حقوق خریدار و فروشنده در کسری یا اضافه متراژ ملک؛ قانون چه می‌گوید؟

ناآگاهی از جزئیات قوانین مربوط به کسری یا اضافه متراژ املاک، به یکی از ریشه‌های اصلی بروز اختلافات حقوقی و دعاوی سنگین در بازار پرحجم مسکن تبدیل شده است. خرید و فروش زمین، باغ و آپارتمان از رایج‌ترین قراردادهای ملکی در کشور هستند و حجم بالای این معاملات، به‌ویژه در کلان‌شهرها، ضرورت آشنایی با حقوق طرفین معامله را دوچندان می‌کند.

تعریف و ریشه‌های اختلاف متراژ در معاملات ملکی

اختلاف متراژ زمانی شکل می‌گیرد که طرفین بر مساحت معینی توافق کرده‌اند، اما پس از تنظیم سند یا تحویل ملک، مشخص می‌شود میزان واقعی زمین یا بنا، کمتر یا بیشتر از مقدار ذکرشده در قرارداد است. کارشناسان حقوقی تأکید می‌کنند که در چنین شرایطی، بسته به توافقات اولیه و نوع قرارداد، ممکن است یکی از طرفین حق فسخ معامله یا مطالبه خسارت را پیدا کند.

حقوق طرفین در کسری یا اضافه متراژ (قانون مدنی)

قانون مدنی ایران، احکام مشخصی را برای معاملات املاکی که مساحت آن‌ها شرط شده اما بعداً متراژ واقعی متفاوت از شرط درآمده، تعیین کرده است:

حقوق خریدار در صورت کسری متراژ

مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی، اگر ملکی با شرط داشتن مساحت مشخص فروخته شود و بعداً معلوم گردد که مساحت واقعی کمتر از مقدار تعیین‌شده است، خریدار دارای دو حق اصلی است:

• حق فسخ معامله: خریدار می‌تواند معامله را برهم زده و وجه پرداختی را به‌طور کامل پس بگیرد.
• مطالبه مابه‌التفاوت: خریدار می‌تواند به‌جای فسخ قرارداد، مابه‌التفاوت کسری متراژ را از فروشنده مطالبه کند.

بر اساس مواد ۳۸۵ و ۳۸۶ قانون مدنی، در صورت فسخ معامله توسط خریدار به دلیل کسری متراژ، فروشنده موظف است علاوه بر بازگرداندن وجه، کلیه مخارج معامله و هزینه‌های متعارف خریدار را نیز بپردازد.

حقوق فروشنده در صورت اضافه متراژ

در مقابل، اگر پس از انجام معامله مشخص شود که مساحت ملک بیش از مقدار مندرج در قرارداد است، این بار فروشنده حق فسخ دارد. البته این حق فسخ مشروط است، مگر اینکه دو طرف توافق کنند که مبلغ اضافه متراژ محاسبه شده و خریدار آن را به فروشنده پرداخت نماید.

قواعد ویژه اختلاف متراژ در پیش‌فروش ساختمان

قانون‌گذار در معاملات پیش‌فروش ساختمان، با توجه به ماهیت این قراردادها که ملک هنوز ساخته نشده است، در ماده ۷ قانون پیش‌فروش ساختمان، دامنه مشخصی برای خطای متراژ در نظر گرفته است که از قواعد قانون مدنی متمایز است:

حد مجاز اختلاف متراژ (۵ درصد)

اگر مساحت واقعی ملک تا پنج درصد (۵٪) بیشتر یا کمتر از مقدار ذکرشده در قرارداد باشد، هیچ‌یک از طرفین حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت. این دامنه، به‌عنوان خطای متعارف ساخت در نظر گرفته می‌شود.

حقوق پیش‌خریدار در صورت اختلاف بیش از ۵ درصد

اگر متراژ واقعی ملک بیش از ۵ درصد افزایش یابد، پیش‌خریدار می‌تواند قرارداد را فسخ کند. همچنین، اگر مساحت کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافقی باشد، پیش‌خریدار دارای دو حق زیر خواهد بود:

• حق فسخ قرارداد.
• مطالبه خسارت بر اساس نرخ روز.

در صورتی که فروشنده از پرداخت خسارت خودداری کند، خریدار می‌تواند با ارائه دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، وجه خسارت یا فسخ قرارداد را مطالبه نماید.