سقوط وام مسکن ایران به ۳ درصد؛ ریشه ناکارآمدی و مقایسه با استانداردهای جهانی

بایکوت بخش مسکن و ساختمان توسط بانک‌ها

از اواخر دهه ۹۰، وام‌دهی به خریداران و سازندگان خانه به‌شدت رو به نزول گذاشت. در حالی که در دهه ۸۰، حدود یک‌چهارم تا یک‌پنجم از کل وام‌های بانکی به بخش مسکن اختصاص می‌یافت، این سهم در سال‌های اخیر ابتدا به ۱۵ درصد، سپس به ۱۲ درصد و اکنون به نزدیک صفر کاهش یافته است. سهم ۳ درصدی فعلی عمدتاً مربوط به پروژه‌های ساختمانی بانکی و دولتی است و سهم بخش خصوصی و خریداران مصرفی شاید بین ۱ تا ۱.۵ درصد باشد.

اگرچه کاهش قدرت خرید خانوارها و تورم بالا از عوامل اصلی رکود بوده‌اند، اما تجربه‌های جهانی نشان می‌دهد که یک نظام تامین مالی قوی و پایدار می‌تواند مانع از تعمیق رکود شود؛ در حالی که نظام تامین مالی ایران منفعل عمل کرده است. ادعای رکود در بخش مسکن به‌عنوان دلیل کاهش سهم تسهیلات مردود است، زیرا تقاضا برای تسهیلات از سوی خریداران و سازندگان وجود داشته و نقش بازار رهنی در مواقع بحران در سطح جهانی نیز اثبات شده است.

وام مسکن «جهانی» کجا؛ وام ایرانی کجا

بررسی‌ها با استفاده از سنسورهای جهانی و مقایسه بازار وام مسکن ایران با سایر کشورها، ناکارآمدی شبکه بانکی ایران را در شاخص‌های کلیدی نشان می‌دهد:

قدرت خرید و عمق تسهیلات

• قدرت خرید وام مسکن: در ایران حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد است، در حالی که این شاخص در اکثر کشورهای جهان حداقل ۸۰ درصد است.
• تعداد وام‌گیرنده‌ها: تنها حدود ۱۰ درصد از خریداران خانه در ایران از تسهیلات بانکی استفاده می‌کنند، در مقابل این نسبت در چین ۷۵ درصد، در هند ۵۰ درصد و در ترکیه ۲۰ درصد است.
• عمق تسهیلات رهنی: نسبت مانده تسهیلات مسکن به تولید ناخالص داخلی در ایران (در بهترین حالت) حدود ۱۴ درصد برآورد می‌شود، در حالی که در آمریکا این رقم ۵۱ درصد است.

سهم تسهیلات و بازار ثانویه رهن

سهم تسهیلات مسکن از کل تسهیلات شبکه بانکی در ایران ۳ درصد است که ۶ برابر کمتر از میانگین جهانی (۱۹ درصد) است. این سهم در استرالیا ۶۵ درصد، در انگلیس ۴۹ درصد و در آمریکا ۲۸ درصد است.

وضعیت «بازار ثانویه رهن» که مکمل بازار اولیه است و ریسک نقدینگی تسهیلات بلندمدت را پوشش می‌دهد، در ایران وخیم‌تر است. عملاً بازاری تحت عنوان «اوراق رهن ثانویه» وجود ندارد و سهم آن نزدیک به صفر است؛ در حالی که اوراق رهنی در آمریکا حدود ۲۲.۵ درصد از بازار سرمایه را تشکیل می‌دهد.

ریشه سقوط بازار رهنی: نرخ سود دستوری

بررسی‌ها نشان می‌دهد که «نرخ سود دستوری» عامل اصلی قفل‌شدگی بازار رهنی در ایران است. قیمت تمام‌شده منابع برای بانک‌ها بالای ۳۰ درصد اعلام می‌شود، اما سیاست دستوری اجازه جذب سپرده با سود مطابق شرایط واقعی اقتصاد را نمی‌دهد. این امر شرایط تامین منابع برای اعتباردهی بلندمدت به بخش مسکن را از بین برده است.

ریسک‌های تسهیلات بلندمدت

علاوه بر چالش نرخ سود دستوری، ریسک‌های دیگری نیز متوجه بازار رهنی است:

• عدم تعادل منابع و مصارف به دلیل کوتاه‌مدت بودن عمده سپرده‌های بانکی (زیر ۵ سال) در مقابل وام‌های بلندمدت (بالای ۱۲ تا ۱۵ سال).
• ثابت بودن نرخ سود تسهیلات بلندمدت در شرایط تورم بالا، که انگیزه بانک‌ها برای وام‌دهی را تخریب می‌کند.
• ریسک افزایش ناگهانی نرخ سود دستوری توسط بانک مرکزی.

این عوامل سبب شده «بازار رهنی» که در کشورهای مختلف رقابتی است، در ایران انحصاری بماند و تقاضای مطلوب را تامین نکند.

