خبر کامل
شکست سیاست‌های مسکن حمایتی: 4000 برابر شدن قیمت و رانت‌خواری زمین
مسکن، نیاز اساسی هر انسانی است، اما در ایران، با افزایش سرسام‌آور هزینه‌ها، فشار مضاعفی بر خانوارهای کم‌برخوردار وارد شده است. طولانی شدن انتظار برای خانه‌دار شدن، رشد افسارگسیخته قیمت خرید و اجاره، و عدم هماهنگی عرضه و تقاضا، دسترسی به مسکن در استطاعت را به چالشی بزرگ تبدیل کرده است. رویکردهای غیرعملی و مقطعی نتوانسته‌اند این مشکلات را برطرف کنند و سیاست‌های مسکن در دهه‌های اخیر، نمره قبولی از دهک‌های پایین جامعه نگرفته‌اند. به جای تمرکز بر سیاست‌های کلان، تصدی‌گری، تراکم‌فروشی و صدور مجوز محور کار بوده و از انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران به عنوان پیمانکار استفاده شده است. در نشستی تخصصی که اخیراً توسط کارشناسان اقتصاد مسکن برگزار شد، «تامین مسکن برای کم‌درآمدها» و سیاست‌های چهار دهه گذشته دولت‌ها مورد بررسی قرار گرفت.
نشانه‌های آشکار شکست در «تامین مسکن»
حجت‌اله میرزایی، صاحب‌نظر حوزه مسکن، در این نشست تاکید کرد که در ایران، تمرکز اصلی تامین مسکن با تصدی‌گری کامل دولت‌ها در بخش عرضه بوده است. اگرچه تامین مسکن از سوی دولت‌ها در بسیاری از کشورها مرسوم است، اما تجربه نشان می‌دهد که موفقیت این سیاست‌ها نیازمند ترکیبی از سیاست‌های عرضه، تقاضا و نهادهای مالی کارآمد است. در ایران، دولت‌ها با اتکا به منابع نفتی و مالکیت زمین، رانت‌هایی را برای گروه‌های مختلف از جمله کارکنان دولتی، برخی نهادها و گروه‌های کم‌درآمد از طریق تعاونی‌ها ایجاد کردند تا با تامین زمین و مصالح ارزان و وام، نیاز مسکن را برطرف کنند.
این سیاست‌ها تا دهه 80 تا حدودی کارآمد بودند، اما از دهه 90 به بعد، با تشدید تحریم‌ها، کاهش درآمدهای نفتی و پایان ذخیره زمین مرغوب در شهرها، ادامه این رویکرد غیرممکن شد. با این حال، دولت‌ها همچنان بر همان رویه گذشته عمل می‌کنند و در این سال‌ها، ابتکارات محدودی صورت گرفته و سبدی کم‌تنوع از سیاست‌ها ایجاد شده است.
حجت‌اله میرزایی: «تجربه مسکن مهر، گسترده‌ترین و پرآسیب‌ترین تجربه‌ها در تامین مسکن برای کم‌درآمدها بود و کم‌درآمدها سهم مناسب و درخوری در این سیاست نداشتند.»
وی افزود که برای موفقیت در تامین مسکن کم‌درآمدها، ثبات اقتصاد کلان ضروری است؛ به معنای تورم پایین و رشد اقتصادی بالا در بلندمدت. با نرخ رشد اقتصادی میانگین حدود یک درصد در چهار دهه گذشته و تورم میانگین حدود 22 درصد، نمی‌توان انتظار داشت که سیاست‌های طرف عرضه موفق باشند. در این سال‌ها، رانت زمین در شهرها، روستاها، کلان‌شهرها و شهرهای جدید محور قرار گرفت و بورژوازی مستغلات ایجاد شد. طی همین چهار دهه، قیمت مسکن 4000 برابر شده که این نشانه‌های آشکار شکست سیاست‌های مسکن است.
تایید سیاست مسکن دهه 70
فردین یزدانی، دیگر صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، اظهار داشت که سیاست‌های مسکن باید با سیاست‌های اقتصادی و شرایط اقتصاد کلان همخوانی داشته باشند. هرگاه این همخوانی وجود داشته، موفقیت نسبی در سیاست‌ها به دست آمده است، مانند واگذاری زمین در دهه 60 و سیاستگذاری مسکن در دهه 70. در دهه 70، برای جلوگیری از توزیع رانت زمین، تلاش شد قیمت زمین دولتی به قیمت بازار آزاد نزدیک شود. اما در مقابل، شهرداری‌ها با فروش تراکم، رانت انبوه زمین را به شهرها تزریق کردند. در دهه 80 نیز با طرح «زمین 99 ساله»، فاصله شدیدی با قیمت بازار ایجاد شد.
