قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: اهداف، چالش‌ها و راهکارهای موفقیت

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در سال ۱۴۰۱ تصویب و در سال ۱۴۰۳ با تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام ابلاغ شد، تحولی مهم در نظام حقوقی و اقتصادی کشور محسوب می‌شود. این قانون، ثبت تمامی نقل‌وانتقالات و حقوق عینی مرتبط با املاک را صرفاً از طریق دفاتر اسناد رسمی و سامانه ثبت الکترونیک امکان‌پذیر می‌سازد. اما آیا این گام به سوی شفافیت، بدون چالش خواهد بود؟

اهداف و مزایای قانون جدید

محمد پارسا، قاضی حقوقی، در تشریح اهداف این قانون اظهار داشت که این مقرره برای جلوگیری از معاملات معارض، کاهش دعاوی ملکی، شفافیت مالکیت و تسهیل وصول مالیات‌های مرتبط تدوین شده و هم‌راستا با سیاست‌های دولت الکترونیک است. وی افزود که این قانون، ثبت رسمی مالکیت‌ها را قطعی و قابل استعلام می‌کند و بسیاری از پرونده‌های ناشی از قولنامه‌های غیررسمی را کاهش می‌دهد. در نهایت، این امر سرمایه‌گذاران را با اطمینان بیشتری به بازار مسکن وارد می‌کند.

«ثبت رسمی معاملات مانع فروش یک ملک به چند نفر می‌شود، امنیت سرمایه‌گذاری را افزایش می‌دهد و شفافیت مالیاتی را بهبود می‌بخشد.»

چالش‌ها و نگرانی‌های اجرایی

با وجود مزایای آشکار، اجرای این قانون با چالش‌هایی نیز همراه است. پارسا به برخی از این مشکلات اشاره کرد:

• تعارض با قانون اساسی: محدودیت حق دادخواهی در دعاوی ناشی از معاملات غیررسمی می‌تواند با اصل ۳۴ قانون اساسی در تعارض نسبی باشد.
• هزینه‌های بالا: هزینه‌های دفترخانه، مالیات نقل‌وانتقال و عوارض شهرداری ممکن است برخی مردم را به سمت معاملات غیررسمی سوق دهد.
• زیرساخت ناکافی: نبود زیرساخت کامل سامانه ثبت الکترونیک در مناطق روستایی و محروم.
• عدم پیش‌بینی استثنائات: عدم پیش‌بینی استثنائات کافی برای شرایط اضطراری.

وی هشدار داد که در صورت بالا بودن هزینه و پیچیدگی ثبت، احتمال افزایش معاملات زیرزمینی و فشار اقتصادی بر اقشار کم‌درآمد وجود دارد. همچنین، اگر حجم کار دفاتر اسناد رسمی بدون توسعه زیرساخت‌ها افزایش یابد، کندی روند و نارضایتی عمومی ایجاد خواهد شد.

تجربه کشورهای دیگر

بررسی تجربیات سایر کشورها می‌تواند راهگشا باشد:

پیشنهادهای اصلاحی برای موفقیت قانون

برای تحقق اهداف قانون و غلبه بر چالش‌ها، پارسا پیشنهادهای اصلاحی زیر را مطرح کرد:

• کاهش هزینه‌ها: کاهش هزینه‌های ثبت برای تشویق مردم به ثبت رسمی.
• مرحله‌بندی اجرا: اجرای مرحله‌ای روند برای انطباق تدریجی.
• توسعه زیرساخت‌ها: راه‌اندازی دفاتر سیار یا خدمات آنلاین برای مناطق محروم.
• پیش‌بینی استثنائات: در نظر گرفتن استثنائات محدود برای شرایط اضطراری.
• آموزش و فرهنگ‌سازی: اطلاع‌رسانی گسترده درباره مزایای ثبت رسمی.
• گزارش‌دهی سالانه: ارزیابی مستمر آثار اجرای قانون.

کارشناسان و قضات معتقدند موفقیت این قانون منوط به تقویت زیرساخت‌ها، کاهش هزینه‌ها، فرهنگ‌سازی عمومی و اجرای مرحله‌ای است. تنها در این صورت می‌توان انتظار داشت اهداف اصلی شامل شفافیت مالکیت، کاهش فساد و افزایش اعتماد عمومی به بازار مسکن محقق شود.