سقوط قدرت خرید مسکن: رکود عمیق در بازار با کاهش تسهیلات بانکی

بازار مسکن ایران با چالش‌های جدی مواجه است؛ تسهیلات بانکی تخصیص‌یافته به این بخش نه با قوانین بالادستی همخوانی دارد و نه متناسب با قیمت‌های سرسام‌آور خانه است. این وضعیت، قدرت خرید مسکن را در میان اقشار متوسط جامعه به شدت کاهش داده و رکود در معاملات را تشدید کرده است. در حالی که سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی به طور اسمی و واقعی رو به کاهش است، دسترسی خانوارها به وام تعمیرات نیز دیگر میسر نیست و این امر، بحران مسکن را عمیق‌تر می‌کند.

تسهیلات بانکی: سهم ناچیز مسکن

بر اساس گزارش بانک مرکزی، کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها در 5 ماهه ابتدایی سال جاری به 3234 همت رسید. از این میزان، سهم تمامی حوزه‌های مرتبط با مسکن تنها حدود 120 همت بود که معادل 3.7 درصد از کل اعتبار بانکی پرداخت شده در این بازه زمانی است. این در حالی است که طبق ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی موظفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. متاسفانه، به استثنای دهه‌های 70 و ابتدای 80، هیچ‌گاه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کشور به 20 درصد نرسیده و در سال‌های اخیر حتی به کمتر از 5 درصد نیز سقوط کرده است.

بررسی دقیق‌تر گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که بخش مسکن در سه حوزه جعاله (وام تعمیرات)، خرید مسکن نوساز و خرید مسکن غیرنوساز، در مجموع 45.5 همت از تسهیلات شبکه بانکی را به خود اختصاص داده که این رقم تنها 1.4 درصد از کل تسهیلات بانکی کشور در این مدت است. این آمار، نشان‌دهنده سقوط سهم وام جعاله از کل تسهیلات بانکی است که طی یک سال اخیر شدت بیشتری گرفته و بیانگر آن است که مردم نه تنها قدرت خرید خانه را از دست داده‌اند، بلکه امکان دریافت وام برای تعمیرات نیز از آنها سلب شده است.

تعمیرات خانه: خارج از دسترس

مطابق گزارش بانک مرکزی، در 5 ماه ابتدایی سال جاری (منتهی به پایان مرداد 1404)، 6.2 همت وام جعاله پرداخت شد که این رقم برای 5 ماه ابتدایی سال 1403 برابر 5.4 همت بود. اگرچه نرخ رسمی تسهیلات جعاله در این زمان حدود 15 درصد رشد داشت، اما با در نظر گرفتن نرخ تورم ساخت (50 درصد) و همچنین افزایش 75 درصدی سقف تسهیلات جعاله تا 280 میلیون تومان در بهار امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، میزان واقعی وام جعاله حدود منفی 57 درصد شده است.

کاهش واقعی وام جعاله (تعمیرات) متاثر از دو عامل اصلی است:

• محدودیت شدید تسهیلات: تسهیلات اختصاص‌یافته از سوی بانک‌ها به این بخش به شدت محدود شده است. شهروندان گزارش می‌دهند که در برخی شعب و شهرها، هیچ تسهیلاتی برای تعمیر مسکن اعطا نمی‌شود.
• اقساط سنگین: اقساط تعیین شده برای وام جعاله 260 میلیون تومانی به حدود 8 میلیون تومان در ماه می‌رسد که رقم قابل‌توجهی است و همین موضوع نیز بر غیرقابل دسترس شدن تعمیرات از محل دریافت تسهیلات اثرگذار شده است.

سقوط 41 درصدی تسهیلات مسکن نوساز

مجموع بانک‌های کشور در 5 ماه ابتدایی سال جاری، معادل 20.5 همت تسهیلات برای خرید مسکن نوساز به بخش خانوار و غیرخانوار اعطا کردند. این در حالی است که تسهیلات اعطایی به این بخش در 5 ماه ابتدایی سال 1403 برابر 23 همت بود. به این ترتیب، میزان تسهیلات بانکی برای خرید مسکن نوساز در 5 ماه ابتدایی 1404 نسبت به دوره مشابه قبل به شکل اسمی 11 درصد کاهش یافت.

