خبر کامل
توکنایز کردن مسکن؛ طرح جدید دولت برای جذب سرمایه‌های خرد و مقابله با تورم
در پی چالش‌های فزاینده در بازار مسکن و کاهش شدید قدرت خرید خانوارها، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی طرحی مشترک را با عنوان «توکنایز کردن آپارتمان‌ها» معرفی کرده‌اند. این طرح که با هدف جذب سرمایه‌های خرد مردم و کمک به سازندگان و خریداران مسکن طراحی شده است، امکان خرید دیجیتالی کسری از یک واحد مسکونی را فراهم می‌آورد و وعده اجرای آن در هفته‌های آتی داده شده است.
طرح توکنایز کردن مسکن: راهکاری برای خریدهای خرد
طرح توکنایز کردن مسکن، به زبان ساده، به معنای امکان خرید دیجیتالی کمتر از یک مترمربع خانه در طول یک دوره زمانی مشخص است. متقاضیانی که توان خرید یک واحد کامل آپارتمان را ندارند، می‌توانند با خریدهای مکرر ماهانه یا سالانه، بخشی از یک خانه را خریداری کرده و سرمایه خود را در طول زمان افزایش دهند تا در نهایت امکان خرید یک واحد مسکونی را بیابند.
این ایده سابقه سنتی نیز دارد؛ در دهه ۸۰، شهرداری تهران نسخه‌ای سنتی از این طرح را تحت عنوان «فروش متری مسکن» مطرح و اجرا کرد، اما در دولت‌های بعدی، ساخت‌وساز دولتی مانع از خودنمایی کامل این طرح در بازار شد.
ناتوانی وام مسکن و شکاف ۱۰ برابری قدرت خرید
روزبه ظهیری، متخصص تامین مالی مسکن، با اشاره به سهم بسیار پایین پوشش وام مسکن در ایران نسبت به میانگین جهانی، بر ناکارآمدی تسهیلات فعلی تاکید کرد. وی اظهار داشت: «اگر متوسط قیمت هر متر مربع خانه در تهران ۱۰۰ میلیون تومان باشد، یک زوج برای خرید واحد ۸۰ متری، به ۸ میلیارد تومان آورده نیاز دارند؛ در حالی که حداکثر وام مسکن تنها کفاف ۱۰ درصد این مبلغ را می‌دهد.»
ظهیری چالش‌های بازار مسکن را زیرمجموعه‌ای از اقتصاد کلان کشور دانست و افزود که از سال ۱۳۹۷ به دلیل تشدید تحریم‌ها و ناترازی‌های مختلف، اقتصاد ایران از حالت نرمال خارج شده است.
بحران عرضه و تقاضا در بازار مسکن
در بخش عرضه، کاهش صدور پروانه ساختمانی موید نبود توجیه اقتصادی برای ساخت‌وساز است. در سمت تقاضا، شکاف عظیمی در قدرت خرید ایجاد شده است:
- از سال ۱۳۹۶ تا امروز، درآمد خانوارهای شهری ۹ تا ۱۰ برابر شده است.
- در همین دوره، متوسط قیمت خانه در شهرهای بزرگ کشور ۲۰ برابر شده است.
این آمار نشان‌دهنده شکاف ۱۰ برابری میان رشد قدرت خرید و رشد قیمت مسکن است که منجر به از دست رفتن کامل قدرت خرید مصرف‌کنندگان شده است. در چنین شرایطی، بازار به ابزاری برای احیای قدرت خرید نیاز دارد.
شروط چهارگانه برای موفقیت طرح توکن مسکن
به گفته روزبه ظهیری، موفقیت طرح توکنایز کردن مسکن، که راهکاری برای ورود سرمایه‌های خرد و جلوگیری از عقب‌ماندن ارزش آن در مقابل تورم است، منوط به تحقق چند شرط اساسی است:
- تعریف در سازوکار رسمی بورس: مطابق ماده ۲۰ قانون سازمان بورس، هرگونه عرضه عمومی اوراق بهادار نیازمند مجوز سازمان بورس است. توکن‌سازی باید ذیل بورس کالا و تحت ابزار اوراق سلف موازی استاندارد مسکن انجام شود.
- استمرار تعریف پروژه‌ها: طرح باید مستمر باشد تا فردی که در یک پروژه ۳ ساله، مثلاً ۱۵ متر مسکن خریداری کرده، بتواند با تعریف پروژه‌های بعدی، امکان ورود به بازار مسکن را پیدا کند.
