رکود عمیق بازار مسکن؛ از کاهش توان خرید تا پایان پیک تقاضای دهه شصتی‌ها

رکود عمیق مسکن؛ ریشه‌ها و چشم‌انداز

بازار مسکن ایران ماه‌هاست که در یک رکود عمیق و کم‌سابقه به سر می‌برد؛ وضعیتی که ریشه در تغییرات جمعیتی، کاهش شدید درآمد خانوارها و قوانین دست‌وپاگیر تولید دارد. محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مدرس دانشگاه، در تحلیل روندهای اخیر، عوامل مؤثر بر کاهش تقاضا، توان خرید مردم و محدودیت‌های تولید مسکن را تشریح کرد و چشم‌انداز کوتاه‌مدت و بلندمدت این بازار را مورد بررسی قرار داد.

تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن: رکودی که بخشی از آن واقعی نیست

اولاد وضعیت فعلی بازار را در یک رکود عمیق ارزیابی می‌کند که تفاوت چشمگیری با ماه‌های گذشته ندارد. او با نگاهی تاریخی، بخش قابل توجهی از این رکود را نه یک رکود اقتصادی صرف، بلکه نتیجه طبیعی تغییرات جمعیتی می‌داند:

پیک تقاضا به دلیل متولدین دهه ۶۰ بود؛ آنها اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰ ازدواج می‌کردند و تعداد ازدواج‌ها نزدیک به یک میلیون بود. مسکن نیز متناسب با این تقاضا افزایش یافته بود. حالا این پیک گذشته و تعداد ازدواج‌ها به سطح قبل از آن پیک، یعنی حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار مورد، رسیده و تقاضا کاهش پیدا کرده است. بنابراین، انتظار نداریم رونق اوایل دهه ۹۰ در همان مقیاس بازگردد.

با وجود این تغییر جمعیتی، حتی نیاز سالانه ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی نیز عملاً تحت تأثیر رکود قرار دارد و این موضوع هم در ساخت‌وساز و هم در خرید و فروش‌ها مشهود است.

سقوط توان خرید: مهم‌ترین عامل رکود اقتصادی

پژوهشگر اقتصاد شهری، کاهش توان خرید مردم را اصلی‌ترین دلیل رکود در طول هفت تا ده سال گذشته، به ویژه در پنج تا شش سال اخیر، می‌داند. او تأکید می‌کند که مردم قادر به خرید واحدهای مسکونی با قیمت‌های موجود نیستند و دریافت وام نیز مشکل را حل نمی‌کند:

• پوشش ناکافی وام: وام‌های مسکن درصد زیادی از هزینه خرید را پوشش نمی‌دهند.
• افق درآمدی نامشخص: اقساط وام باید با درآمدی پرداخت شود که چشم‌اندازی برای بهبود آن در آینده وجود ندارد.
• کاهش درآمد حقیقی: درآمد سرانه حقیقی خانوارها کاهش یافته و عملاً امکان خرید را از بین برده است.

تناقض مقررات ساخت‌وساز با قدرت خرید خانوار

اولاد به یک چالش مهم در بخش تولید اشاره می‌کند؛ در حالی که کاهش درآمد خانوارها معمولاً منجر به کاهش کیفیت کالاهای مصرفی می‌شود، این امر در مورد مسکن به سادگی میسر نیست. قوانین و مقررات سخت‌گیرانه (مانند ابعاد واحد، پارکینگ، نقشه و نما) هزینه تولید مسکن را افزایش می‌دهند.

این مقررات، تولیدکنندگان را از کاهش کیفیت بازمی‌دارد تا با توان خرید در حال کاهش خانوارها تناسبی ایجاد شود. این وضعیت دو پیامد دارد:

• تشدید رکود: وقتی تولیدکنندگان نتوانند کیفیت را کاهش دهند، مردم از بازار رسمی رانده شده و رکود تشدید می‌شود.
• گسترش بدمسکنی: سرکوب نیاز واقعی مردم می‌تواند باعث گسترش مسکن غیررسمی، نامطلوب و بدمسکنی در حاشیه شهرها شود.

چشم‌انداز کوتاه‌مدت و راهکار خروج از رکود

در خصوص چشم‌انداز بازار تا پایان سال، این کارشناس اقتصادی دیدگاه مثبتی ارائه نمی‌دهد. او معتقد است که اگر اتفاق خاصی برای بهبود وضعیت رخ ندهد، چشم‌انداز کوتاه‌مدت مثبتی دیده نمی‌شود. حتی شروع رشد اقتصادی نیز توان خرید مردم را به سرعت بازنخواهد گرداند.

تنها راهکار واقعی برای خروج از رکود و ایجاد رونق، شکل‌گیری چشم‌انداز و امید به بهبود درآمد آینده است. در این صورت، مردم می‌توانند با اتکا به درآمدهای آتی، اقدام به سرمایه‌گذاری یا دریافت وام کنند. در غیر این صورت، بعید است رونق واقعی در بخش مسکن ایجاد شده و خروج از رکود رخ دهد.