بحران «میس‌مچ» در مسکن تهران؛ متراژ آپارتمان‌ها ۵ درصد افزایش یافت، قدرت خرید ۵۰ برابر سقوط کرد

شکاف متراژ: بحران «میس‌مچ» در بازار مسکن

بازار مسکن تهران در یک بن‌بست تاریخی قرار گرفته است؛ در حالی که قدرت خرید متقاضیان نزدیک به ۵۰ برابر کاهش یافته، متوسط متراژ واحدهای مسکونی نه تنها کوچک نشده، بلکه ۵ درصد افزایش یافته و به حدود ۱۴۰ مترمربع رسیده است. این شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا که تحت عنوان «میس‌مچ» یا «عدم تطابق عرضه با تقاضا» شناخته می‌شود، ریشه در سیاست‌های مرجع صدور پروانه‌های ساختمانی دارد و عامل اصلی رکود فعلی و تورم ملکی است.

در شرایطی که سازندگان (سمت عرضه) و زوج‌های جوان (سمت تقاضا) هر دو امکان فعالیت مؤثر را از دست داده‌اند، جریان عرضه بدون تطبیق با نیاز واقعی بازار ادامه یافته و بحرانی را برای هر دو سمت ایجاد کرده است. کارشناسان معتقدند اگر این سیاست‌ها نبود، بخشی از تورم ملکی و رکود فعلی اتفاق نمی‌افتاد.

سقوط قدرت خرید در مقابل افزایش متراژ

از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای سال جاری، متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴۷ برابر شده است. در نتیجه، قدرت خرید خانه‌اولی‌های تهرانی نسبت به ابتدای دهه ۹۰، نزدیک به ۵۰ مرتبه سقوط کرده است. منطق بازار حکم می‌کرد که در سمت عرضه، متراژ واحدها کاهش یابد تا با شرایط تقاضا تطبیق پیدا کند، اما آمارها خلاف این را نشان می‌دهند:

• متوسط مساحت واحدهای مسکونی از ۱۳۳ مترمربع در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ مترمربع در سال گذشته رسیده است.
• این افزایش متراژ، بودجه مورد نیاز برای خرید را سنگین کرده و رکود تاریخی معاملات را رقم زده است.
• حجم معاملات اخیر به کمتر از یک‌سوم اواسط دهه ۹۰ سقوط کرده است.

تقاضای دو برابری برای واحدهای کوچک

در مقابل افزایش متراژ ساخت، تقاضا برای واحدهای کوچک به شدت افزایش یافته است. سهم واحدهای زیر ۴۰ مترمربع در معاملات تهران از ۱.۹ درصد در اوایل دهه ۹۰ به ۴ درصد رسیده است؛ به این معنی که تقاضا برای مسکن کوچک دو برابر شده است. با این حال، عرضه چنین واحدهایی تنها ۲.۵ درصد از کل ساخت‌وسازها را تشکیل می‌دهد.

آمار معاملات نشان می‌دهد که تمایل بازار به سمت واحدهای کوچک‌تر است:

این تمایل حتی در شمال شهر نیز افزایش یافته و در نیمه جنوبی تهران نیز تقاضای بالایی برای ساخت واحدهای زیر ۵۰ متر وجود دارد.

رگولاتوری وارونه: موانع شهرداری در مسیر ساخت‌وساز

عامل اصلی این «میس‌مچ» نه سازندگان، بلکه مقررات و مصوبات ساختمانی هستند. مقررات فعلی به جای حمایت از ساخت‌وساز کوچک‌متراژ، عملاً مانعی در مقابل آن ایجاد کرده‌اند. مرجع صدور پروانه ساختمانی، جهت‌دهنده اصلی بازار ساخت‌وساز است و تصمیمات آن تأثیر شدیدی بر این بازار دارد.

الزام پارکینگ؛ بزرگترین مانع ساخت کوچک‌متراژ

یکی از بزرگ‌ترین موانع، «الزام ۱۰۰ درصدی تأمین پارکینگ» است. در زمین‌های کوچک یا بافت‌های فرسوده که امکان تأمین پارکینگ برای هر واحد وجود ندارد، سازنده مجبور است برای توجیه اقتصادی و فنی، واحدهای بزرگ‌تر بسازد.

سازندگان قدیمی می‌گویند تا پیش از ابتدای دهه ۹۰، الزام پارکینگ تنها ۵۰ درصد بود، اما با اجرای طرح تفصیلی جدید، این الزام کامل شد و اکنون خود به مانع «برون‌رفت از رکود مسکن» تبدیل شده است.

این در حالی است که در کلان‌شهرهای پیشرفته دنیا، سیاست‌ها به سمت کاهش وابستگی به خودرو و حمل‌ونقل عمومی هدایت شده، اما در تهران «غش سیاستی به سمت شهر خودرویی» نه تنها ترافیک را حل نکرده، بلکه در بازار مسکن نیز اختلال ایجاد کرده است.

تأثیر مقررات بر رکود معاملات

تجربه «افزایش تراکم ساختمانی» نشان داده که این اقدام نه تنها باعث کاهش قیمت مسکن نشده، بلکه قیمت زمین را افزایش داده و سود آن به مالکان قبلی رسیده است. همچنین، «هدایت زیرپوستی متراژ ساخت» در جهت مخالف تقاضا، یکی دیگر از رگولاتوری‌های وارونه است.

وابستگی بالای بودجه شهرداری به عوارض ساخت‌وساز نیز موجب شده تا مقررات به گونه‌ای تنظیم شوند که مساحت زیربنا کاهش پیدا نکند تا درآمد شهرداری آسیب نبیند.

راهکار کارشناسان: اصلاح مقررات و کاهش هزینه‌ها

کارشناسان برای برون‌رفت از این وضعیت، پیشنهاد می‌کنند که مقررات ساختمانی در مسیر عرضه مسکن کوچک اصلاح شود. یکی از راهکارهای عملی، حذف برخی مشاعات غیرضروری است که می‌تواند هزینه ساخت را تا ۲۵ درصد کاهش دهد و زمینه احداث واحدهای کوچک را فراهم کند.