- حذف اختیار تبعی از اوراق سلف: برخلاف ۹۰ درصد اوراق سلف تبعی که تحویل فیزیکی ندارند و سود مشخصی تعلق می‌گیرد، در پایان طرح توکن مسکن باید وجه تعیین‌شده بر اساس قیمت روز مسکن در بازار به خریدار پرداخت شود.
- حذف بوروکراسی‌های مازاد: برای جلوگیری از سرنوشت صندوق ملی زمین و ساختمان، باید تعداد ارکان صندوق کاهش یابد تا هزینه‌ها افزایش نیافته و توجیه اقتصادی طرح از بین نرود.
ظهیری تاکید کرد: «فروش متری مسکن می‌تواند تا حدی امنیت مورد نظر را برای بخشی از مردم که می‌دانند هیچ‌گاه قدرت خرید خانه را پیدا نمی‌کنند، ایجاد کند.»
توکن مسکن: ابزار پس‌انداز یا تامین مالی سازندگان؟
محمود اولاد، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، در خصوص این طرح بیان کرد که توکن مسکن بیش از آنکه روشی برای کمک به خانه‌دار شدن باشد، روشی برای پس‌اندازهای خانوار است. وی به تفاوت تامین مالی مسکن در ایران و دنیا اشاره کرد:
| منبع تامین مالی | میانگین جهانی | وضعیت در ایران |
|---|---|---|
| تسهیلات (وام) | ۸۰ درصد | ۲۰ درصد (برعکس) |
| آورده اشخاص | ۲۰ درصد | ۸۰ درصد (برعکس) |
اولاد تاکید کرد که در شرایط تورم افسارگسیخته، توکن مسکن گزینه‌ای جدید در پرتفوی سرمایه‌گذاری خانواده‌ها برای حفظ دارایی از اثرات تورمی است. این ابزار می‌تواند با امنیت بالا و نقدشوندگی خوب (با ایجاد بازار ثانویه)، روشی مناسب برای تامین مالی سازنده باشد، اما لزوماً به کمک مصرف‌کننده برای خرید مسکن نمی‌آید.
هشدار درباره ترکیب طرح توکنی با مسکن ملی
وی ترکیب فروش توکنی مسکن با طرح‌های مسکن حمایتی نظیر نهضت ملی مسکن را نادرست دانست. هدف مسکن حمایتی، خانه‌دار کردن افراد فاقد توان خرید از طریق مکانیسم بازار است. اولاد استدلال کرد: «فردی که وارد طرح توکنی مسکن می‌شود، به دنبال کسب سود و حفظ دارایی خود متناسب با رشد نرخ مسکن در بازار است. خانواده‌ای که توان تامین آورده اولیه ۴۰ میلیون تومانی مسکن ملی را ندارد، پس از پایان پروژه نیز نمی‌تواند سهم خریدار توکن مسکن را با قیمت روز بپردازد.»
ریشه اصلی بحران مسکن: تمرکز در تهران
اولاد در نهایت، چالش اصلی بخش مسکن را نه ناترازی یا تورم ۲۰ برابری، بلکه کاهش درآمد سرانه و فقیر شدن عمومی مردم در سالیان متمادی عنوان کرد. او افزود که مشکل مسکن در کلان‌شهرها، به‌ویژه تهران، ناشی از تمرکز جمعیت است که به جهش قیمت‌ها و چالش‌های جانبی (مانند بحران آب و ترافیک) منجر شده است.
به عقیده وی، «تب قیمت مسکن نشان از عفونت تمرکز در تهران دارد.» حل این مشکل نیازمند اجرای طرح آمایش سرزمین، سرمایه‌گذاری در سایر مناطق شهری، رفع تحریم‌ها و بازگشت اقتصاد به مسیر رشد است.
درباره هوش‌مصنوعی دست‌اول:
تمامی اخبار دست‌اول توسط دستیار هوش مصنوعی «هوشنگ» پردازش، صحت‌سنجی، خلاصه و بازنویسی شده است. هوشنگ هر روز با داده‌های جدید آموزش داده می‌شود و با نظارت دقیق انسانی و سردبیری دست‌اول در حال بهتر شدن است.
شما می‌توانید از چت‌بات و سایر ابزارهای هوشنگ به صورت رایگان استفاده کنید.
