آینده ساخت‌وساز ایران: پایان پروژه‌های لوکس و تمرکز بر واحدهای زیر ۸۰ متر و میان‌قیمت

آینده صنعت ساختمان در گرو بازده اقتصادی

مهدی زرقانی، توسعه‌گر صنعت ساختمان و انبوه‌سازی، در تحلیل شرایط کنونی بازار، معتقد است که آینده از آن سازندگانی است که به جای تمرکز بر حجم پروژه، بر بازده اقتصادی تمرکز کنند و ساخت‌وساز را با واقعیت‌های اقتصادی جامعه همسو سازند.

بازار ساخت‌وساز ایران در حال عبور از یک تغییر جدی است. اگر در سال‌های گذشته معیار موفقیت پروژه‌ها، بزرگی و تجمل بود، امروز این شاخص‌ها کاملاً تغییر کرده است. در وضعیت فعلی کشور که پروژه‌های سنگین با بازگشت دیرهنگام و پرریسک همراه‌اند، توجیه اقتصادی با گذشته متفاوت شده است.

این کارشناس بازار مسکن تأکید می‌کند که امروز، پروژه‌های میان‌قیمت و کوچک‌متراژ که هم‌راستا با تغییر ساختار تقاضای جامعه‌اند، می‌توانند زودتر به نقدینگی برسند و گردش سرمایه را حفظ کنند.

داده‌های میدانی: تقاضا برای واحدهای زیر ۸۰ متر

داده‌های میدانی، این چرخش تقاضا را به وضوح تأیید می‌کنند. بر اساس اظهارات زرقانی:

• در نیمه نخست سال ۱۴۰۴، بیشترین تقاضای واقعی در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متر و میان‌قیمت بوده است.
• زوج‌های جوان و مستأجران، به دنبال واحدهایی هستند که توان خرید یا اجاره آن را داشته باشند و در عین حال کیفیت قابل قبولی ارائه دهند.

به همین دلیل، مسیر بازار از پروژه‌های لوکس و سرمایه‌ای، به سمت پروژه‌های میان‌قیمت با بازده سریع‌تر تغییر کرده است. به بیان دیگر، دوران پروژه‌های بزرگ و پرهزینه در حال پایان است و دوران ساخت پروژه‌های چابک و اقتصادی آغاز شده است.

مزیت‌های کلیدی ساخت پروژه‌های چابک

پروژه‌های کوچک‌متراژ و چابک، در شرایط تورمی و رکودی کنونی، مزایای حیاتی برای انبوه‌سازان دارند که بقای آن‌ها را تضمین می‌کند:

• دوره بازگشت سرمایه کوتاه‌تر: اجرای سریع‌تر و فروش کوتاه‌مدت‌تر، امکان ورود سریع‌تر سرمایه‌گذار به پروژه بعدی را فراهم می‌کند.
• گردش سریع سرمایه حیاتی در تورم: در شرایط تورمی، گردش سریع سرمایه برای حفظ ارزش آن ضروری است.
• نقدشوندگی بالا و ریسک فروش حداقل: تقاضای ثابت و دائمی برای واحدهای کوچک، ریسک فروش را به حداقل می‌رساند که کلید بقای سازندگان در بازاری است که بحران اصلی آن فروش است.

فرصت‌های تأمین مالی و بافت‌های فرسوده

پروژه‌های کوچک‌متراژ در شرایط سخت تأمین مالی نیز برتری دارند. پروژه‌های کوچک‌تر و کم‌ریسک‌تر در بافت‌های میان‌قیمت و فرسوده شانس بیشتری برای دریافت وام یا جذب سرمایه مشارکتی دارند، زیرا بانک‌ها و سرمایه‌گذاران به دلیل ریسک پایین‌تر و بازده مطمئن‌تر، به این مدل اعتماد بیشتری دارند.

محلات قدیمی، زمین بازی سازندگان هوشمند

این فعال بازار مسکن، محلات قدیمی و کم‌برخوردار را امروز بهترین زمین بازی برای ساخت‌وساز هوشمندانه می‌داند. دلایل این امر شامل:

• قیمت منطقی زمین و هزینه تملک پایین‌تر.
• وجود مشوق‌های دولتی و شهرداری برای پروانه ساخت، انشعابات و هزینه جواز در بافت‌های فرسوده.

زرقانی معتقد است که اگر این فرصت با مدیریت صحیح پروژه و طراحی متناسب با الگوی تقاضا همراه شود، می‌تواند به یک مدل سودآور و پایدار ساخت‌وساز تبدیل شود.