چالش‌ها و راهکارهای تسهیلات مسکن در خراسان رضوی: از ابلاغیه بانک مرکزی تا نارضایتی متقاضیان

اجرای طرح‌های ملی مسکن و پرداخت تسهیلات حمایتی، از اولویت‌های اصلی دولت برای پاسخ به نیاز فزاینده خانوارها به سرپناه و ساماندهی بازار مسکن است. در این میان، استان خراسان رضوی به عنوان دومین استان پرجمعیت کشور، نقشی کلیدی در این برنامه ایفا می‌کند و سهم قابل توجهی از منابع و اقدامات ملی به آن اختصاص یافته است. ابلاغیه ۲۶ دی ۱۴۰۳ رئیس کل بانک مرکزی، نقطه عطفی در هماهنگی شبکه بانکی برای تسریع در روند عقد قراردادهای تسهیلاتی بود که به موجب آن، بانک‌ها موظف به همکاری با صدها هزار متقاضی معرفی‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی شدند.

سهم خراسان رضوی در نهضت ملی مسکن

سهم استان خراسان رضوی در این چارچوب، تأمین تسهیلات و عقد قرارداد برای ۱۶ هزار و ۳۵۰ واحد مسکونی است. دستیابی به این هدف، مستلزم همکاری نزدیک بانک‌های عامل و رعایت زمان‌بندی‌های تعیین‌شده است. همزمان با نهضت ملی مسکن، طرح ودیعه مسکن نیز بخش مهمی از حمایت‌های دولت از خانوارها را پوشش می‌دهد. در خراسان رضوی، تاکنون ده‌ها هزار متقاضی این تسهیلات را دریافت کرده‌اند و شاخص پرداخت در این بخش به ۷۲ درصد رسیده است.

با وجود عملکرد مطلوب برخی بانک‌ها، نبود وحدت رویه در سازوکار تضامین و مراحل پرداخت، نارضایتی و تأخیر در تکمیل فرآیندها را به دنبال داشته و ضرورت هماهنگی بین‌بانکی را دوچندان کرده است.

سیاست‌های حمایتی و موانع پیش‌رو

افزایش سقف تسهیلات بانکی و تسهیل مقرراتی همچون حذف الزام سند تفکیکی برای دریافت وام، از جمله سیاست‌های حمایتی اخیر است که در صورت اجرای هماهنگ، می‌تواند سرعت پیشرفت طرح‌های مسکن را به طور قابل توجهی افزایش دهد. تجربه پیشرفت پروژه‌ها در استان نشان می‌دهد که با برطرف شدن موانع حقوقی و اداری در شهرهای جدید و اتخاذ رویه‌ای واحد برای پرداخت‌ها، نه تنها امکان بهره‌مندی کامل از سهم منابع ملی فراهم می‌شود، بلکه شاخص‌های مسکن استان نیز ارتقا خواهد یافت.

عملکرد بانک‌ها و ضرورت وحدت رویه

علیرضا قامتی، معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری خراسان رضوی، در خصوص ابلاغیه ۲۶ دی ۱۴۰۳ رئیس کل بانک مرکزی اظهار داشت: «بر اساس این تصمیم، بانک‌های عامل موظف هستند با ۴۱۱ هزار و ۳۸۲ متقاضی معرفی‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی قرارداد تسهیلات منعقد کنند. تاکنون ۱۸.۵ درصد از این واحدها قرارداد بسته‌اند و استان نیز با همین میزان پرداختی همراه بوده است.»

وی افزود: «ضرورت دارد که در دو حوزه مهم، یعنی چگونگی تضامین و نحوه پرداخت، به‌ویژه در بخش تسهیلات ودیعه مسکن، وحدت رویه ایجاد شود. در این بخش، ۲۶۴ هزار و ۲۳۰ ثبت‌نام انجام شده که ۱۵۸ هزار و ۵۲۹ نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند. تا امروز، ۱۱۳ هزار و ۶۸۳ متقاضی موفق به دریافت تسهیلات شده‌اند و نسبت پرداخت‌شده به معرفی به بانک در این حوزه ۷۲ درصد است.»

