سقوط آزاد تسهیلات مسکن؛ تعمیر آپارتمان هم از دسترس خانوارها خارج شد

سقوط آزاد تسهیلات جعاله و خرید مسکن

بررسی‌های اخیر نشان می‌دهد که «تعمیر آپارتمان» نیز از دسترس بسیاری از خانوارها خارج شده است. حجم پرداخت تسهیلات جعاله (وام تعمیرات) به لحاظ رشد واقعی، نسبت به سال گذشته با افت ۵۸ درصدی مواجه شده است. این کاهش شدید در تامین مالی، امید خانوارهایی را که به دلیل عدم دسترسی به آپارتمان بهتر، قصد نوسازی خانه‌های قدیمی خود را داشتند، از بین برده است.

کارنامه تسهیلات بانکی در پنج ماهه ابتدایی سال جاری، از کاهش ۵۷ درصدی عرضه تسهیلات «تعمیر آپارتمان» و افت ۴۱ درصدی تسهیلات خرید خانه نوساز نسبت به مدت مشابه سال قبل حکایت دارد. این ارقام، زنگ خطر را برای بازار مسکن به صدا درآورده است.

تسهیلات بانکی و عدم حمایت از بخش مسکن

بر اساس گزارش بانک مرکزی، کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها در پنج ماهه ابتدایی سال جاری به ۳۲۳۴ همت رسید. در این بازه زمانی، سهم تمامی حوزه‌های مرتبط با مسکن از کل تسهیلات بانکی تنها حدود ۱۲۰ همت بود که این رقم معادل ۳.۷ درصد از کل اعتبار بانکی پرداخت شده است.

این در حالی است که طبق ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و موسسات اعتباری غیربانکی مکلفند حداقل ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی در هر سال را به بخش مسکن اختصاص دهند.

متاسفانه، به استثنای دهه‌های ۷۰ و ابتدای ۸۰، هیچ‌گاه سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی کشور به ۲۰ درصد نرسیده و در سال‌های اخیر این سهم به کمتر از ۵ درصد نیز سقوط کرده است.

• وام جعاله (تعمیرات): در ۵ ماهه ابتدایی ۱۴۰۴، ۶.۲ همت وام جعاله پرداخت شد که با در نظر گرفتن تورم ساخت (۵۰ درصد) و افزایش ۷۵ درصدی سقف تسهیلات تا ۲۸۰ میلیون تومان، میزان واقعی وام جعاله حدود منفی ۵۷ درصد شده است.
• اقساط سنگین: اقساط وام جعاله ۲۶۰ میلیون تومانی به حدود ۸ میلیون تومان در ماه می‌رسد که این رقم قابل توجه، دسترسی به تعمیرات را از طریق تسهیلات دشوار کرده است.

رکود در بازار مسکن نوساز و غیرنوساز

سقوط ۴۱ درصدی تسهیلات مسکن نوساز

بانک‌ها در ۵ ماهه ابتدایی سال جاری، ۲۰.۵ همت تسهیلات برای خرید مسکن نوساز اعطا کردند که نسبت به ۲۳ همت سال گذشته، ۱۱ درصد کاهش اسمی داشته است. با توجه به افزایش ۲۰ درصدی متوسط قیمت هر مترمربع خانه و رشد ۲۵ درصدی سقف تسهیلات، میزان تسهیلات واقعی اعطایی برای خرید مسکن نوساز با سقوط ۴۱ درصدی مواجه شده است.

• کاهش ساخت‌وساز: طی سال‌های اخیر، میزان فعالیت ساخت‌وساز در کشور به شکل محسوسی کاهش یافته است.
• قیمت بالاتر: متوسط قیمت خانه‌های نوساز ۲۵ درصد گران‌تر از خانه‌های دست دوم است که این عوامل به رکود بیشتر در بازار معاملات مسکن نوساز دامن زده است.

وضعیت نامطلوب مسکن غیرنوساز

در ۵ ماهه ابتدایی سال جاری، ۱۸.۷ همت تسهیلات به خرید مسکن غیرنوساز اختصاص یافت که نسبت به ۱۰۳ همت سال قبل، ۷۹ درصد رشد اسمی نشان می‌دهد. اما این رشد اسمی لزوماً به معنای رونق بازار نیست.

با حذف اثر رشد سقف قیمت وام و تورم خرید، میزان واقعی تسهیلات خانه غیرنوساز تنها ۱۹ درصد افزایش یافته است. این داده‌ها در مجموع، رکود عمیق در بازار مسکن کشور را تایید می‌کنند و نشان می‌دهند که وضعیت فروش برای خانه‌های نوساز دشوارتر است.

قانون جهش تولید مسکن؛ بی‌اثر در عمل

ماده ۴ قانون جهش تولید مسکن مصوب مرداد ماه ۱۴۰۰، بانک‌ها را موظف کرده بود که ۲۰ درصد از حجم تسهیلات خود را به بخش مسکن اختصاص دهند و تبصره ۵ این ماده نیز مالیات ۲۰ درصدی برای تعهدات انجام نشده در نظر گرفته بود. با این وجود، میزان تسهیلات اعطایی به بخش مسکن از سال ۱۴۰۰ تاکنون نشان می‌دهد که این قانون نتوانسته تاثیر مثبتی بر تمایل بانک‌ها برای اعطای تسهیلات به این بخش بگذارد و همچنان حوزه مسکن با چالش مهم کمبود نقدینگی و پوشش تسهیلات بانکی مواجه است که این موضوعات بر رکود در این بخش دامن زده است.