الگوی روسیه برای تاب‌آوری صنعت ساختمان در شرایط بحران و تحریم

صنعت ساختمان ایران در پی ترکیبی از بحران‌های اقتصادی داخلی و شرایط ژئوپلیتیک منطقه‌ای، با کاهش شدید جریان سرمایه و عدم پیش‌بینی‌پذیری مواجه شده است. این وضعیت، که حالتی شبه‌جنگی را تداعی می‌کند، به اندازه‌ای اثرگذار بوده که جریان سرمایه را کاهش داده و پیش‌بینی‌پذیری در صنایع مختلف، از جمله صنعت ساختمان، را مختل یا غیرممکن کرده است. در چنین فضایی، بررسی تجربه کشورهایی نظیر روسیه که با چالش‌های مشابهی چون تحریم، جنگ و تورم دست و پنجه نرم کرده‌اند، می‌تواند راهگشای سیاستگذاران ایرانی برای حفظ تاب‌آوری این صنعت حیاتی باشد.

اهمیت حیاتی صنعت ساختمان در اقتصاد ملی

صنعت ساختمان تنها یک بخش محدود اقتصادی نیست، بلکه به عنوان پیشران بیش از ۳۰۰ رشته صنعتی و خدماتی، موتور محرک اقتصاد و اشتغال شهری محسوب می‌شود. نبض تولید ساختمان به طور مستقیم بر روند تولید این رشته‌ها اثر می‌گذارد. ضمن آنکه سهم قابل‌توجهی از سرمایه‌گذاری‌ها در اقتصاد ایران مربوط به این بخش است و رشد ارزش افزوده آن، نقش مهمی در رشد تولید ناخالص داخلی دارد. رکود در این بخش، عملاً رکود کل اقتصاد را تشدید می‌کند.

در کشورهایی که با ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی مانند جنگ، تحریم یا تورم مواجه بوده‌اند، الگوی مشترکی دیده می‌شود: افزایش هزینه ساخت، کاهش توان خرید مردم، نیمه‌تمام ماندن پروژه‌ها و فروش نرفتن واحدهای نوساز. از این رو، راه‌حل‌های به کار رفته برای تاب‌آوری صنعت ساختمان در این کشورها برای سیاستگذاران داخلی بسیار آموزنده است.

راهکارهای تاب‌آوری روسیه در سایه فشار اقتصادی

صنعت ساختمان روسیه در شرایط فشار اقتصادی و تحریم‌ها با چالش‌های جدی روبه‌رو است. با این حال، مجموعه‌ای از برنامه‌های ملی و زیرساختی دولت توانسته است تاب‌آوری نسبی این صنعت را حفظ کند.

چالش‌های پیش‌روی سازندگان روسی

بررسی‌ها نشان می‌دهد که نزدیک به یک‌سوم سازندگان املاک و مستغلات در آستانه ورشکستگی قرار دارند و حدود ۲۰ درصد از سازندگان بزرگ به مرحله ناتوانی مالی نزدیک شده‌اند. توقف برنامه وام‌های یارانه‌ای دولت که نرخ بهره را نزدیک به ۸ درصد نگه داشته بود، نرخ موثر وام‌های مسکن جدید را به ۲۵ درصد یا بیشتر رساند و قدرت خرید را به شدت کاهش داد. همچنین، درآمد شرکت‌های بزرگ ساختمانی سقوط کرده است؛ برای نمونه، فروش دو شرکت بزرگ ۴۵ درصد و ۴۱ درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافته است.

تسهیل‌گری دولتی و رشد ۷ درصدی ساخت‌وساز

با وجود چالش‌ها، صنعت ساختمان روسیه توانست در سال گذشته بیش از ۷ درصد رشد در حجم ساخت‌وساز داشته باشد و ۱۳.۴ درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تأمین کند. این تاب‌آوری بر ترکیبی از اقدامات زیر استوار بوده است:

• ترکیبی از پروژه‌های کم‌ارتفاع و خانه‌های شخصی.
• تسهیلات اعتباری و بهینه‌سازی زنجیره تامین مصالح.
• کاهش شدید موانع و فرایندهای اداری.

یکی از موثرترین ابزارهای تاب‌آوری، کاهش شدید فرایندهای اداری بود؛ تعداد مراحل لازم برای ساخت‌وساز از ۹۶ به ۳۲ مرحله و مدت زمان بررسی اسناد از ۴۸ به ۲۴ روز کاهش یافت. این اقدام نه تنها سرمایه‌گذاری بخش خصوصی را تسریع کرد، بلکه هزینه نهایی ساخت را کاهش داد و طبق برآوردها، سازندگان در سال جاری حدود ۲۴۵ میلیارد روبل از بابت پرداخت بهره تسهیلات بانکی صرفه‌جویی کرده‌اند.

برنامه‌های ملی مسکن

بر اساس «طرح ملی مسکن و محیط شهری»، روسیه قصد دارد تا سال ۲۰۳۰ بیش از ۱.۱۵ میلیارد مترمربع واحد مسکونی جدید بسازد. تنها در سال ۲۰۲۳، ۱۱۰.۴ میلیون مترمربع مسکن جدید (معادل ۷.۵ درصد افزایش نسبت به سال قبل) به بازار عرضه شد. از زمان آغاز این طرح در سال ۲۰۱۹ تا ۲۰۲۳، بیش از ۳۸۷ میلیون مترمربع واحد جدید ساخته شده و شرایط زندگی حدود ۴۴ درصد از کل خانواده‌های این کشور بهبود یافته است.

