تورم اجاره تهران «صفر» شد؛ ۴ دلیل ثبات نسبی بازار مسکن پایتخت در مهرماه

ثبات نسبی در قلب پایتخت؛ آمار و ارقام مهرماه

بررسی شاخص‌های اجاره مسکن در ابتدای آبان ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای مسکونی در محله‌های منتخب مناطق ۲۲گانه تهران در مهر ماه، با تبدیل کامل پول پیش به اجاره ماهانه، مانند شهریور، ۴۵۰ هزار تومان در هر مترمربع بوده است.

متوسط اجاره‌بهای پیشنهادی برای آپارتمان‌های میان متراژ (متوسط ۸۶ مترمربع) در پایتخت، در سطح ۲۰ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه و ۶۰۲ میلیون تومان پول پیش باقی مانده است. این ارقام نشان‌دهنده ثبات نسبی بازار اجاره تهران با تورم ماهانه «صفر» است.

کاهش چشمگیر تورم نقطه‌ای اجاره

سنجش‌ها همچنین حاکی از کاهش قابل‌توجه سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها در تهران است. تورم نقطه‌ای اجاره پایتخت در مهر ماه ۲۰ درصد برآورد می‌شود، در حالی که این رقم در بازه زمانی مشابه سال گذشته حدود ۳۵ درصد بوده است.

نکته قابل‌توجه، تفاوت معنادار تورم اجاره تهران با کل کشور است. بر اساس داده‌های رسمی، تورم نقطه‌ای اجاره در کل کشور ۳۴ درصد و تورم ماهانه آن ۳ درصد بوده، در حالی که بازار اجاره تهران تورم ماهانه «صفر» را تجربه کرده است.

چهار دلیل اصلی ثبات بازار اجاره تهران

با وجود افزایش شدید تورم عمومی (۴۸.۶ درصد)، تورم اجاره مسکن تهران نه تنها از تورم عمومی بلکه از تورم کشوری نیز کمتر بوده است. این روند کاهشی و رسیدن تورم نقطه‌ای به ۲۰ درصد، ناشی از چهار تحول کلیدی در بازار اجاره پایتخت است:

1. عبور از فصل اوج جابه‌جایی: با پایان فصل تابستان که بیشترین حجم معاملات اجاره در آن انجام می‌شود، حجم جابه‌جایی‌ها کاهش یافته است. این فروکش کردن معاملات، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را تا حدی کاهش داده و موجران برای جذب مستاجر، تخفیفاتی را اعمال می‌کنند.
2. تمایل به تمدید قرارداد: در حال حاضر، تمدید اجاره‌نامه برای هر دو طرف (موجر و مستاجر) مطلوب تلقی می‌شود. واسطه‌های ملکی گزارش می‌دهند که میزان تمدیدها در مواردی بیشتر از قراردادهای جدید است. به دلیل ریسک تغییر و کندی یافتن مستاجر جدید در این فصل، معمولاً خواسته مستاجر در تمدید بیشتر مورد توجه موجر قرار می‌گیرد.
3. تغییر کاهشی محل اجاره: افزایش تورم عمومی و کاهش سطح درآمدها نسبت به هزینه‌ها، بسیاری از مستاجران را مجبور کرده است تا معیارهای انتخاب مسکن خود را کاهش دهند. این امر شامل نقل مکان به آپارتمان‌هایی با متراژ کمتر، سن بنای بالاتر، یا تغییر محله و منطقه (مانند نقل مکان از مناطق متوسط به مناطق پایین‌تر تهران) می‌شود که بر متوسط اجاره‌بهای شهر اثر کاهشی دارد.
4. سرریز شدن ارقام اجاره از توان اقتصادی: ارقام اجاره مسکن طی ۶ سال گذشته به بالاترین سطح خود رسیده و بسیار بیشتر از توان اقتصادی مستاجران است. این بار سنگین بر کیفیت زندگی مستاجران، باعث شده است که بازار نتواند از تورم‌های بالا حمایت کند و همین امر مسیر را برای تمدید قرارداد با نرخ‌های مدنظر موجران سخت‌تر می‌کند.