انحراف منابع و بنگاه‌داری بانک‌ها

در یک دهه اخیر، برخی بانک‌ها برای در امان ماندن از تبعات نرخ سود دستوری، مستقیم و غیرمستقیم وارد بازار املاک و مستغلات شدند. این در حالی است که طبق قانون، «خرید اموال غیرمنقول زائد بر احتیاجات بانک» ممنوع است، اما دارایی ملکی برخی بانک‌ها نزدیک به ۵۰ درصد دارایی‌هایشان را تشکیل می‌دهد. صاحب‌نظران اقتصادی معتقدند انحراف منابع اعتباری بخش مسکن به فعالیت‌های ملکی بانک‌ها، ناشی از «نرخ سود دستوری» است.

دیدگاه پویا جبل‌عاملی: ریسک تمرکز

مداخلات در صنعت بانکداری در قالب «تعیین سقف برای نرخ سود سپرده و تسهیلات» و «تعیین تسهیلات تکلیفی» موجب شده است که صنعت بانکداری تجاری موفق در ایران وجود نداشته باشد. اگر نرخ بهره از قید سیاست‌های پولی دستوری خارج شود، بانک می‌تواند براساس «نرخ بازارپذیر» عمل کند.

این اقتصاددان تاکید می‌کند که با وجود اینکه سیاستگذار با نرخ دستوری باعث این چالش شده، اما فعالیت ملکی و ساختمانی بانک‌ها قابل توجیه نیست و «ریسک تمرکز» را برای آنها به شدت افزایش می‌دهد. او معتقد است که بانک‌ها با این نگاه که در صورت شکست در بازار املاک، پشتوانه دولت و بانک مرکزی را دارند، به سمت بنگاه‌داری سوق داده می‌شوند.

دیدگاه غلامرضا سلامی: خشکسالی مالی

غلامرضا سلامی، صاحب‌نظر اقتصاد مسکن، سهم پایین بخش مسکن از تسهیلات بانکی را نتیجه سیاست‌های دستوری در بازار پول می‌داند. او توضیح می‌دهد که بازدهی بلندمدت بخش مسکن و ساختمان باعث شده است که بانک‌ها از طریق تأسیس شرکت‌های ساختمانی به این بخش ورود کنند تا بتوانند مصارف خود را پوشش دهند. وی ورود بانک‌ها به این بخش را «معلول» سیاست‌های دیکته‌شده به شبکه بانکی می‌داند.

سلامی برای تحرک بخش مسکن، راهکار «مولدسازی زمین‌های خام تحت مالکیت دولت» را پیشنهاد می‌کند. در این مدل، بانک تخصصی مسکن زمین‌های خام دولتی را با مشارکت بخش خصوصی (توسعه‌گرها) برای «آماده‌سازی» در اختیار می‌گیرد. توسعه‌گرها در ازای آماده‌سازی، بخشی از زمین‌های با کاربری غیرمسکونی را دریافت می‌کنند تا بدون صرف بودجه دولتی، شرایط ساخت و عرضه مسکن حمایتی فراهم شود.

پیشنهاد عجیب مجلس و هشدار انجمن صنعت ساختمان

گزارش نظارتی مرکز پژوهش‌های مجلس درباره عدم تحقق تکلیف ۲۰ درصدی بانک‌ها در پرداخت وام مسکن، با وجود معرفی نرخ سود دستوری به‌عنوان مشکل اصلی، سه راهکار چالش‌برانگیز ارائه کرده است که عملاً به نفع «ملاکی بیشتر شبکه بانکی» و به ضرر بخش خصوصی است:

• تغییر سهمیه قانونی از ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی سالانه به ۲۵ درصد از کل مانده تسهیلات.
• اجازه سرمایه‌گذاری مستقیم بانک‌ها در ساخت مسکن از محل اراضی مازاد.
• محاسبه ارزش زمین‌های مازاد بانکی و تسهیلات فرضی ساخت به عنوان عملکرد قانونی در پرداخت سهمیه.

انجمن صنعت ساختمان به شدت نسبت به این پیشنهادات واکنش نشان داده است. مهندس پژمان جوزی، رئیس انجمن، در نامه‌ای تاکید کرد که اتخاذ معیار «مانده تسهیلات» به‌جای «جریان تسهیلات» موجب کاهش سطح تکلیف قانون‌گذار و «تعمیق بحران کمبود اعتبار» می‌شود. او همچنین توصیه مرکز پژوهش‌ها مبنی بر ورود مستقیم بانک‌ها به ساخت‌وساز را «اقدامی نگران‌کننده و انحراف‌زا» دانست که منابع بخش خصوصی را به نفع بانک‌ها مصادره کرده و زمینه تشدید انحصار را فراهم می‌سازد.

جمع‌بندی: احیای تسهیلات مسکن با نگاه به الگوی جهانی

قفل‌گشایی از تامین مالی بخش مسکن و ساختمان نیازمند تقویت بازار رهنی و شکل‌گیری و تعمیق بازار ثانویه رهن مطابق الگوی جهانی است. سیاستگذار پولی باید به‌جای «تکلیف نرخ سود» و دولت به‌جای «ابلاغ تسهیلات تکلیفی»، صرفاً نقش پشتیبان شبکه بانکی را ایفا کنند تا بانک‌ها بتوانند با نوآوری و رقابت، تسهیلات مسکن را پوشش دهند. همچنین، پس از پایان دادن به نرخ سود دستوری، باید ضوابط «بازدارنده» برای جلوگیری از انحراف اعتبارات بانکی به فعالیت‌های ملکی در نظر گرفته شود.