تحرک قابل‌توجه در بازار مسکن تهران: رشد ۲.۷ درصدی قیمت و نقش‌آفرینی «تبدیلی‌ها»

رشد قیمت و جهش در حجم معاملات

بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازار مسکن پایتخت در ابتدای آذرماه، در مقایسه با مهر ماه، رشد ۲.۷ درصدی را تجربه کرده است. این افزایش قیمت، میانگین «قیمت پیشنهادی» آپارتمان‌های در نوبت فروش در محله‌های منتخب را به ۱۰۷ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در هر مترمربع رسانده است. این رقم نسبت به ابتدای آبان که قیمت پیشنهادی ۱۰۵ میلیون تومان بود، یک رشد مثبت را نشان می‌دهد.

علاوه بر رشد قیمت، حجم معاملات مسکن نیز در مناطق و محله‌هایی از تهران نسبت به تابستان و مهر افزایش محسوس پیدا کرده است. برای مثال، در برخی بنگاه‌های املاک، حجم معاملات منعقد شده از حدود ۵ فقره در مهر ماه به ۱۹ فقره در آبان ماه رسیده است که نشان‌دهنده جهشی چشمگیر در تحرک بازار است.

بازیگران اصلی بازار: خریداران «تبدیلی»

با کمرنگ شدن اثرات عوامل بیرونی بر بازار مسکن، «خریداران تبدیلی» به بازیگران اصلی معاملات بدل شده‌اند. این در حالی است که تقاضای سرمایه‌ای، با وجود افزایش حداقلی در مقایسه با تابستان، همچنان کمترین سهم را در خرید و فروش ملک به خود اختصاص می‌دهد.

سرمایه‌گذاران رغبت چشمگیری برای خرید سرمایه‌ای آپارتمان نشان نمی‌دهند و بازارهای موازی، به‌ویژه طلا و سکه، همچنان جذابیت بیشتری برای آن‌ها دارند. خریداران تبدیلی، مابه‌التفاوت بودجه خرید ملک خود را از طریق تبدیل دارایی‌های دیگر تأمین می‌کنند:

• فروش خودروی دوم یا دارایی‌های غیرضروری.
• تبدیل دارایی‌های نقدی مانند طلا، دلار.
• فروش رمز ارزها (کریپتوکارنسی) برای تکمیل بودجه.

تقاضای غالب برای واحدهای کوچک‌متراژ

واسطه‌های ملکی گزارش می‌دهند که عمده خریداران در جستجوی خانه‌های کوچک‌متراژ هستند. بیشترین معاملات آپارتمان‌ها مربوط به واحدهای ۴۰ تا ۸۰ مترمربع بوده است؛ در واقع، کوچک‌متراژها و حتی میکروآپارتمان‌ها بیشترین تقاضا را در بازار به خود اختصاص داده‌اند.

نکته قابل توجه دیگر، پایین بودن شدید عرضه فایل‌های نوساز در بازار است. دلیل این امر به نحوه قیمت‌گذاری واحدهای نوساز بازمی‌گردد که بر اساس سه عامل اصلی تعیین می‌شود:

• کمیابی (نادر بودن فایل نوساز).
• نبود رقابت فایلی در بخش نوساز.
• قیمت تمام‌شده ساخت بالا.

دودستگی در جبهه عرضه مسکن تهران

بررسی نبض عرضه فایل فروش، حاکی از ایجاد نوعی دودستگی در میان فروشندگان در مناطق مختلف تهران است. این وضعیت به شرح زیر است:

در مناطق شمالی تهران، فروشنده‌ها همچنان تمایل چندانی به عرضه ملک خود ندارند و در مقابل، در مناطق جنوبی، حجم عرضه افزایش نسبی پیدا کرده است و فروشندگان بیشتری حتی با ارائه تخفیف حاضر به فروش ملک خود هستند.

این تفاوت در رفتار فروشندگان نشان‌دهنده حساسیت متفاوت بخش‌های مختلف بازار به شرایط اقتصادی و نیازهای مالی فروشندگان در شمال و جنوب پایتخت است.