رکود عمیق بازار مسکن: کاهش چشمگیر تسهیلات بانکی و عدم اجرای قانون جهش تولید

سهم ناچیز مسکن از تسهیلات بانکی

بر اساس گزارش بانک مرکزی، کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها در پنج ماهه ابتدایی سال جاری به 3234 همت رسید. از این میزان، سهم تمامی حوزه‌های مرتبط با مسکن تنها حدود 120 همت بود که معادل 3.7 درصد کل اعتبار بانکی پرداخت شده در این بازه زمانی است. این در حالی است که طبق ماده 4 قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی موظفند حداقل 20 درصد از تسهیلات پرداختی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند.

به استثنای دهه 70 و ابتدای دهه 80، هیچ‌گاه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کشور به 20 درصد نرسیده و طی سال‌های اخیر این سهم به کمتر از 5 درصد نیز سقوط کرده است.

بررسی دقیق‌تر گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد که بخش مسکن در سه حوزه جعاله (وام تعمیرات)، خرید مسکن نوساز و خرید وام مسکن غیرنوساز، در مجموع 45.5 همت از تسهیلات شبکه بانکی را به خود اختصاص داده که این رقم تنها 1.4 درصد کل تسهیلات بانکی کشور در این زمان است. این وضعیت، سقوط سهم وام جعاله (تعمیرات) را نیز به دنبال داشته که نشان می‌دهد مردم نه تنها قدرت خرید خانه را ندارند، بلکه امکان دریافت وام برای تعمیرات نیز از آنها سلب شده است.

تعمیرات خانه: رویایی دور از دسترس

در پنج ماه ابتدایی سال 1404، 6.2 همت وام جعاله پرداخت شد که این رقم برای مدت مشابه در سال 1403 برابر با 5.4 همت بود. اگرچه نرخ رسمی تسهیلات جعاله حدود 15 درصد رشد داشته، اما با در نظر گرفتن نرخ تورم ساخت (50 درصد) و افزایش 75 درصدی سقف تسهیلات جعاله تا 280 میلیون تومان، میزان واقعی وام جعاله حدود منفی 57 درصد شده است.

• محدودیت شدید تسهیلات: تسهیلات اختصاص یافته از سوی بانک‌ها به بخش تعمیرات به شدت محدود شده و در برخی شعب، هیچ وامی به این بخش اعطا نمی‌شود.
• اقساط سنگین: اقساط وام جعاله 260 میلیون تومانی به حدود 8 میلیون تومان در ماه می‌رسد که رقم قابل توجهی است و دسترسی به تعمیرات را دشوار می‌کند.

این عوامل باعث شده‌اند که شهروندان نه تنها امکان خانه‌دار شدن را نداشته باشند، بلکه بازسازی خانه‌های قدیمی با کمک تسهیلات بانکی نیز برایشان منتفی شود.

سقوط تسهیلات مسکن نوساز و غیرنوساز

افت 41 درصدی تسهیلات مسکن نوساز

بانک‌ها در پنج ماه ابتدایی سال جاری، 20.5 همت تسهیلات برای خرید مسکن نوساز اعطا کردند، در حالی که این رقم در مدت مشابه سال 1403 برابر با 23 همت بود. این کاهش 11 درصدی اسمی، با در نظر گرفتن افزایش 20 درصدی متوسط قیمت هر مترمربع خانه و رشد 25 درصدی سقف تسهیلات به 500 میلیون تومان، به سقوط 41 درصدی میزان واقعی تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن نوساز منجر شده است.

• کاهش ساخت‌وساز: طی سال‌های اخیر، میزان فعالیت ساخت‌وساز در کشور به شکل محسوسی کاهش یافته است.
• قیمت بالاتر: متوسط قیمت خانه‌های نوساز 25 درصد گران‌تر از خانه‌های دست دوم است.

این عوامل، افت عرضه و قیمت‌های بالاتر، رکود در بازار معاملات مسکن نوساز را تشدید کرده است.

وضعیت نامطلوب مسکن غیرنوساز

در پنج ماه ابتدایی سال جاری، 18.7 همت تسهیلات به خرید مسکن غیرنوساز اختصاص یافت که نسبت به 103 همت مدت مشابه سال قبل، 79 درصد رشد اسمی داشته است. با این وجود، این رشد اسمی لزوماً نشان‌دهنده رونق بازار نیست. با حذف اثر رشد سقف قیمت وام و تورم خرید، میزان واقعی تسهیلات خانه غیرنوساز تنها 19 درصد افزایش یافته است.

در مجموع، داده‌های تسهیلات اعطایی بانک‌ها رکود عمیق در بازار مسکن کشور را تأیید می‌کند و نشان می‌دهد که وضعیت فروش برای خانه‌های نوساز دشوارتر است. توان مالی بخش قابل توجهی از مردم دیگر به خرید خانه نمی‌رسد و در صورت وجود متقاضی مصرفی، خرید خانه‌های با عمر متوسط و بالاتر به دلیل قیمت در اولویت خواهد بود.

چالش‌های تامین مالی مسکن و عدم اجرای قانون

تامین مالی مسکن از طریق نظام بانکی در کشور با ایرادات اساسی مواجه است. بانک‌ها تمایلی به پرداخت تسهیلات به بخش مسکن ندارند و سقف تسهیلات اعطایی نیز با قیمت خانه تطابقی ندارد. این تسهیلات سهم بسیار ناچیزی از کل قیمت خرید خانه را پوشش می‌دهد و در واقع برای کاهش رکود در بخش مسکن کارساز نیست.

بر اساس ماده 4 قانون جهش تولید مسکن مصوب مرداد ماه سال 1400، بانک‌ها موظف شدند 20 درصد از حجم تسهیلات اعطایی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. تبصره 5 این ماده قانونی نیز مالیات 20 درصدی برای تعهدات انجام نشده بانک‌ها در نظر گرفته است. با این وجود، میزان تسهیلات اعطایی به بخش مسکن از سال 1400 تاکنون نشان می‌دهد که این قانون نتوانسته تأثیر مثبتی بر تمایل بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به این بخش بگذارد و همچنان حوزه مسکن با چالش کمبود نقدینگی و پوشش تسهیلات بانکی مواجه است که این موضوعات بر رکود در این بخش دامن زده است.