خبر کامل
چرا سیاست‌های مسکن حمایتی در ایران شکست خورد؟
سیاست‌های تامین مسکن حمایتی در ایران طی دو و نیم دهه گذشته، رویکردی یک‌طرفه و متکی به ابزارهای محدود داشته است. این سیاست‌ها که عمدتاً بر «ساخت مسکن» در سمت عرضه و واگذاری «زمین دولتی در ظاهر رایگان» متمرکز بوده‌اند، نتوانسته‌اند «حمایت هدفمند و مستقیم از محرومان واقعی» را در سمت تقاضا محقق سازند و در عمل به رشد «فقر مسکن» دامن زده‌اند.
ریشه‌های شکست سیاست‌های مسکن حمایتی
منتقدان بر این باورند که سیاست‌گذاران از بررسی تجربه‌های جهانی غافل بوده‌اند، اما پژوهشگران معتقدند که «رانت پرقدرت زمین دولتی» به نام کم‌درآمدها، بین گروه‌های خاص توزیع شده است. این رویکرد منجر به افزایش ۱.۷ برابری جمعیت بدمسکن‌ها در دو دهه اخیر شده است.
صدیقه نژادقربان در دنیای اقتصاد می‌نویسد: «مسکن حمایتی که با هدف تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد جامعه پایه‌گذاری شد، به موازات رشد «فقر مسکن» حرکت کرد؛ نه اینکه «محرومان» کاملا از چنین طرح‌هایی محروم شدند، بلکه برآیند کار، در عمل به نفع گروه‌های خاص «غیر فقیر» نیز تمام شد.»
افزایش بی‌رویه هزینه‌های مسکن، ناهماهنگی عرضه و تقاضا، و رویکردهای پروژه‌محور و مقطعی، دسترسی افراد به مسکن در استطاعت را با مشکل مواجه کرده است. به جای تمرکز بر سیاست‌های کلان، دولت‌ها بر تصدی‌گری، تراکم‌فروشی و صدور مجوز متمرکز بوده‌اند و از انبوه‌سازان و توسعه‌گرها به عنوان پیمانکار استفاده کرده‌اند.
نشانه‌های آشکار شکست در تامین مسکن
حجت‌اله میرزایی، صاحب‌نظر حوزه مسکن، در نشستی تخصصی با موضوع «تامین مسکن برای کم‌درآمدها» اظهار داشت که تمرکز اصلی در ایران بر تصدی‌گری کامل دولت‌ها در طرف عرضه بوده است. وی تاکید کرد که موفقیت سیاست‌های تامین مسکن نیازمند ترکیبی از سیاست‌های عرضه، تقاضا و نهادهای مالی کارآمد است. در ایران، اتکا به منابع نفتی و مالکیت زمین، رانت‌هایی را برای گروه‌های مختلف ایجاد کرده است.
«تجربه مسکن مهر، گسترده‌ترین و پرآسیب‌ترین تجربه‌ها در تامین مسکن برای کم‌درآمدها بود و کم‌درآمدها سهم مناسب و درخوری در این سیاست نداشتند.»
میرزایی افزود که با تشدید تحریم‌ها و کاهش درآمدهای نفتی از دهه ۹۰ و پایان ذخیره زمین مرغوب در شهرها، ادامه این سیاست‌ها غیرممکن شده، اما دولت‌ها همچنان بر همان رویه گذشته عمل می‌کنند. وی ثبات اقتصاد کلان، شامل تورم پایین و رشد اقتصادی بالا، را زمینهای مهم برای توفیق در تامین مسکن کم‌درآمدها دانست. با نرخ رشد اقتصادی میانگین حدود یک درصد و تورم میانگین ۲۲ درصد در چهار دهه گذشته، انتظار موفقیت سیاست‌های طرف عرضه غیرواقعی است. در این مدت، رانت زمین در شهرها و روستاها محور قرار گرفته و قیمت مسکن ۴۰۰۰ برابر شده است که نشانه‌ای آشکار از شکست سیاست‌هاست.
همخوانی سیاست‌های مسکن با اقتصاد کلان
فردین یزدانی، دیگر صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، بر لزوم همخوانی سیاست‌های مسکن با سیاست‌های اقتصادی و شرایط اقتصاد کلان تاکید کرد. وی به موفقیت نسبی واگذاری زمین در دهه ۶۰ و سیاست‌گذاری مسکن دهه ۷۰ اشاره کرد که در آن تلاش شد قیمت زمین دولتی به قیمت بازار آزاد نزدیک شود. اما در مقابل، شهرداری‌ها با فروش تراکم، رانت انبوه زمین را به شهرها تزریق کردند.
یزدانی با اشاره به طرح «زمین ۹۹ ساله» در دهه ۸۰ و بازگشت آن در دولت سیزدهم، این سیاست‌ها را مشابه حکایت دلار دو نرخی در اقتصاد کلان دانست که هرگز تنظیم نشد. وی تصریح کرد که سهم قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن اکنون ۶۳ درصد است. همچنین، طرح مسکن مهر در دوران درآمدهای نفتی بالا اجرا شد، در حالی که طرح نهضت ملی مسکن در زمان «ورشکستگی اقتصادی» در حال اجراست و مسئله اصلی بخش مسکن، زمین نیست، بلکه نیازمند راه‌حل‌های مبتکرانه است.
