بحران مسکن: مقایسه آماری ایران و آمریکا و تفاوت‌های چشمگیر

گزارش‌های رسمی رسانه‌های آمریکایی از ابعاد بحران مسکن در این کشور، تصویری کاملاً متفاوت با وضعیت بازار مسکن ایران ارائه می‌دهد. در حالی که در آمریکا جهش ۳۰ درصدی قیمت مسکن طی پنج سال زنگ خطر را به صدا درآورده و نهادهای مشاوره‌ای خواستار تغییر سیاست‌ها شده‌اند، در ایران جهش ۸۵۰ درصدی قیمت خانه در همین بازه زمانی، بدون راهکارهای سیاستی مؤثر، همچنان ادامه دارد.

جهش قیمت: تفاوت فاحش در آستانه بحران

یکی از بارزترین تفاوت‌ها در تعریف و واکنش به بحران مسکن، به میزان جهش قیمت‌ها بازمی‌گردد:

• در آمریکا: افزایش ۳۰ درصدی قیمت مسکن طی پنج سال، به عنوان یک مسئله جدی در بازار تلقی شده و بلافاصله هشدارهای اقتصادی را فعال می‌کند. این وضعیت، نهادهای مشاوره‌دهنده به دولت را وادار به درخواست «تغییر سیاست‌ها» برای بهبود اوضاع می‌کند.
• در ایران: از سال ۱۳۹۷ به بعد، بازار مسکن شاهد جهش ۸۵۰ درصدی قیمت خانه بوده است. این افزایش بی‌سابقه، به دلیل کم‌توجهی به تبعات آن و عدم طراحی نسخه‌های سیاستی کارساز، همچنان ادامه دارد و فشار بی‌سابقه‌ای بر خانوارها وارد می‌کند.

فقر مسکن: نیمی از خانوارها در ایران زیر بار هزینه‌های سنگین

شاخص جهانی «هبیتات» برای سنجش فقر مسکن، نشان‌دهنده تفاوت‌های عمیق بین دو کشور است:

• در آمریکا: فقر مسکن، حداقل در شهرهای بزرگ، ۲۵ درصد است. این بدان معناست که از هر چهار خانوار، یک خانوار بیش از سقف مجاز (۳۰ درصد درآمد) برای تأمین مسکن خود هزینه می‌کند.
• در ایران: طبق آمارهای دو سال گذشته، فقر مسکن به ۵۵ درصد رسیده است. این آمار تکان‌دهنده نشان می‌دهد که بیش از نیمی از خانوارها برای تأمین مسکن خود «هزینه‌های سنگین» متحمل می‌شوند که این امر به کاهش سهم سایر هزینه‌های ضروری در سبد مصرف ماهانه و سالانه آن‌ها منجر می‌شود.

تورم مسکن و نقش سوداگری

بررسی روند تورم مسکن در هر دو کشور، به نقش سوداگری در این بازارها اشاره دارد:

• در آمریکا: طی بحران رکود تورمی سال‌های اخیر، تورم مسکن تقریباً همگام با تورم عمومی حرکت کرده است. این همسویی نشان‌دهنده محدود بودن «سوداگری و سفته‌بازی» در این بازار است.
• در ایران: در دوران جهش قیمت‌ها در بازار مسکن تهران، میانگین تورم مسکن حدود ۱.۵ تا ۲ برابر تورم عمومی بوده است. این تفاوت فاحش، گویای نقش پررنگ‌تر سوداگری و سفته‌بازی در بازار مسکن ایران است.

وام مسکن: ابزاری کارآمد در آمریکا، ناکارآمد در ایران

میزان اثرگذاری وام مسکن بر رفتار خریداران و وابستگی بازار به وام‌های کارآمد، چهارمین تفاوت عمده بین این دو بازار است:

• در آمریکا: افزایش تقریباً دو برابری نرخ بهره وام مسکن طی سه سال گذشته، منجر به «رکود سنگین خرید خانه و جابه‌جایی ملکی» شده است. این امر نشان می‌دهد که در صورت گران شدن وام، امکان خرید مسکن به شدت کاهش می‌یابد و وام نقش تعیین‌کننده‌ای در بازار دارد.
• در ایران: به دلیل «سقف بسیار پایین مبلغ وام»، بخش قابل توجهی از خانوارها، مستقل از این وام ناکارآمد، اقدام به تأمین مسکن خود می‌کنند. این وضعیت نشان‌دهنده عدم کارایی و تأثیرگذاری ناچیز وام مسکن در بازار ایران است.