با توجه به افزایش 20 درصدی متوسط قیمت هر مترمربع خانه در کشور و رشد 25 درصدی سقف تسهیلات مصوب برای خرید خانه (به 500 میلیون تومان)، میزان تسهیلات واقعی اعطایی برای خرید مسکن نوساز در 5 ماه ابتدایی امسال نسبت به دوره مشابه قبل، سقوط 41 درصدی داشته است. این افت تسهیلات از دو منظر قابل بررسی است:

• افت عرضه: طی سال‌های اخیر به شکل محسوسی از میزان فعالیت ساخت‌وساز در کشور کاسته شده است.
• کاهش تقاضا: متوسط قیمت خانه‌های نوساز 25 درصد گران‌تر از خانه‌های دست دوم است که این امر به رکود بیشتر در بازار معاملات مسکن نوساز دامن زده است.

وضعیت نامطلوب مسکن غیرنوساز

بر اساس گزارش بانک مرکزی، در 5 ماه ابتدایی سال جاری معادل 18.7 همت تسهیلات به خرید مسکن غیرنوساز اختصاص داده شد. این در حالی بود که در مدت مشابه سال قبل، 103 همت تسهیلات به این بخش اعطا شده بود و به این ترتیب میزان تسهیلات رسمی اعطایی به بخش خرید مسکن 79 درصد رشد داشته است. با این وجود، رشد اسمی در بخش تسهیلات خرید مسکن لزوماً نشان از رونق بازار مسکن نیست.

در این زمان، از سویی سقف تسهیلات اعطایی افزایش یافته و بنابراین افزایش 79 درصدی کل تسهیلات، به شکل نظیر به نظیر به رشد تعداد معاملات منجر نشده است. در عین حال، رشد 20 درصدی متوسط قیمت فروش مسکن نیز نشان می‌دهد که این افزایش حجم تسهیلات لزوماً به رشد حجم معاملات منجر نمی‌شود. با حذف اثر رشد سقف قیمت وام و تورم خرید، میزان واقعی تسهیلات خانه غیرنوساز تنها 19 درصد افزایش یافته است.

نتیجه‌گیری: رکود عمیق و ناکارآمدی قوانین

در مجموع، داده‌های تسهیلات اعطایی بانک‌ها رکود عمیق در بازار مسکن کشور را تایید می‌کند و نشان می‌دهد که وضعیت فروش برای خانه‌های نوساز دشوارتر است. تعمیق رکود در بخش نوساز طبق بررسی‌های میدانی نیز قابل مشاهده است؛ در حالی که توان مالی بخش قابل‌توجهی از مردم دیگر به خرید خانه نمی‌رسد، اگر متقاضی مصرفی نیز وجود داشته باشد، خرید خانه‌های با عمر متوسط و بالاتر به دلیل قیمت در اولویت خواهد بود.

تامین مالی مسکن از طریق نظام بانکی در کشور دارای ایرادات اساسی است. از سویی بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات به بخش مسکن ندارند و از سوی دیگر سقف تسهیلات اعطایی از سوی بانک‌ها تطابقی با قیمت خانه ندارد. در واقع، بانک‌ها به سختی وام مسکن می‌دهند و این تسهیلات سهم بسیار ناچیزی از کل قیمت خرید خانه را به خود اختصاص می‌دهد و در عمل، پوشش تسهیلات برای کاهش رکود در بخش مسکن کارساز نیست.

ماده 4 قانون جهش تولید مسکن مصوب مرداد ماه سال 1400، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی را موظف کرده بود که 20 درصد از حجم تسهیلات اعطایی خود را در هر سال به بخش مسکن اختصاص دهند و برای تعهدات انجام نشده، مالیاتی 20 درصدی در نظر گرفته شده بود. با این وجود، میزان تسهیلات اعطایی به بخش مسکن از سال 1400 تاکنون نشان می‌دهد که این قانون و الزام نتوانسته تاثیر مثبتی بر تمایل بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به بخش مسکن بر جای بگذارد و همچنان این حوزه با چالش مهم کمبود نقدینگی و پوشش تسهیلات بانکی مواجه است که این موضوعات بر رکود در این بخش دامن زده است.