رکود عمیق در بازار مسکن: کاهش چشمگیر تسهیلات بانکی و عدم تطابق با نیازها

بازار مسکن ایران با چالش‌های عمیقی دست و پنجه نرم می‌کند؛ تسهیلات بانکی تخصیص‌یافته به این بخش نه تنها با قوانین بالادستی همخوانی ندارد، بلکه با قیمت‌های سرسام‌آور مسکن نیز تناسبی ندارد. این وضعیت، قدرت خرید مسکن را برای اقشار متوسط جامعه به شدت کاهش داده و رکود در معاملات را تشدید کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، هم به صورت اسمی و هم واقعی، رو به کاهش است و حتی دسترسی خانوارها به وام تعمیرات نیز دیگر میسر نیست.

تسهیلات بانکی: سهم ناچیز مسکن از کل اعتبارات

بر اساس گزارش بانک مرکزی، کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها در 5 ماه ابتدایی سال جاری به 3234 همت رسید. در این مدت، سهم تمامی حوزه‌های مرتبط با مسکن از کل تسهیلات بانکی تنها حدود 120 همت بود که این رقم معادل 3.7 درصد از کل اعتبار بانکی پرداخت شده است. این در حالی است که طبق ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. متاسفانه، به استثنای دهه‌های 70 و ابتدای 80، هیچ‌گاه سهم بخش مسکن به این میزان نرسیده و در سال‌های اخیر حتی به کمتر از 5 درصد نیز سقوط کرده است.

بررسی دقیق‌تر نشان می‌دهد که بخش مسکن در سه حوزه جعاله (وام تعمیرات)، خرید مسکن نوساز و خرید مسکن غیرنوساز، در مجموع 45.5 همت از تسهیلات شبکه بانکی را به خود اختصاص داده که این رقم تنها 1.4 درصد از کل تسهیلات بانکی کشور در این بازه زمانی است.

سقوط سهم وام جعاله (تعمیرات) از کل تسهیلات بانکی، نشان‌دهنده آن است که در شرایط کنونی نه تنها مردم قدرت خرید خانه را ندارند، بلکه امکان دریافت وام برای تعمیرات نیز از آنها سلب شده و چالش «بد مسکنی» شدت بیشتری گرفته است.

تعمیرات خانه: خارج از دسترس عموم

در 5 ماه ابتدایی سال 1404، تنها 6.2 همت وام جعاله پرداخت شد، در حالی که این رقم در مدت مشابه سال 1403 برابر با 5.4 همت بود. اگرچه نرخ اسمی تسهیلات جعاله حدود 15 درصد رشد داشته، اما با در نظر گرفتن نرخ تورم ساخت (50 درصد) و افزایش 75 درصدی سقف تسهیلات جعاله تا 280 میلیون تومان، میزان واقعی وام جعاله حدود منفی 57 درصد شده است.

این کاهش واقعی وام جعاله ناشی از دو عامل اصلی است:

• محدودیت شدید تسهیلات: تخصیص تسهیلات از سوی بانک‌ها به این بخش به شدت محدود شده و در برخی شعب و شهرها، هیچ تسهیلاتی برای تعمیر مسکن اعطا نمی‌شود.
• اقساط سنگین: اقساط ماهانه وام جعاله 260 میلیون تومانی به حدود 8 میلیون تومان می‌رسد که رقم قابل توجهی است و دریافت آن را برای بسیاری از مردم دشوار می‌سازد.

این وضعیت به این معناست که شهروندان نه تنها امکان خانه‌دار شدن را ندارند، بلکه بازسازی خانه‌های قدیمی با کمک تسهیلات بانکی نیز برایشان غیرممکن شده است.

سقوط 41 درصدی تسهیلات مسکن نوساز

در 5 ماه ابتدایی سال جاری، بانک‌ها معادل 20.5 همت تسهیلات برای خرید مسکن نوساز به خانوارها و غیرخانوارها اعطا کردند. این در حالی است که در مدت مشابه سال 1403، این رقم 23 همت بود که نشان‌دهنده کاهش 11 درصدی تسهیلات اسمی است.

با توجه به افزایش 20 درصدی متوسط قیمت هر مترمربع خانه و رشد 25 درصدی سقف تسهیلات مصوب برای خرید خانه (به 500 میلیون تومان)، میزان واقعی تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن نوساز در 5 ماه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه قبل، 41 درصد سقوط داشته است.

این افت تسهیلات از دو منظر قابل بررسی است:

• افت عرضه: طی سال‌های اخیر، میزان ساخت‌وساز در کشور به شکل محسوسی کاهش یافته است.
• کاهش تقاضا: متوسط قیمت خانه‌های نوساز 25 درصد گران‌تر از خانه‌های دست دوم است که این موضوع به رکود بیشتر در بازار معاملات مسکن نوساز دامن زده است.

وضعیت نامطلوب مسکن غیرنوساز

در 5 ماه ابتدایی سال جاری، 18.7 همت تسهیلات به خرید مسکن غیرنوساز اختصاص یافت، در حالی که در مدت مشابه سال قبل این رقم 103 همت بود. این آمار نشان‌دهنده رشد 79 درصدی تسهیلات اسمی در این بخش است.

با این وجود، رشد اسمی لزوماً به معنای رونق بازار نیست. افزایش سقف تسهیلات و رشد 20 درصدی متوسط قیمت فروش مسکن، باعث شده که این افزایش حجم تسهیلات به رشد تعداد معاملات منجر نشود. با حذف اثر رشد سقف قیمت وام و تورم خرید، میزان واقعی تسهیلات خانه غیرنوساز تنها 19 درصد افزایش یافته است.

در مجموع، داده‌های تسهیلات اعطایی بانک‌ها، رکود عمیق در بازار مسکن کشور را تأیید می‌کند و وضعیت فروش برای خانه‌های نوساز دشوارتر است. توان مالی بخش قابل توجهی از مردم دیگر به خرید خانه نمی‌رسد و در صورت وجود متقاضی مصرفی، خرید خانه‌های با عمر متوسط و بالاتر به دلیل قیمت، در اولویت قرار می‌گیرد.

چالش‌های تامین مالی مسکن و عدم اجرای قانون

تامین مالی مسکن از طریق نظام بانکی در کشور با ایرادات اساسی مواجه است. بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات به بخش مسکن ندارند و سقف تسهیلات اعطایی نیز با قیمت خانه تطابقی ندارد. این تسهیلات سهم بسیار ناچیزی از کل قیمت خرید خانه را پوشش می‌دهد و در واقع برای کاهش رکود در بخش مسکن کارساز نیست.

ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، مصوب مرداد 1400، بانک‌ها را موظف کرده است که 20 درصد از حجم تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند و تبصره 5 این ماده، مالیات 20 درصدی را برای تعهدات انجام نشده پیش‌بینی کرده است. با این حال، میزان تسهیلات اعطایی از سال 1400 تاکنون نشان می‌دهد که این قانون نتوانسته تأثیر مثبتی بر تمایل بانک‌ها بگذارد و این حوزه همچنان با چالش کمبود نقدینگی و پوشش تسهیلات بانکی مواجه است که به رکود در این بخش دامن زده است.