قامتی با تأکید بر ضرورت تسهیل در روند پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن گفت: «پروژه‌های مسکن در استان پیشرفت خوبی داشته، اما شمار زیادی از متقاضیان همچنان در صف دریافت تسهیلات قرار دارند و این موضوع به هیچ عنوان قانع‌کننده نیست.»

وی تصریح کرد: «برخی بانک‌ها رویه‌های متفاوتی با معیارهای شبکه بانکی دارند که همین امر موجب کندی روند پرداخت‌ها شده است. مقرر شد همه بانک‌ها در یک روند واحد تجمیع شوند و دبیر شورای بانک‌های استان با برگزاری نشست مشترک، رویه مشخصی را برای پرداخت تسهیلات تعیین و به تمامی بانک‌ها ابلاغ کند.»

پیگیری سهم استان و رفع موانع حقوقی

معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری خراسان رضوی به اهمیت پیگیری سهم استان از منابع بانکی اشاره کرد و گفت: «رایزنی‌ها در سطح ملی و منطقه‌ای انجام شده تا سهم بیشتری از تسهیلات به خراسان رضوی اختصاص یابد.» وی همچنین درباره موانع حقوقی در شهرهای جدید، به مشکل ترهین اراضی متعلق به آستان قدس رضوی در شهرهایی مانند گلبهار اشاره کرد که پیگیری‌ها برای رفع آن در جریان است.

قامتی خاطرنشان کرد: «در بخش مسکن حمایتی نیز ۱۰۰ میلیون تومان به تسهیلات اضافه شده و همه بانک‌های استان آمادگی پرداخت دارند. متقاضیان در صورت اعتراض می‌توانند مراجعه کنند، چرا که مدیران عامل بانک‌ها موظف به پاسخگویی هستند.»

افزایش سقف تسهیلات و مشکلات ضامن

وحید داعی، مدیرکل راه و شهرسازی خراسان رضوی، نیز با اشاره به ابلاغیه ۲۶ دی ۱۴۰۳ رئیس کل بانک مرکزی، اظهار داشت: «بر اساس این مصوبه، بانک‌های عامل موظف‌اند ظرف مدت ۸۰ روز برای انعقاد قرارداد تسهیلات ۴۱۱ هزار و ۳۸۲ نفر اقدام کنند. سهم خراسان رضوی ۱۶ هزار و ۳۵۰ واحد مسکونی است.»

وی افزود: «تاکنون در سطح کشور ۷۶ هزار و ۱۹۶ واحد قرارداد بسته‌اند و از سهم استان، تاکنون ۲۸۷۲ واحد قرارداد منعقد کرده‌اند. انتظار حداقلی ما این است که عملکرد بانک‌ها در استان هم‌سطح عملکردشان در کشور باشد. در این میان، بانک‌های ملی و تجارت حتی بالاتر از میانگین کشوری عمل کرده‌اند.»

داعی ادامه داد: «بر اساس مصوبه شورای عالی مسکن، سقف تسهیلات بانکی نهضت ملی مسکن از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش یافته است و برای این افزایش هیچ شرطی تعیین نشده است.»

وی با اشاره به وجود ۲۱ هزار و ۵۸۲ واحد در صف انتظار دریافت تسهیلات گفت: «یکی از مشکلات فرمانداران و شهرستان‌ها، مسئله ضامن و کسر از حقوق است که در نهضت ملی مسکن موضوعیت ندارد، چون زمین‌های دولتی تحت ترهین بانک‌ها قرار می‌گیرند. همچنین زمان‌بر بودن اخذ تأییدیه از ستاد بانک‌ها مشکل دیگری است.»

پیشنهاد تمرکز ارزیابی در بانک مسکن

مدیرکل راه و شهرسازی خراسان رضوی اضافه کرد: «فرآیند ارزیابی و پرداخت بانک‌ها می‌تواند توسط بانک مسکن انجام شود. پیشنهاد ما این است که به دلیل تخصص بانک مسکن در این حوزه و جلوگیری از سردرگمی مردم در روش‌های متفاوت بانک‌ها، معیار و مبنای کار را رویه بانک مسکن قرار دهیم. طبق ابلاغیه معاون اول رئیس‌جمهور، بانک‌ها می‌توانند عاملیت و ارزیابی خود را به بانک مسکن واگذار کنند.»