ستون‌های اصلی تاب‌آوری: مشوق‌های مالی و تحول دیجیتال

تاب‌آوری صنعت ساخت‌وساز روسیه بر دو ستون اصلی استوار است: مانع‌زدایی و مشوق‌های دولتی از یک‌سو و تحول دیجیتال از سوی دیگر.

حمایت‌های مالی هدفمند و زیرساختی

دولت روسیه نقش تعیین‌کننده‌ای در حفظ ظرفیت تولید این صنعت ایفا کرده است. این حمایت از طریق برنامه‌های مالی هدفمند مانند «زیرساخت ملی»، تسهیلات ۱۵ ساله با نرخ بهره پایین ۳ درصد، و اوراق زیرساختی با نرخ ۴.۵ تا ۵ درصد برای تامین مالی پروژه‌های بزرگ زیرساختی انجام شده است. همچنین، بودجه‌های مستقیم برای ساخت مدارس، بیمارستان‌ها، جاده‌ها و شبکه‌های انرژی، جریان مالی مستمری را به این صنعت تزریق کرده است که نتایج ملموسی داشته است:

• تکمیل بیش از ۷۳۷ پروژه خدماتی.
• خرید ۱۶۰۰ دستگاه ناوگان حمل‌ونقل عمومی.
• نوسازی صدها کیلومتر جاده و زیرساخت شهری.

نقش مدل‌سازی اطلاعات ساختمان (BIM)

دیجیتالی‌سازی صنعت ساخت‌وساز به عنوان یکی از ستون‌های اصلی تاب‌آوری، نقش مهمی در افزایش سرعت و کیفیت پروژه‌ها ایفا کرده است. از سال ۲۰۲۴، استفاده از فناوری مدل‌سازی اطلاعات ساختمان (BIM/TIM) برای همه سازندگان اجباری شده است. این فناوری به سازندگان اجازه می‌دهد تا هزینه‌ها را دقیق‌تر پیش‌بینی کنند، مراحل ساخت را کارآمدتر مدیریت کنند و عملکرد ساختمان پس از تکمیل را پایش نمایند.

نتایج تحول دیجیتال چشمگیر است:

• کاهش زمان اخذ مجوزها تا ۵۰ درصد.
• کاهش خطاهای طراحی تا ۸۰ درصد.
• افزایش دقت برآورد مصالح تا ۴۵ درصد که به کاهش پرتی مصالح کمک می‌کند.

علاوه بر این، در چارچوب برنامه ملی «شهر هوشمند»، سطح دیجیتالی‌سازی در ۲۳۵ شهر روسیه از سال ۲۰۱۸ تاکنون ۵۵ درصد افزایش یافته و به مدیریت هوشمند حمل‌ونقل، انرژی و خدمات شهری کمک کرده است.

تغییر ساختار بازار مسکن و اهمیت بازار اجاره

تحلیل‌ها نشان می‌دهد که بازار ساختمان روسیه در سال ۲۰۲۵ به دو بخش متمایز تقسیم شده است:

1. ساختمان‌های مسکونی چند واحدی: به دلیل کاهش دسترسی خانوارها به وام، سودآوری خود را از دست داده و اکنون تنها بخش لوکس آن جذابیت دارد.
2. پروژه‌های زیرساختی و ملی دولتی: سرمایه‌گذاری عظیم دولت در مدارس، مراکز درمانی، فرهنگی و زیرساخت‌ها، جریان ثابت و قابل‌توجهی از تقاضا و سود ایجاد می‌کند.

در بخش مسکن انفرادی و ویلاسازی نیز رشد چشم‌گیری مشاهده شده است، به‌طوری که در نیمه اول سال ۲۰۲۵، ۷۱ درصد متراژ ساخته شده متعلق به ویلاسازی و تنها ۲۹ درصد به آپارتمان‌سازی اختصاص داشته است. همچنین، حوزه‌هایی مانند هتل‌داری با رشد ۲۷ درصد و انبارهای سبک صنعتی، فرصت‌های جدیدی را برای سرمایه‌گذاری ارائه می‌دهند.

نقش بازار اجاره در حفظ جریان نقدینگی

بازار اجاره در روسیه نقش حیاتی در تاب‌آوری صنعت ساختمان ایفا کرده است. در شرایط بحران اقتصادی و کاهش قدرت خرید خانوارها، اجاره مسکن، به ویژه در بخش لوکس، ویلاسازی حومه‌ای و آپارتمان‌های لوکس، جریان نقدی ثابتی برای سازندگان و مالکان ایجاد کرد و زیان ناشی از رکود فروش را جبران نمود. درآمد اجاره دفاتر، انبارها و فضاهای صنعتی نیز توانست بخشی از کسری نقدینگی را پوشش دهد و ریسک ورشکستگی شرکت‌های ساختمانی را کاهش دهد.

نتیجه‌گیری

تجربه روسیه نشان می‌دهد که تاب‌آوری صنعت ساختمان در شرایط بحران، نه در مقیاس پروژه، بلکه در انتخاب دقیق بازار هدف، تنوع‌سازی محصولات، بهره‌گیری از فناوری‌های نوین و استفاده از پروژه‌های دولتی و زیرساختی نهفته است. این الگو می‌تواند برای کشورهای دارای شرایط مشابه، به‌ویژه در زمان بحران اقتصادی، قابل استفاده باشد.