سیاست جدید دولت برای مستاجران کم‌درآمد؛ دوراهی کنترل بازار یا حمایت غیرمستقیم

سیاست‌های حمایتی دولت برای مستاجران کم‌درآمد؛ دوراهی جهانی

سیاست‌های حمایتی دولت برای مستاجران کم‌درآمد در حالی در مسیر جدیدی قرار گرفته که تجربیات شکست‌خورده جهانی و داخلی، دولت را در دوراهی دشواری قرار داده است. با وجود تصویب بسته ۲۰ ماده‌ای برای عرضه مسکن اجاره‌ای حمایتی، کارشناسان نسبت به نقاط ضعف این طرح و تکرار خطاهای گذشته هشدار می‌دهند.

به طور کلی، سیاست کشورها در «حمایت از مستاجران کم‌درآمد» به دو دسته اصلی تقسیم می‌شود:

• پرداخت یارانه از جیب موجرها: این سیاست به شکل «اجاره‌بهای دستوری» اعمال می‌شود.
• یارانه غیرمستقیم: این یارانه برای «عرضه مسکن حمایتی اجاره‌ای توسط بخش‌خصوصی و شهرداری‌ها» در نظر گرفته می‌شود.

بررسی هشت تجربه جهانی نشان می‌دهد که اعمال نرخ دولتی برای اجاره‌بها، چه به شکل ملی و چه محلی، نتیجه منفی مشترکی در پی داشته و آن «فرار موجران از بازار» است. با این حال، ایران سیاست سومی را نیز تدارک دیده است.

شکست سیاست «اجاره‌بهای دولتی» و چرخش دولت

دولت در سال جاری «مکلف» شده بود برای کنترل رشد اجاره‌بها، «نرخ دولتی» تعیین کند. این فرمول مشکل‌دار و آزموده‌شده «اجاره‌بهای دولتی» بدون اینکه تاثیر معناداری بر کاهش تورم اجاره مسکن داشته باشد، باعث واکنش منفی موجرها شد. در سال‌های گذشته و جاری، تورم اجاره مسکن باز هم از سقف کاغذی (نرخ دولتی) ۲۵ درصد بالاتر رفت.

در پی این ناکامی، دست‌فرمان دولت در بازار مسکن به سمت «مسکن اجاره‌ای» چرخیده است. با تصویب بسته ۲۰ ماده‌ای، قرار است به گروهی از زوج‌های اولی، آپارتمان‌هایی با اجاره‌بهای یک‌سوم تا یک‌دوم ارقام روز بازار تا پایان امسال تحویل داده شود.

جزئیات طرح جدید مسکن اجاره‌ای حمایتی

وزارت راه و شهرسازی برای اجرای این طرح، قرار است زمین‌های تحت مالکیت خود را با «شهرداری، بنیاد مسکن، بنیاد مستضعفان، بانک‌ها و سازنده‌های بخش خصوصی» تهاتر کند. ظرفیت مسکن اجاره‌ای دولتی تا پایان امسال، ۱۰ هزار واحد تعریف شده است که با نرخ‌های یارانه‌ای زیر به دهک‌های هدف اجاره داده خواهد شد:

چهار نقطه ضعف کلیدی در طرح حمایتی

کارشناسان چهار نقطه ضعف عمده را در مدل جدید «خرید مسکن آماده توسط دولت و تبدیل آن به خانه اجاره‌ای» برشمرده‌اند:

• نقطه ضعف اول: خرید مسکن آماده از بازار از طریق تهاتر با زمین مستعد «مولدسازی».
• نقطه ضعف دوم: تشویق بانک‌های ملاک و افزایش نقش آن‌ها در بازار مسکن.
• نقطه ضعف سوم: اعمال نقش وارونه نهادهایی همچون شهرداری یا بنیاد مسکن در عرضه مسکن.
• نقطه ضعف چهارم: انتخاب دهک‌های بالاتر از اول و دوم؛ در حالی که در حال حاضر حدود ۹۰۰ هزار مستاجر در دهک‌های اول و دوم، دچار فقر مطلق هستند و نیاز فوری دارند.

درس‌های تلخ از تجربه‌های جهانی کنترل اجاره‌بها

مدل «خرید مسکن آماده توسط دولت و تبدیل آن به خانه اجاره‌ای» در سطح جهانی بسیار به‌ندرت اتفاق افتاده و سیاست‌های کنترل‌گرایانه نتایج فاجعه‌باری به بار آورده است:

• انگلستان: رشد اجاره‌بها باعث «ناپدید شدن» آپارتمان‌های اجاره‌ای شد.
• آمریکا: «بی‌میلی به نوسازی خانه‌ها» و بروز «بازار سیاه اجاره‌داری» مشاهده شد.
• آرژانتین: عرضه واحد اجاره‌ای ۴۰ درصد افت کرد و اجاره‌بها ۲۷ برابر شد.
• هلند: واحدهای اجاره‌ای خصوصی تحت سقف رشد دولتی قرار گرفتند که با واکنش منفی موجران و کاهش تمایل به اجاره‌داری همراه بود.
• مالزی: سیاست اجاره‌بهای دستوری دهه ۱۹۹۰ کنار گذاشته شد و اکنون سازندگان زمین‌های بزرگ ملزم‌اند بخشی از پروژه را به مسکن اجاره‌ای حمایتی اختصاص دهند.

جهت‌گیری دولت‌ها طی دهه‌های گذشته از «کنترل‌گری» به «حمایت‌گری» تغییر پیدا کرده است. کشورهایی که نرخ دولتی را برای موجرهای خصوصی اعمال کرده‌اند، باعث جهش بیشتر اجاره‌بها شده‌اند.

توصیه صریح بانک جهانی

در نهایت، بانک جهانی توصیه کرده است که:

دولت نباید وارد ساخت مسکن اجاره‌ای، وارد خرید مسکن به قصد اجاره و وارد کنترل دولتی بازار شود، بلکه باید از عرضه مسکن اجاره‌ای حمایتی توسط بخش خصوصی و شهرداری‌ها «حمایت» کند.