در اوایل دهه 80، طرح جامع مسکن با این هدف تصویب شد که مسکن فقط تامین زمین نیست، بلکه تامین مالی نیز هست. یکی از برنامه‌ها تحت عنوان مسکن اجتماعی با ظرفیت 20 هزار واحد در سال بود.
فردین یزدانی: «حکایت زمین در بخش مسکن حکایت دلار در اقتصاد کلان است. بازار دلار با این سیستم حکمرانی که 2 نرخی را جا انداخته است، هرگز تنظیم نشد. اشتباه حاکمیت در موضوع زمین این است که تصور می‌کند، می‌تواند با زمین دولتی بازار زمین را تنظیم کند.»
وی تصریح کرد که سهم قیمت زمین از قیمت تمام‌شده اکنون 63 درصد است. یزدانی ادامه داد: «طرح مسکن مهر در زمانی پیاده می‌شد که کشور با درآمدهای نفتی بالا مواجه بود؛ اما طرح نهضت ملی مسکن در زمان ورشکستگی اقتصادی در حال اجراست. در حال حاضر مساله بخش مسکن، زمین نیست، بلکه وضعیت پات در این بخش است که نیازمند راه‌حل‌های مبتکرانه است.»
تعارض منافع شرکت‌های دولتی مسئول مسکن
ابوالفضل مشکینی، دیگر صاحب‌نظر حوزه مسکن، به «حضور شرکت‌های دولتی» در حوزه سیاستگذاری و حتی تامین زمین برای مسکن حمایتی اشکال گرفت و گفت: «شرکت دولتی نمی‌تواند سیاستگذار باشد؛ زیرا با نگاه سود و زیان به موضوع مسکن نگاه می‌کند.» او افزود: «مسکن حمایتی در کل دنیا کالایی سودده نیست که بخش خصوصی در آن سرمایه‌گذاری کند. همه حکومت‌ها چه ملی چه محلی در قالب مسکن (اجتماعی، حمایتی و آزاد) کمک می‌کنند تا حمایت از اقشار کم‌درآمد صورت بگیرد.»
مشکینی در ادامه صحبت‌هایش گفت: «با وجود تمام ایراداتی که بر مسکن مهر وارد است، اما درصد کمی از کم‌درآمدها صاحب مسکن شدند. مسکن مهر از یک بنیه قوی تحت عنوان طرح جامع مسکن برخوردار بود، اما مسکن ملی از این پشتیبانی برخوردار نبود.» وی به مثالی از شهری در استان فارس اشاره کرد که از 7500 خانوار، حدود 5000 نفر در مسکن ملی ثبت‌نام کرده بودند؛ درحالی‌که بیش از 82 درصد ساکنان این شهر مالک بودند. این موضوع به رانت زمین باز می‌گردد که افراد ثبت‌نام در مسکن ملی را نوعی حق اجتماعی تلقی می‌کنند که باید همه از آن برخوردار شوند.
چرا یک سیاست برای «زمین» مدام تکرار شد؟
بهروز ملکی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن، به تشریح روند سیاستگذاری در بخش زمین پرداخت و گفت: در ابتدای انقلاب نظریه‌ای شکل گرفت مبنی بر اینکه زمین فاقد ارزش ذاتی است، اما با گذشت زمان و تقویت عقلانیت در ساختار برنامه‌ریزی، سیاستگذاران متوجه شدند ارزش زمین وابسته به سطح خدمات زیربنایی و روبنایی موجود در آن زمین است. در مقطعی، آماده‌سازی 20 هزار هکتار زمین برای واگذاری به مردم در همین چارچوب صورت گرفت. با این حال، بیشتر گیرندگان زمین دولتی بلافاصله آن را در بازار آزاد فروختند و عملاً نبض سوداگری در بازار زمین ایجاد شد.
