توکن‌سازی اموال بانک آینده: فروش متری و دسی‌متری املاک برای حل ناترازی ۵۵۰ همتی

بحران ناترازی و انجماد دارایی‌های بانک آینده

با بسته شدن پرونده ناترازی بانک سابق آینده در نظام بانکی کشور و انتقال سپرده‌های مردمی به بانک ملی، پرسش اساسی که ذهن افکار عمومی را به خود مشغول کرده، سرنوشت ناترازی عظیم ۵۵۰ هزار میلیارد تومانی این بانک است. اگرچه بر اساس قانون جدید بانک مرکزی (مصوب ۱۴۰۲)، فرآیند ادغام بانک‌های ناتراز در بانک‌های دیگر متوقف شده و این موضوع در فرایند گزیر و فیصله بانک آینده نیز رعایت خواهد شد، اما چالش اصلی، نحوه فروش اموال ارزشمند و اغلب ملکی این بانک در شرایط رکود بازار مسکن و ساختمان است.

تمامی این اموال به صندوق ضمانت سپرده‌ها منتقل می‌شوند تا به مرور به فروش رسیده و بدهی‌های بانک به سپرده‌گذاران، سهامداران خرد و طلبکاران حقوقی پرداخت شود. مدیران بانک مرکزی تأکید کرده‌اند که بانک آینده دارایی‌های ارزشمندی در اختیار دارد که متأسفانه به جای نقدینگی، به صورت ملک منجمد شده‌اند و همین امر، زمینه اصلی ناترازی و کمبود نقدینگی آن بود.

دارایی‌های عظیم و غیرقابل فروش

در سال‌های گذشته، بانک مرکزی بارها به سرمایه‌گذاران اصلی بانک فرصت داده بود تا با فروش اموال خود، مشکل نقدینگی را حل کنند. با این حال، اموال بی‌نظیر این بانک به دلیل حجم و ارزش بالا و همچنین «چسبندگی سهامداران اصلی» به این دارایی‌ها، هرگز به فروش نرفتند. از جمله این اموال می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ایران مال (بزرگترین ملک تجاری در تهران)
• هتل روتانا (در مشهد)
• سایر املاک در شهرهای مختلف از جمله کیش

برای اعلام عدد دقیق املاک و مستغلات بانک آینده باید منتظر برگزاری جلسات هیئت گزیر و تیم ارزیابی و ارزش‌گذاری اموال (متشکل از رئیس کل بانک مرکزی، وزیر اقتصاد و دادستان کشور) ماند تا قیمت روز این دارایی‌ها مشخص شود. با این حال، بزرگی این عدد به معنای نبود راهکار برای فروش نیست.

«توکن‌سازی اموال»: راهکار نوین برای نقد کردن دارایی‌ها

یکی از اقدامات پیشنهادی و در دست بررسی برای ارزش‌گذاری و فروش اموال و املاک مازاد بانک‌ها، استفاده از فناوری «توکن‌سازی اموال» است. این شیوه نه تنها می‌تواند دارایی‌های بانک آینده، بلکه املاک مازاد بسیاری از بانک‌های دیگر را که باید از بنگاه‌داری خارج شوند، نقد کند.

بررسی‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد که بسیاری از سرمایه‌های کشور به جای مولدسازی در فضای تولید، تبدیل به املاک و مکان‌های بلااستفاده شده‌اند که این امر بیانگر انجماد منابع کشور با «اعدادی فضایی و کهکشانی» است.

فروش متری و دسی‌متری املاک

تجربه‌های گذشته در مزایده‌های مختلف برای فروش اموال گران‌بهای بانک آینده نشان داد که بسیاری از این اموال، مانند «ایران مال»، قابل واگذاری به صورت کلی نیستند و باید به صورت خُرد و بخش به بخش به افراد حقیقی و حقوقی مختلف واگذار شوند. مفهوم توکنایزه کردن دارایی‌ها دقیقاً از همین قاعده شکل می‌گیرد.

در روش توکن‌سازی، کمترین واحد اندازه‌گیری ملک در ایران که دُنگ است، می‌تواند به واحدهای کوچک‌تر مانند متری و حتی دسی‌متری شکسته شود. این ایده سال‌ها پیش برای فروش متری مسکن از طریق بورس مطرح و مورد موافقت کمیته فقهی سازمان بورس قرار گرفته بود.

توکن‌سازی املاک این امکان را فراهم می‌کند که علاوه بر توکن خرید، توکن‌های ساخت و بهره‌برداری نیز مطرح شوند. این امر نیازمند ایجاد یک شبکه قاعده‌مند فنی و زیرساختی است تا مسئولیتی مشابه شبکه شاپرک در نظام بانکی را بر عهده بگیرد.

پایان بنگاه‌داری بانک‌ها با تأسیس شرکت مدیریت دارایی

در راستای پایان دادن به بنگاه‌داری بانک‌ها، آمار قابل تأملی از سوی منان رئیسی، نماینده مجلس، ارائه شده است:

• ۱۷ بانک فعال کشور بیش از ۷۵ شرکت انبوه‌ساز زیرمجموعه دارند.
• این بانک‌ها نزدیک به ۳۷ میلیون مترمربع زمین و مسکن در اختیار دارند.
• ارزش تقریبی این املاک مازاد، بیش از ۱۰۰۰ هزار میلیارد تومان (۱۰۰۰ همت) برآورد می‌شود.

برای اجرای دقیق برنامه خروج بانک‌ها از بنگاه‌داری و مدیریت دارایی‌های منجمد، تعامل بانک مرکزی با سایر دستگاه‌ها برای راه‌اندازی شرکت‌های مدیریت دارایی (AMC) ضروری است. این شرکت‌ها نهادهای مالی هستند که دارایی‌های مشتریان را برای دستیابی به اهداف مالی مدیریت می‌کنند.

تصویب اساسنامه شرکت مدیریت دارایی‌های شبکه بانکی

در فصل «ساختار مالی نظام بانکی» برنامه هفتم توسعه، تأسیس «شرکت مدیریت دارایی‌های شبکه بانکی» پیش‌بینی شده است. این شرکت ذیل صندوق ضمانت سپرده‌ها تأسیس می‌شود و هدف آن مولدسازی، بازاریابی و فروش دارایی‌های مازاد بانک‌های ناتراز ناسالم (غیرقابل احیاء) به تشخیص بانک مرکزی است.

بر اساس آخرین پیگیری‌ها، اساسنامه این شرکت در دولت به تصویب رسیده و در آستانه نهایی شدن قرار دارد و به زودی وارد مرحله اجرایی خواهد شد. مدیران بانک مرکزی پیش‌بینی کرده‌اند که حداقل مرحله نخست این طرح در سال جاری به بهره‌برداری برسد و امیدوارند تأثیر آن باعث افزایش تقاضا برای خرید اموال بانک‌ها شود، چرا که می‌تواند تقاضاهای خرد را پشتیبانی کند.