تعارض منافع و تکرار سیاست‌های ناکارآمد
ابوالفضل مشکینی، صاحب‌نظر حوزه مسکن، به «حضور شرکت‌های دولتی» در سیاست‌گذاری و تامین زمین برای مسکن حمایتی اشکال گرفت و گفت که شرکت دولتی نمی‌تواند سیاست‌گذار باشد، زیرا با نگاه سود و زیان به موضوع مسکن می‌نگرد. وی افزود که مسکن حمایتی در دنیا کالایی سودده نیست و همه حکومت‌ها برای حمایت از اقشار کم‌درآمد کمک می‌کنند.
مشکینی با وجود ایرادات وارده بر مسکن مهر، اذعان داشت که درصد کمی از کم‌درآمدها صاحب مسکن شدند. وی به ثبت‌نام حدود ۵۰۰۰ نفر از ۷۵۰۰ خانوار در یک شهر استان فارس در مسکن ملی اشاره کرد، در حالی که بیش از ۸۲ درصد ساکنان آن شهر مالک بودند. این موضوع به رانت زمین باز می‌گردد که افراد ثبت‌نام در مسکن ملی را نوعی حق اجتماعی تلقی می‌کنند.
بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن، به تشریح روند سیاست‌گذاری در بخش زمین پرداخت. وی گفت که در ابتدای انقلاب نظریه‌ای مبنی بر بی‌ارزش بودن ذاتی زمین شکل گرفت، اما بعدها مشخص شد ارزش زمین وابسته به خدمات زیربنایی و روبنایی است. واگذاری ۲۰ هزار هکتار زمین در آن زمان منجر به فروش فوری آن در بازار آزاد و ایجاد سوداگری شد.
پس از جنگ، دولت به سمت «مشارکت در ساخت» از محل زمین دولتی حرکت کرد که با پارادوکس همراه بود: واگذاری زمین با قیمت ترجیحی به معنای تعیین سهم پایین‌تر از حد واقعی برای دولت بود، و واگذاری با قیمت روز به معنای «تورم سیستماتیک زمین». با این حال، سیاست دولت به سمت «نزدیک کردن قیمت زمین دولتی به قیمت بازار» حرکت کرد. اما در دولت نهم و سیزدهم، سیاست «قیمت صفر» در قالب اجاره ۹۹ ساله مجدداً رونمایی شد. ملکی تکرار این سیاست‌ها را ناشی از فقدان تجربه ندانست، بلکه واقعیت رانت زمینهای در اختیار دولت را عامل آن دانست.
ترجیح محله‌های فقیرنشین بر شهرهای جدید
حجت‌اله میرزایی در پاسخ به سوالی درباره وضعیت سکونت خانواده‌های کم‌درآمد در بافت‌های ناکارآمد شهری گفت که تامین مسکن صرفاً تامین سرپناه نیست، بلکه «سکونت شایسته» است که افراد از خدمات زیرساختی، عمومی، اجتماعی و زیست شایسته برخوردار باشند. وی افزود که یکی از خطاهای بزرگ در طرح‌های تولید مسکن این بود که به جای زیست شایسته، ترکیبی از آهن و فولاد را سوار هم کردند. این امر باعث شده که بسیاری از اقشار کم‌درآمد، زندگی در محله‌های ضعیف و فقیرنشین یا غیررسمی را به زندگی در شهرهای جدید ترجیح دهند.
یزدانی نیز تصریح کرد که بر اساس داده‌های سال ۱۴۰۳، حدود ۴.۵ میلیون خانوار کم‌درآمد در چهار دهک پایین، «مستاجران فقیر» هستند و ۶۰ درصد این جمعیت در سیستان و بلوچستان، البرز و تهران ساکنند. ابوالفضل مشکینی نیز تاکید کرد که برای داشتن مسکن مناسب، نباید جداسازی فضایی ایجاد شود. وی افزود که تمرکز عمده بر موضوع مالکیت بوده است، در حالی که با توجه به شرایط اقتصادی خانوارها و توانایی‌های دولت، لازم است به موضوع استیجار نیز فکر شود.
بهروز ملکی نیز در پاسخ به این پرسش گفت که در شهرهای جدید، بخش قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی ساخته‌شده روی زمینهای ۹۹ ساله خالی از سکنه است، در حالی که در سکونتگاه‌های غیررسمی، خانه‌ای بلااستفاده رها نشده است. این تفاوت نشان می‌دهد که سیاست‌گذار بدون لحاظ ترجیحات مردم، به صورت روباتیک اقدام به تولید مسکن کرده است. در شهرهای جدید علاوه بر مسائل هویتی و مشکلات اجتماعی، مشکل فقر خدمات زیربنایی و روبنایی، حتی «کمبود نانوایی»، وجود دارد.
درباره هوش‌مصنوعی دست‌اول:
تمامی اخبار دست‌اول توسط دستیار هوش مصنوعی «هوشنگ» پردازش، صحت‌سنجی، خلاصه و بازنویسی شده است. هوشنگ هر روز با داده‌های جدید آموزش داده می‌شود و با نظارت دقیق انسانی و سردبیری دست‌اول در حال بهتر شدن است.
شما می‌توانید از چت‌بات و سایر ابزارهای هوشنگ به صورت رایگان استفاده کنید.