پس از جنگ تحمیلی 8 ساله، دولت به تدریج به سمت «مشارکت در ساخت» از محل زمین دولتی حرکت کرد. دولت با پارادوکس همراه شد؛ چراکه از یک طرف باید زمین را با قیمت ترجیحی برای ساخت مسکن حمایتی به سازنده واگذار می‌کرد و اگر این کار را انجام می‌داد، «سهم (آورده) دولت را پایین‌تر از حد واقعی» تعیین کرده بود. اما از طرف دیگر، اگر زمین را با قیمت روز یا ارزش واقعی آن واگذار می‌کرد، متهم به «تورم سیستماتیک زمین» می‌شد. با این حال، هر چه گذشت، سیاست دولت به سمت «نزدیک کردن قیمت زمین دولتی به قیمت بازار» حرکت کرد.
اما در ابتدای دولت نهم، سیاستگذاری زمین با «قیمت صفر» در قالب اجاره 99 ساله رونمایی شد. در دولت سیزدهم نیز مجدداً شاهد بازگشت واگذاری زمین 99 ساله بودیم. تکرار این سیاست را نمی‌توان ناشی از فقدان تجربه دانست؛ واقعیت رانت زمین‌های در اختیار دولت است.
افراد کم‌درآمد، محله‌های فقیرنشین را به «شهرهای جدید» ترجیح می‌دهند
یکی از سوالات مطرح شده در این نشست، وضعیت سکونت خانواده‌های کم‌درآمد از منظر جغرافیایی در بافت‌های ناکارآمد شهری بود. حجت‌اله میرزایی در این باره گفت: «تامین مسکن صرفاً تامین سرپناه نیست، بلکه سکونت شایسته است تا افراد از خدمات زیرساختی و عمومی و اجتماعی و زیست شایسته برخوردار باشند. از خطاهای بزرگ در طرح‌های تولید مسکن این بود که به جای اینکه مسکن را جایی برای زیست شایسته در نظر بگیرند، ترکیبی از آهن و فولاد را سوار هم کردند.»
همین باعث شده است بسیاری از اقشار کم‌درآمد حاضر به زندگی در محله‌های ضعیف و فقیرنشین یا محله‌های غیررسمی باشند، اما تمایلی به زندگی در شهرهای جدید بروز ندهند.
فردین یزدانی: «بر اساس داده‌های سال 1403، حدود 4.5 میلیون خانوار کم‌درآمد در چهار دهک پایین، «مستاجران فقیر» هستند و 60 درصد این جمعیت در سیستان و بلوچستان، البرز و تهران ساکنند.»
ابوالفضل مشکینی، مدیرکل اسبق مسکن استان تهران نیز گفت: «اگر بخواهیم مسکن مناسب داشته باشیم، نباید جداسازی فضایی ایجاد شود. متاسفانه در مسکن کم‌درآمدها عمده تمرکز بر موضوع مالکیت بوده است؛ زیرا مالکیت ریشه در اقتصاد و فرهنگ جامعه دارد. این در حالی است که با توجه به شرایط اقتصاد خانوارها و توانایی‌های موجود دولت و گروه‌های کم‌درآمد، لازم است به موضوع استیجار نیز فکر شود.»
بهروز ملکی نیز در پاسخ به پرسش مطرح در نشست گفت: «در شهرهای جدید، بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده روی زمین‌های 99 ساله خالی از سکنه است؛ درحالی‌که در سکونتگاه‌های غیررسمی تقریباً خانه‌ای یا ملکی را نمی‌توان مشاهده کرد که «بیکار» و بلااستفاده رها شده باشد؛ این تفاوت در محله‌هایی که دولت ساخته با محله‌هایی که توسط خود فقرای مسکن شکل گرفته است، نشان می‌دهد سیاستگذار بدون لحاظ ترجیحات مردم به‌صورت روباتیک اقدام به تولید مسکن کرده است.» وی افزود که در شهرهای جدید علاوه بر مسائل هویتی و مشکلات اجتماعی، مشکل فقر خدمات زیربنایی و روبنایی وجود دارد و در برخی از این شهرها حتی «کمبود نانوایی» نیز به یک مساله تبدیل شده است.
درباره هوش‌مصنوعی دست‌اول:
تمامی اخبار دست‌اول توسط دستیار هوش مصنوعی «هوشنگ» پردازش، صحت‌سنجی، خلاصه و بازنویسی شده است. هوشنگ هر روز با داده‌های جدید آموزش داده می‌شود و با نظارت دقیق انسانی و سردبیری دست‌اول در حال بهتر شدن است.
شما می‌توانید از چت‌بات و سایر ابزارهای هوشنگ به صورت رایگان استفاده کنید.
