تورم ساختاری مسکن در ایران: ریشه‌ها و راهکارهای فنی برای کاهش قیمت

تورم مسکن در ایران پدیده‌ای پیچیده و ریشه‌دار است که فراتر از نوسانات مقطعی بازار عمل می‌کند. این تورم، که بسیاری آن را «ساختاری» می‌دانند، ناشی از عوامل بنیادینی است که حتی در دوران رکود اقتصادی نیز فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد می‌کند. در این گزارش، به بررسی دلایل این تورم ساختاری و راهکارهای پیشنهادی برای برون‌رفت از آن می‌پردازیم.

چرا تورم مسکن در ایران ساختاری است؟

افزایش قیمت مسکن در ایران تنها به کمبود عرضه یا افزایش تقاضا محدود نمی‌شود. عوامل متعددی دست به دست هم داده‌اند تا این بخش از اقتصاد همواره با چالش‌های قیمتی مواجه باشد:

• کمبود عرضه متناسب با تقاضا: رشد جمعیت شهری و نیاز روزافزون به مسکن، با تولید واحدهای جدید همخوانی ندارد.
• افزایش بهای زمین: قیمت زمین به عنوان یکی از اصلی‌ترین مولفه‌های هزینه ساخت، به طور مداوم در حال افزایش است.
• وابستگی به واردات: بخش قابل توجهی از مصالح و مواد اولیه ساخت‌وساز از خارج تأمین می‌شود که نوسانات ارزی بر قیمت نهایی تأثیر مستقیم دارد.
• جایگاه سرمایه‌ای مسکن: بسیاری از افراد، مسکن را نه برای سکونت، بلکه به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش پول و سرمایه‌گذاری در برابر تورم عمومی می‌بینند. این نگاه، سرمایه‌های سرگردان را به این بازار سرازیر کرده و قیمت‌ها را تشدید می‌کند.

این شرایط باعث شده است که مسکن از دسترس بسیاری از اقشار متوسط و ضعیف جامعه خارج شود و شکاف طبقاتی در حوزه مالکیت مسکن افزایش یابد.

گفت‌وگو با هادی زرقانی: راهکارهای فنی برای عبور از تورم

هادی زرقانی، کارشناس و فعال حوزه ساخت، در گفت‌وگویی تخصصی به بررسی رویکردهای فنی برای مدیریت تورم مسکن پرداخته است. او معتقد است که تحلیل تورم مسکن تنها بر اساس «کمبود عرضه» یا «افزایش تقاضا» ساده‌انگارانه است و سه گلوگاه اصلی را عامل این تورم می‌داند:

1. ساختار معیوب تأمین زمین شهری: زمین عملاً از دسترس سازنده‌های واقعی خارج شده و به دست دلالان می‌افتد.
2. ناکارآمدی نظام مالی مسکن: ابزارهای اعتباری موجود متناسب با قیمت واقعی واحدهای مسکونی نیستند.
3. راندمان پایین ساخت‌وساز: قیمت تمام‌شده واحد در ایران ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر از میانگین جهانی است.

راندمان پایین ساخت‌وساز؛ چالش اصلی

زرقانی با تأکید بر راندمان پایین ساخت‌وساز، به استفاده از روش‌های سنتی در بسیاری از پروژه‌ها اشاره می‌کند. او می‌گوید:

«در اروپا و شرق آسیا سهم صنعتی‌سازی در ساخت‌وساز به ۵۰ درصد رسیده، اما در ایران زیر ۱۰ درصد است. همین یک عامل، زمان تحویل پروژه را تا دو برابر افزایش می‌دهد و هزینه‌ها را بالا می‌برد.»

وی همچنین به عدم اجرای جدی «مهندسی ارزش» در طراحی‌ها اشاره می‌کند که می‌تواند تا ۲۵ درصد از هزینه‌های ساخت را بدون افت کیفیت کاهش دهد.

مدیریت اقتصاد مسکن با ابزارهای فنی

به گفته زرقانی، راه‌حل کاهش تورم مسکن بیشتر فنی است تا اقتصادی. او مثال‌هایی از این رویکرد را مطرح می‌کند:

• استفاده از بتن توانمند و سبک‌سازی سازه به جای سیمان پرعیار در پروژه‌های بزرگ، که هم سرعت کار را بالا می‌برد و هم هزینه مصالح و انرژی را کاهش می‌دهد.
• استفاده از سیستم‌های هوشمند مدیریت انرژی در بخش تأسیسات، که هزینه نگهداری را به طور چشمگیری کم می‌کند.

این موارد، اگرچه کمتر در بحث تورم به آن‌ها پرداخته می‌شود، اما اثر مستقیمی بر قیمت نهایی مسکن دارند.

نقش دولت به عنوان تنظیم‌گر

زرقانی معتقد است که دولت باید از نقش «سازنده» خارج شده و به جای آن، نقش «تنظیم‌گر» را ایفا کند. این نقش شامل موارد زیر است:

• سیاست‌گذاری برای دسترسی سازنده‌های حرفه‌ای به زمین‌های شهری، نه دلالان.
• بلندمدت و پایدار کردن وام‌های ساخت و خرید (مثلاً ۱۵ تا ۲۰ ساله).
• اجباری کردن استانداردهای فنی برای حذف ساختمان‌های کم‌کیفیت از چرخه تولید.

اجرای این اصلاحات می‌تواند منجر به کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی قیمت تمام‌شده واحدها طی چند سال آینده و افزایش کیفیت و عمر ساختمان‌ها شود.

جمع‌بندی: بسته ترکیبی برای خروج از تورم

برای خروج از تورم فعلی مسکن، یک بسته ترکیبی از اقدامات ضروری است:

• مهندسی ارزش و صنعتی‌سازی ساخت‌وساز: برای کاهش هزینه‌ها.
• اصلاح سیاست‌های اعتباری: برای واقعی کردن تسهیلات.
• مالیات هدفمند بر سوداگری: برای کنترل سرمایه‌های غیرمصرفی.

بدون اجرای همزمان این سه ضلع، هیچ راهکاری برای حل پایدار مشکل تورم مسکن وجود نخواهد داشت.