وی بیان کرد: «طبق مصوبه شورای عالی مسکن، ارائه سند تفکیکی برای پرداخت تسهیلات نهضت ملی مسکن الزامی نیست و قراردادهای واگذاری راه و شهرسازی به منزله ترهین محسوب می‌شود.»

ضرورت نظارت عملیاتی و هم‌افزایی

سعید مرادی، کارشناس حوزه مسکن، نبود وحدت رویه در تضامین و روش‌های پرداخت را یکی از جدی‌ترین عوامل کندی مسیر پرداخت‌ها دانست. وی هشدار داد که فقدان نظارت دقیق بر تخصیص منابع و نحوه مصرف، می‌تواند افزایش سقف تسهیلات به ۶۵۰ میلیون تومان را به تهدید مالی تبدیل کند.

مرادی بر ضرورت هم‌زمانی نظارت عملیاتی با تزریق منابع تأکید کرد و پیشنهاد تمرکز وظایف ارزیابی و پرداخت در بانک مسکن را رویکردی کارآمد نامید. وی همچنین حل مشکل ترهین اراضی در شهرهای جدید، به‌ویژه گلبهار، را نیازمند رایزنی در سطح ملی و توافق با مالکان اراضی دانست.

این کارشناس مسکن، عملکرد استان در حوزه تسهیلات ودیعه مسکن را نشانه ظرفیت بالای شبکه بانکی دانست و افزود که با مدیریت متمرکز و حذف موانع اجرایی، امکان دستیابی به نرخ‌های پرداخت بالاتر و حتی پوشش کامل متقاضیان وجود دارد. مرادی نقش هم‌افزایی بین دستگاه‌های اجرایی، بانک‌ها و بخش خصوصی را حیاتی ارزیابی کرد و گفت: «این همگرایی می‌تواند خراسان رضوی را به الگویی ملی برای اجرای موفق نهضت ملی مسکن بدل کند.»

مدل پیشنهادی برای اجرای موفق نهضت ملی مسکن

روند پرداخت تسهیلات مسکن در خراسان رضوی، اگرچه با میانگین کشوری برابری می‌کند، اما حجم انبوه متقاضیان و تعدد پروژه‌ها نیازمند جهش عملیاتی در حوزه تأمین منابع و رفع موانع اجرایی است. درصد بالای تحقق پرداخت ودیعه مسکن (۷۲ درصد) در کنار تعداد بالای متقاضیان واجد شرایط، نشان‌دهنده ظرفیت بانکی در استان است که می‌تواند با مدیریت متمرکز، پوشش بیشتری پیدا کند.

وحدت رویه در تضامین و فرآیندهای پرداخت، کلید کاهش نارضایتی مردم و جلوگیری از طولانی‌شدن صف‌های انتظار محسوب می‌شود و می‌تواند بهره‌وری سیستم بانکی را ارتقا دهد. افزایش سقف تسهیلات به ۶۵۰ میلیون تومان فرصتی ارزشمند برای تسریع تکمیل مسکن‌های در دست احداث است، ولی بدون نظارت دقیق بر تخصیص و بازگشت منابع، اثرگذاری آن کاهش خواهد یافت.

پیشنهاد تمرکز وظایف ارزیابی و پرداخت در بانک مسکن، با توجه به تجربه تخصصی این بانک، می‌تواند از پراکندگی تصمیمات و تفاوت رویه‌ها جلوگیری کرده و روند کار را تسهیل کند. رفع مشکلات حقوقی مانند مسئله ترهین اراضی در گلبهار و سایر شهرهای جدید، نقش تعیین‌کننده‌ای در آزادسازی جریان اعتباری و افزایش سرعت شبکه تأمین تسهیلات دارد. هم‌زمان با پیگیری سهم بیشتر از منابع بانکی در سطح ملی، همگرایی میان دستگاه‌های اجرایی، نظام بانکی و فعالان مسکن در استان، می‌تواند الگوی موفقی از هماهنگی نهادی در اجرای نهضت ملی مسکن ارائه دهد.