تحلیل ریشه‌ای بحران مسکن: درآمد مکفی، نه خانه‌سازی دولتی، راهکار اصلی است

مقایسه مدل ایرانی و آمریکایی: تفاوت در اولویت‌ها

در حالی که در ایران دولت‌ها خود را متولی ساخت‌وساز می‌دانند، مدل موفق جهانی، به‌ویژه در ایالات متحده، بر توانمندسازی تقاضا متمرکز است. در بازار آمریکا، بخش خصوصی تولیدکننده اصلی مسکن است و دولت‌ها صرفاً نقش تنظیم‌گر شهرسازی، ایمنی و محیط زیست را ایفا می‌کنند. این امر تنها زمانی میسر است که خانوارها از درآمد کافی برای پرداخت اقساط وام‌های بلندمدت با نرخ‌های پایین (مانند نرخ 3 درصد در آمریکا) برخوردار باشند.

«حرکت دولت‌ها در ایران همواره عکس راه اصلی تأمین مسکن بوده است. وقتی بدون توجه به وضعیت مالی خانوارها مسکن‌سازی می‌شود، این واحدها به جای رسیدن به نیازمندان واقعی، به دست مالکان فعلی می‌رسد و تبدیل به ملک اجاره‌ای می‌شود.»

بنابراین، راهکار اساسی برای خروج از بحران مسکن، نیازمند «سازماندهی کلی» اقتصاد، شامل بهبود عمومی، افزایش اشتغال و رشد دستمزد حقیقی است؛ چرا که کیفیت پایین مسکن و کمبود آن، نشانه‌ای از عقب‌ماندگی ساختاری اقتصاد کلان است، نه صرفاً یک مشکل بخشی.

شاخص‌های ناتوانی در خرید مسکن در تهران

تحلیل‌های اخیر نشان می‌دهد که زنجیره تأمین مسکن به دلیل ضعف شدید در حلقه تقاضا از کار افتاده است. این ضعف ناشی از سه عامل اصلی است: ضعف درآمدی، کمبود شدید وام مسکن و تورم تاریخی قیمت‌ها.

مقایسه شاخص دسترسی

بر اساس محاسبات، در حال حاضر در تهران ۱۸ سال طول می‌کشد تا یک خانه‌اولی با کل درآمد سالانه‌اش بتواند آپارتمانی خریداری کند. این در حالی است که شاخص دسترسی در بازارهای جهانی مانند آمریکا حدود ۶ تا ۷ سال است. تهران در سال ۱۳۸۴ وضعیت مشابه امروز آمریکا را داشت.

نیاز به افزایش درآمد و تعدیل قیمت

برای رسیدن به «درآمد مکفی» بر اساس شاخص دسترسی، درآمد سرانه باید به ۳ برابر سطح فعلی افزایش یابد. در سناریوی دیگر، اگر قیمت مسکن تا ۳۰ درصد کاهش یابد، درآمدها همچنان نیازمند رشد حداقل ۲ برابری هستند.

تخریب قدرت خرید خانوارها

یکی از مصادیق بارز این بحران، کاهش شدید توانایی زوج‌های جوان برای خانه‌دار شدن است:

• 📉 کاهش شدید خانه‌دار شدن: تعداد زوج‌های جدیدی که پس از ۳ سال اجاره‌نشینی قادر به خرید خانه هستند، از ۶۰ درصد در دهه ۸۰ به ۱۰ درصد در حال حاضر سقوط کرده است.
• 💰 نسبت هزینه مسکن به درآمد: این نسبت در تهران حداقل ۷۰ درصد است، در حالی که استاندارد جهانی آن حداکثر ۳۰ درصد است.

این ارقام نشان می‌دهد که درآمد مستأجرها باید حدود ۳ برابر سطح فعلی باشد تا بتوانند از پس هزینه‌های مسکن برآیند.

پیامدهای توزیعی ساخت‌وساز دولتی

گزارش‌های رسمی مرکز پژوهش‌های مجلس، مقصد نهایی خانه‌های ارزان‌قیمت ساخته‌شده توسط دولت‌ها را روشن می‌سازد. این خانه‌ها، در غیاب بهبود اقتصادی و افزایش دستمزد حقیقی، به جای ساکنان نیازمند، به مالکان ثروتمندتر می‌رسد.

توزیع نابرابر مالکیت در دو دهه اخیر

آمارها نشان‌دهنده تشدید نابرابری در دسترسی به مالکیت است:

این وضعیت طبقاتی در دسترسی به مسکن، به همراه دو برابر شدن جمعیت ساکن در سکونتگاه‌های غیررسمی، تأکیدی است بر این نکته که «مشکل مسکن، بیرون از بخش مسکن است» و حل آن مستلزم سیاست‌گذاری‌های کلان اقتصادی برای مهار تورم و رشد اقتصادی است.