احیای خفیف بازار مسکن تهران در پاییز؛ رشد ۲.۹ درصدی قیمت پیشنهادی در مهرماه

بازار مسکن تهران پس از یک دوره رکود سنگین در تابستان، با ورود به فصل پاییز شاهد تحرک خفیفی در حجم معاملات بود. تحقیقات میدانی حاکی از آن است که در مهرماه، حجم خرید آپارتمان نسبت به سه ماه قبل افزایش نسبی یافته و این تغییر روند تقاضا، بر نبض قیمت‌ها نیز اثر مثبت گذاشته است. این تحول، بازار ملک را از «شرایط تابستان سخت معاملاتی» که عمدتاً تحت تأثیر نااطمینانی‌های سیاسی و ریسک‌های نظامی بود، دور کرد.

دلایل خروج از رکود سنگین تابستانی

تابستان امسال، به‌ویژه پس از یک دوره تنش نظامی ۱۲ روزه، بازار مسکن تهران با رکود بسیار سنگینی مواجه شد؛ به‌طوری که معاملات به سطح «اضطراری» محدود شدند و تقاضای غیرمصرفی تقریباً از بازار خارج شد. با این حال، در مهرماه سه عامل کلیدی باعث احیای خفیف نبض معاملات مسکن شدند:

• کاهش ریسک نظامی: از نگاه گروهی از فعالان بازار، ریسک تنش نظامی دوباره به‌طور چشمگیری کاهش یافته است. این عامل، کلیدی‌ترین محرک برای چرخش مسیر بازار ملک تلقی می‌شود.
• ثبات بازارهای موازی: عقب‌نشینی یا ثبات نسبی قیمت در برخی بازارهای دارایی موازی (مانند دلار و سکه) از شدت رکود معاملات کاست.
• تبدیل دارایی: ورود متقاضیان با تبدیل دارایی‌های پربازده (مانند طلا و سکه) به ملک، که یکی از مبادی اصلی تقاضای خرید آپارتمان در مهرماه بود.

خزش قیمت و آمار معاملاتی مهرماه

پس از ماه‌ها ثبات نسبی، بازار مسکن تهران در اولین ماه پاییز با رشد ۲.۹ درصدی میانگین «قیمت پیشنهادی» همراه شد. این رشد نشان‌دهنده نوعی خزش قیمت در بازار است که با تکان معاملاتی همراه شده است. واسطه‌های ملکی گزارش داده‌اند که برخی از آنها که در شهریور ماه هیچ معامله‌ای نداشتند، در مهرماه بین ۳ تا ۵ قرارداد منعقد کرده‌اند.

جزئیات تحولات قیمتی و تورم

مشاهدات میدانی از واحدهای مسکونی در نوبت فروش در مناطق ۲۲گانه تهران، جزئیات زیر را نشان می‌دهد:

همچنین، تحقیقات میدانی نشان می‌دهد که تعداد فایل‌های فروش در برخی مناطق افزایش و در برخی دیگر کاهش یافته است.

چهار اتفاق کلیدی در بازار ملک

تحلیل روند مهرماه نشان می‌دهد که تحرکات جدید بازار معاملات ملکی از چهار اتفاق مهم نشأت می‌گیرد:

1. کاهش ریسک جنگ: فعالان بازار، سایه جنگ و تجاوزگری مجدد را دور شده تلقی کردند و ریسک جنگ دوباره را بسیار کاهش‌یافته دانستند.
2. انعکاس رشد بازارهای موازی: رشد تند قیمت بازارهای دارایی (ارز، طلا و سکه) در ماه‌های متوالی، این برداشت را ایجاد کرد که این رشد پس از مدتی به بازار جامانده‌ای چون مسکن منعکس خواهد شد.
3. تبدیل دارایی به ملک: خریداران برای حفظ دارایی خود در برابر افزایش سطح تورم عمومی، به‌طور محسوس دارایی‌های طلا یا سکه خود را تبدیل به ملک کردند. این خریداران عمدتاً واحدهای زیر ۳ میلیارد تومان در مناطق جنوبی را معامله کردند.
4. خزش قیمت: برآیند سه عامل فوق، منجر به خزش قیمت پس از ماه‌ها ثبات نسبی شد و باعث افزایش محسوس معاملات خرید آپارتمان نسبت به ماه‌های تابستان گردید.

چشم‌انداز آتی و بازدهی بازار

با وجود رشد متوسط قیمت ۲.۹ درصدی در مهرماه، مسکن همچنان پایین‌ترین رشد ماهانه را در مقایسه با دیگر بازارهای سرمایه‌ای داشته است. بازدهی ۷ ماهه بازار مسکن تنها ۵.۷ درصد برآورد می‌شود که در مقایسه با سایر دارایی‌ها بسیار پایین است:

با این حال، چشم‌انداز بازار معاملات مسکن به دلیل «ریسک نسبی جنگ» و «سطح بالای قیمت»، همچنان رکودی پیش‌بینی می‌شود. این بازار هنوز شرایط لازم برای تحرک چشم‌گیر معاملاتی از سمت تقاضای سرمایه‌ای را ندارد، اما نسبت به رکود عمیق تابستان، حجم معاملات افزایش نسبی پیدا کرده است.