چرخش بزرگ در بازار اجاره تهران: سبقت پول‌پیش از اجاره ماهانه و رشد ۲۷ درصدی سالانه

آمار و ارقام کلیدی بازار اجاره در آبان ماه

بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» در محله‌های منتخب مناطق ۲۲ گانه تهران، رشد ۴ درصدی را نسبت به ماه مهر نشان می‌دهد. بر اساس شاخص‌های موجود، میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی موجران پایتخت در ابتدای آذر ۱۴۰۴، با تبدیل کامل پول‌پیش به اجاره ماهانه، به مترمربعی ۴۷۰ هزار تومان در ماه رسیده است؛ رقمی که در مهرماه ۴۵۰ هزار تومان بود.

برای آپارتمان‌های میان‌متراژ با سن بنای ۸ سال در محله‌های منتخب، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» در آبان ماه به شرح زیر بوده است:

• اجاره ماهانه: ۲۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان
• پول‌پیش: ۶۲۸ میلیون تومان

این ارقام در ابتدای آبان، ماهانه ۲۰.۱ میلیون تومان با پول‌پیشی در حدود ۶۰۲ میلیون تومان گزارش شده بود.

کاهش سرعت رشد نقطه‌ای و تفاوت‌های منطقه‌ای

تغییرات نقطه‌ای اجاره‌بهای پیشنهادی در ابتدای آذر ماه، از افزایش حدود ۲۷ درصدی هزینه اجاره مسکن در تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته حکایت دارد. این سنجش نشان‌دهنده کاهش قابل‌توجه سرعت رشد نقطه‌ای اجاره‌بها است، زیرا این میزان تغییرات در بازه زمانی مشابه سال گذشته حدود ۳۵ درصد بوده است.

افزایش ماهانه متوسط اجاره‌بها در تهران، عمدتاً متأثر از رشد شدید در مناطق شمالی است. این رشد محسوس بیش از همه در منطقه یک خود را نشان داده، به طوری که میانگین ارقام پیشنهادی موجرها در این منطقه، بیش از ۲۰ درصد نسبت به مهر افزایش یافته است. در مقابل، بیشتر مناطق شهر با ثبات اجاره ماهانه همراه بوده‌اند و حتی بخشی از مناطق جنوبی با کاهش ۷ درصدی اجاره‌بها نسبت به ماه قبل روبه‌رو شده‌اند.

تمدید قرارداد؛ امن‌ترین راهکار برای طرفین

با توجه به عبور از فصل اوج جابه‌جایی (تابستان)، معاملات اجاره نسبت به مهر کاهش یافته و عمده طرفین در این بازار به دنبال تمدید قرارداد هستند. تمدید قرارداد به دلیل ریسک تغییر، همچنان امن‌ترین و مطلوب‌ترین راه برای هر دو سوی بازار تلقی می‌شود.

بسیاری از موجران با توجه به سطح شکننده توان مالی مستاجران و رشد تورم عمومی، از افزایش شدید رقم اجاره ماهانه صرف‌نظر می‌کنند، زیرا یافتن مستاجری جدید احتمال خالی ماندن ملک را افزایش می‌دهد. مستاجران نیز برای جلوگیری از پرداخت پول‌پیش و اجاره به‌مراتب بیشتر برای ملک جدید، تمدید قرارداد با افزایش توافقی اجاره‌بها را به‌صرفه‌تر و عملی‌تر می‌دانند.

«در فضای پرریسک ناشی از شوک‌های ژئوپلیتیک، تمدید اجاره‌نامه برای موجران به‌معنای کاهش ریسک خالی‌ماندن واحدها و برای مستاجران به‌معنای حفظ امنیت سکونتی تلقی می‌شد. به‌این‌ترتیب، میزان تمدید قراردادها نسبت به سال‌های گذشته افزایش یافت، زیرا طرفین تمایلی به افزودن ریسک جدید بر ریسک‌های موجود نداشتند. انتظار می‌رود رشد کمتر اجاره‌بها نسبت به تورم عمومی در ماه‌های پایانی سال نیز تداوم یابد.»

پیامدهای قراردادهای جدید بر کیفیت زندگی مستاجران

قراردادهای جدید در برخی مناطق، منجر به کاهش «کیفیت زندگی» بسیاری از مستاجران شده است. مستاجران برای تأمین هزینه‌های اجاره در سال پیش‌رو، بالاجبار اقدام به تعدیل محله یا کاهش مساحت ملک کرده‌اند تا بتوانند از پس هزینه‌های زندگی و پرداخت اجاره ماهانه برآیند. کاهش سطح استانداردهای زندگی شامل تقلیل خانه‌های دو خواب به یک خواب با متراژ پایین‌تر یا حتی اقدام به فروش یا کاهش سطح خودرو می‌شود.

چرخش رهنی: سبقت سهم پول‌پیش از اجاره ماهانه

بررسی بازار اجاره در نیمه پاییز، حاکی از «چرخش رهنی» است؛ به طوری که نسبت وزنی پول‌پیش و اجاره در فایل‌های آنلاین شهر تهران، به صورت ۶۵ درصد پول‌پیش و ۳۵ درصد اجاره ماهانه است. این بدان معناست که حدود دو سوم کل رقم اجاره‌بها به پول‌پیش اختصاص دارد. همچنین ۲۵ درصد فایل‌های بازار اجاره مربوط به «رهن کامل» است.

تمایل موجران به دریافت پول‌پیش بیشتر یا رهن کامل، ناشی از دو علت اصلی است:

1. بازدهی پایین اجاره‌داری: عایدی اجاره‌داری با احتساب سپرده‌گذاری پول‌پیش در بازار پول، زیر ۵ درصد است. با توجه به اینکه بازدهی اجاره‌داری از دیگر بازارهای مالی از جمله بورس کمتر است، اجاره‌داری برای موجران به‌صرفه نیست.
2. نگرانی از پرداخت به‌موقع اجاره ماهانه: با توجه به کاهش سطح معیشت خانوارها، افزایش تورم عمومی و نااطمینانی از آینده شغلی و مالی افراد، موجران ریسک عدم پرداخت اجاره ماهانه را با دریافت رهن کامل یا پول‌پیش بیشتر، کاهش می‌دهند.

موجران در شرایط تورمی فعلی ترجیح می‌دهند پول‌پیش دریافتی را در دیگر بازارهای دارایی مانند طلا، ارز، ارز دیجیتال، سهام و پول سرمایه‌گذاری کنند تا بازدهی را تا حد ممکن بالاتر ببرند.