نوسازی شهری و چالش‌های اعیانی‌سازی: بحران مسکن در تهران

تعریف نوسازی و اعیانی‌سازی

مجید روستا، عضو هیات‌مدیره شرکت بازآفرینی شهری ایران، نوسازی را فرآیندی برنامه‌ریزی‌شده در ابعاد ایمنی، اجتماعی–فرهنگی، اقتصادی و زیست‌محیطی برای ارتقای تاب‌آوری و حفظ هویت محلی تعریف کرد. وی در مقابل، اعیانی‌سازی را پدیده‌ای بازارمحور دانست که منجر به افزایش ارزش زمین و جابه‌جایی ساکنان کم‌درآمد می‌شود.

چرخه معمول این گذار از فرسودگی و کمبود خدمات آغاز شده، با مداخلات نوسازی و ورود سرمایه ادامه یافته و با جهش قیمت و جابه‌جایی اجتماعی به اوج می‌رسد.

روستا تاکید کرد که سیاست‌گذاری صحیح، توجه به معیشت ساکنان و ایجاد فضاهای شهری باکیفیت می‌تواند مانع از تبدیل نوسازی به اعیانی‌سازی شود، هرچند گاهی این روند اجتناب‌ناپذیر است. او با استناد به تجارب جهانی و داخلی، رویکرد، قوانین و اولویت دادن به منافع جوامع محلی را تعیین‌کننده موفقیت پروژه‌ها دانست.

• سیاست‌های مسکن حمایتی: حمایت ویژه از مستأجران.
• تعادل اجتماعی–اقتصادی: برقراری تعادل میان دولت، شهرداری، بخش خصوصی و جامعه محلی.
• برنامه‌ریزی یکپارچه: هماهنگی بین نهادهای مختلف.

وی هشدار داد که نوسازی بدون همراهی اقتصادی و فرهنگی، اثرات منفی اعیانی‌سازی را ناگزیر خواهد کرد.

تاریخچه و فرآیندهای اعیانی‌سازی

کاوه حاجی‌علی‌اکبری، پژوهشگر توسعه شهری، مفهوم اعیانی‌سازی را از سال ۱۹۶۴ و توسط روث گلاس معرفی کرد و آن را «جزیره‌های نوسازی در دریای فرسودگی» نامید. وی چهار فرآیند اصلی این پدیده را شامل موارد زیر دانست:

• اسکان مجدد و تمرکز اجتماعی
• تغییر در محیط ساخته‌شده
• تجمع فرهنگی
• افزایش ارزش مستغلات

محرک‌هایی چون تقاضای مسکن، تغییر سبک زندگی، تحولات طبقاتی و سیاست‌های مسکن شهری نیز از عوامل موثر بر این پدیده برشمرد. حاجی‌علی‌اکبری سابقه اعیانی‌سازی در ایران را به دهه ۴۰ و پروژه بهجت‌آباد نسبت داد و از پروژه‌های خودمالکی و تجمع‌سازی از اواسط دهه ۸۰ یاد کرد.

راهکارهای کاهش پیامدهای منفی

وی راهکارهایی برای کاهش پیامدهای منفی اعیانی‌سازی پیشنهاد داد:

• مداخلات از پایین به بالا
• سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های اجتماعی
• پیش‌بینی مسکن استطاعت‌پذیر
• تثبیت اجاره
• پرهیز از تخریب‌های بزرگ
• استفاده انعطاف‌پذیر از فضاهای رهاشده

بحران مسکن و شکاف استطاعت در تهران

علی فرنام، مدیر گروه عمران و شهرسازی مرکز پژوهش‌های مجلس، با یادآوری اصل ۳۱ قانون اساسی و حق مسکن متناسب، بحران اصلی بازار مسکن را «شکاف استطاعت» نامید. وی هشدار داد که تهران در نسبت قیمت به درآمد خانوار در کنار گران‌ترین شهرهای جهان قرار دارد.

فرنام با اشاره به اینکه ۱۰ میلیون نفر از ۱۹ میلیون ساکن بافت‌های ناکارآمد در خانه‌های ناپایدار زندگی می‌کنند، فشار بر مستأجران و رکوردشکنی اجاره‌بها را چالشی جدی دانست.

پیشنهادات برای بهبود وضعیت مسکن

وی خواستار انتقال تسهیلات بانکی به خود ساکنان شد و اقدامات زیر را ضروری خواند:

• صدور پروانه استیجار
• تخصیص بخشی از پروانه‌ها به مسکن استطاعت‌پذیر و استیجاری
• بازنگری ضوابط پارکینگ
• حمایت از واحدهای خرد

فرنام از تجربه کره جنوبی در بازنگری قوانین بازآفرینی و مشارکت ساکنان به عنوان الگو یاد کرد و نسبت به رشد حومه‌نشینی و فشار مضاعف بر بازار اجاره هشدار داد.