمان شروع همه‌گیری کرونا است، همچنان قصد خرید خانه را دارد. او معتقد است که قیمت خانه‌ها در آینده افزایش خواهد یافت و بهتر است اکنون وارد بازار شود.

هزینه مسکن یکی از نگرانی‌های اصلی آمریکایی‌ها و موضوعی داغ در بحث‌های سیاسی است. دونالد ترامپ، رئیس‌جمهور آمریکا، ابراز امیدواری کرده بود که کاهش نرخ بهره توسط فدرال رزرو به آمریکایی‌ها در دریافت وام مسکن کمک کند.

بر اساس گزارش فردی مک، نرخ متوسط وام مسکن ۳۰ ساله، که محبوب‌ترین نوع وام مسکن در آمریکا است، هفته گذشته به ۶.۳۵٪ کاهش یافت. این کاهش، بزرگترین افت هفتگی در یک سال گذشته و پایین‌ترین سطح در ۱۱ ماه اخیر را نشان می‌دهد.

با این حال، برای خریدارانی مانند آیلین، تضمینی برای کاهش بیشتر هزینه‌های استقراض، حتی با وجود کاهش نرخ بهره فدرال رزرو در روز چهارشنبه، وجود ندارد.

تأثیر غیرمستقیم فدرال رزرو بر نرخ وام مسکن

تصمیمات فدرال رزرو در مورد نرخ بهره، به طور مستقیم بر نرخ وام مسکن تأثیر نمی‌گذارد، اما بر نرخ بهره‌ای که بانک‌ها برای قرض گرفتن پول از یکدیگر دریافت می‌کنند، اثرگذار است. این امر به نوبه خود، بر نرخ بهره‌ای که بانک‌ها از مشتریان خود برای وام‌هایی مانند وام مسکن و همچنین نرخ بهره‌ای که برای سپرده‌ها پرداخت می‌کنند، تأثیر می‌گذارد.

با این حال، بانک‌های آمریکایی پیش از کاهش نرخ بهره فدرال رزرو در این هفته، نرخ وام مسکن را کاهش داده بودند. این بدان معناست که نرخ وام مسکن ممکن است دیگر کاهش چندانی نداشته باشد و خریداران خانه‌ای که منتظر کاهش‌های قابل توجه‌تری هستند، ممکن است ناامید شوند.

جروم پاول، رئیس فدرال رزرو، در سخنرانی خود در روز چهارشنبه اظهار داشت: «اکثر تحلیلگران معتقدند که برای تأثیرگذاری قابل توجه بر بخش مسکن، باید تغییرات بسیار بزرگی در نرخ‌ها ایجاد شود.» او البته اذعان کرد که نرخ‌های بهره پایین‌تر ممکن است تقاضا را افزایش داده و به سازندگان کمک کند.

در همین حال، خطر افزایش تورم می‌تواند نرخ وام مسکن را بالا ببرد، اگر بانک‌ها پیش‌بینی کنند که این به معنای عدم کاهش بیشتر نرخ‌ها توسط فدرال رزرو در آینده نزدیک است. فدرال رزرو و سایر بانک‌های مرکزی معمولاً از کاهش هزینه‌های استقراض در صورت بالا بودن تورم خودداری می‌کنند.

دیدگاه کارشناسان و چالش‌های پیش رو

نیکول استوارت، یک مشاور املاک در بویزی، آیداهو، با اشاره به کاهش نرخ بهره فدرال رزرو در این هفته گفت: «فکر می‌کنم مردم انتظار تأثیر بزرگی از این موضوع را دارند. من سعی کرده‌ام به اکثر خریداران و فروشندگان خود اطلاع دهم که ما قبلاً بخش عمده‌ای از آنچه قرار است اتفاق بیفتد را دیده‌ایم.»

خانم استوارت افزود که کاهش نرخ وام مسکن در ماه گذشته برخی از خریداران را تشویق کرده است. او در یک آخر هفته در اوایل این ماه، چهار پیشنهاد خرید را تنظیم کرده و سه معامله را به قرارداد رسانده است. او این را «افزایش بزرگی نسبت به سال‌های گذشته» توصیف کرد.

اما بازار مسکن آمریکا برای بسیاری از مردم همچنان غیرقابل دسترس است. این مشکل بعید است که با تصمیمات آتی فدرال رزرو یا کاهش اخیر نرخ وام مسکن حل شود.

بسیاری از صاحبان خانه در اوج همه‌گیری کرونا، نرخ‌های وام مسکن بسیار پایینی (در حدود ۳٪) را تضمین کرده بودند که اکنون تمایلی به از دست دادن آن با فروش خانه خود ندارند. در نتیجه، صاحبان خانه‌ای که ممکن بود خانه‌های کوچکتری بخرند، ترجیح می‌دهند در خانه‌های فعلی خود بمانند، که این امر میزان مسکن موجود برای خرید را کاهش داده و قیمت خانه‌ها را بالا می‌برد.

جولیا فونسکا، استاد مالی در دانشگاه ایلینوی اوربانا-شمپین، گفت که تقریباً ۸۰٪ از وام‌گیرندگان مسکن، نرخ بهره‌ای کمتر از میانگین فعلی ۶.۳۵٪ را تضمین کرده‌اند.

خانم فونسکا اظهار داشت که هر کاهش در نرخ وام مسکن کمی به بازار کمک می‌کند، اما هیچ نشانه‌ای از کاهش قابل توجه در افق دیده نمی‌شود. او گفت: «ممکن است هنوز راه درازی تا عادی‌سازی این بازارها در پیش داشته باشیم.»

امیدهای محتاطانه در بازار

کریستین کارلسون، خریدار احتمالی خانه اول در منطقه بویزی، چهار سال است که بازار را زیر نظر دارد و در این مدت اجاره‌نشین بوده است.

برای کریستین، کاهش نرخ وام مسکن در هفته‌های اخیر به این معنی است که او «فقط کمی به تصمیم‌گیری نهایی نزدیک‌تر شده است.» او مشتاق است به زودی خرید کند تا از سناریوی احتمالی کاهش بیشتر نرخ‌ها و افزایش رقابت پیشی بگیرد.

هزینه‌های استقراض در تفکر خانم کارلسون در مورد نوع خانه‌ای که برای او قابل خرید است – محله، اندازه، کیفیت سازنده – نقش دارد.

با این حال، نرخ وام مسکن در مقایسه با سایر ملاحظات، از جمله فصلی بودن و یافتن خانه‌ای که مناسب نیازهای او باشد، در اولویت دوم قرار دارد.

مت ورنون، رئیس وام‌دهی مصرف‌کننده در بانک آو آمریکا، گفت که نرخ‌های وام مسکن کمی پایین‌تر، مقداری تسکین ایجاد کرده و فعالیت خریداران را تحریک کرده است. اما در تصویر بزرگتر، این کاهش برای حل مشکلات بازار مسکن تحت فشار کافی نخواهد بود.

آقای ورنون گفت: «خوش‌بینی محتاطانه‌ای وجود دارد که ما در مسیر درستی حرکت می‌کنیم. فکر نمی‌کنم این لزوماً درک خریداران از چالش‌های بازار را تغییر داده باشد، اما قطعاً توجه آنها را جلب کرده است.»