ریاضت ملکی در بودجه ۱۴۰۵ شهرداری تهران؛ ناکامی ۶۴ درصدی درآمدهای ساختمانی

سه سناریوی تدوین بودجه ۱۴۰۵ و وابستگی به متمم ۱۴۰۴

تدوین بودجه سال آینده شهرداری تهران بر پایه سه سناریوی مختلف است که همگی به تصویب «متمم بودجه ۱۴۰۴» وابسته هستند. ماجرای متمم‌های پایان سال شهرداری به دو اتفاق درآمدزا در ماه‌های بهمن و اسفند باز می‌گردد: اول، امکان خرید جواز ساخت (پروانه ساختمانی) با تخفیف نقدی برای سازندگان؛ و دوم، اقدام سرمایه‌گذاران برای اخذ پروانه در اواخر زمستان جهت در امان ماندن از افزایش سالانه بهای عوارض. این دو عامل باعث می‌شود حدود ۴۰ درصد از بودجه شهرداری در پایان سال وصول و تامین شود.

بررسی سناریوهای بودجه ۱۴۰۵

• سناریوی اول: در صورتی که بودجه سال جاری شهرداری تهران با متمم آخر سال از ۲۳۱ هزار میلیارد تومان کنونی به ۲۵۰ همت افزایش یابد، بودجه ۱۴۰۵ شهرداری بدون افزایش و در سطح ۲۵۰ هزار میلیارد تومان تدوین خواهد شد.
• سناریوی دوم: «دخل و خرج سال آینده پایتخت» ۲۸۰ هزار میلیارد تومان در نظر گرفته می‌شود که در این صورت، درآمد و هزینه شهرداری تهران در سال آینده حدود ۱۲ درصد افزایش خواهد یافت.
• سناریوی سوم: بر پایه تجربه رفتاری شهردار فعلی، احتمال دارد در روزهای پایانی تدوین لایحه بودجه ۱۴۰۵، چند ده هزار میلیارد تومان به لایحه اضافه شود و از مدیران درآمدی خواسته شود آن را با روش‌های مختلف در طول سال تامین کنند.

ریاضت ملکی: ناکامی ۶۴ درصدی در تحقق درآمدها

بررسی‌ها درباره هر سه سناریو، نتیجه مشترکی را نشان می‌دهد: «ریاضت ملکی در مدیریت شهری تهران.» مدیران شهرداری در تحقق درآمدهای ملکی و ساختمانی که از دو محل «اخذ عوارض ساخت، فروش تراکم و تغییر کاربری» و همچنین «فروش املاک شهر» به دست می‌آید، در عمل ناکام ماندند.

بر اساس گزارش رسمی از درآمد و هزینه شهرداری تهران در نیم‌سال اول ۱۴۰۴، نه تنها ۲۵ درصد از منابع مالی مصوب بودجه وصول نشد، بلکه این عدم تحقق برای درآمدهای ملکی و ساختمانی، ۶۴ درصد بوده است.

«ناکامی بزرگ» در تامین مالی هزینه‌های تهران که ریشه اصلی آن، «رکود مسکن نسبتا تاریخی» طی نیمه اول امسال بوده‌است.

شهرداری در بودجه سال جاری خود برنامه‌ریزی کرده بود ۱۱۸ همت درآمد و منابع کسب کند، اما تنها ۸۹ همت وصول شد. یکی از کمترین وصولی‌ها در میان ردیف‌های درآمدی، «عوارض ساخت‌وساز» بوده است.

جزئیات کسری درآمد از محل ساخت‌وساز و فروش املاک

شکست در وصول عوارض ساخت‌وساز

طی ۶ ماه اول سال جاری، مصوب شده بود ۵۰ هزار میلیارد تومان از سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی، انواع عوارض ساخت از جمله تراکم و تعیین یا تغییر کاربری، دریافت شود. اما از این رقم، فقط ۱۷ هزار میلیارد تومان به دست آمد. رکود ساختمانی ناشی از رکود فروش مسکن و تورم بالای تولید ساختمان، درخواست‌ها برای اخذ پروانه ساختمانی را کاهش داد. همچنین شوک جنگ تحمیلی ۱۲ روزه و تعطیلی‌های مرتبط با آن نیز بر نزول درخواست پروانه و افت شدید دریافت عوارض ساخت اثرگذار بوده است.

عدم تحقق درآمد فروش املاک

مدیران شهری بنا داشتند در نیمه اول امسال، ۱۴ هزار میلیارد تومان از محل فروش اموال غیرمنقول یا همان املاک درآمد کسب کنند، اما تنها ۵ هزار میلیارد تومان درآمد کسب شد. کاهش قیمت مسکن و برآوردهای نادرست شهرداری از تورم ملکی در زمان تصویب بودجه، دست به دست هم دادند تا درآمدسازی از فروش ذخایر ملکی پایتخت محقق نشود.

تغییر مسیر تامین مالی به سوی استقراض بانکی

امسال بیش از نیمی از کل منابع مالی در بودجه شهرداری تهران، معادل ۵۴ درصد، روی «درآمد عوارض ساختمانی و فروش املاک شهر» پایه‌گذاری شده بود. طی نیم‌سال اول، آنچه از این محل کسب شده، ۴۲ درصد «درآمدهای محقق شده شهرداری» است؛ این آمارها نشان می‌دهد «وزن واقعی درآمد ملکی» بیش از ۱۰ واحد درصد نسبت به برنامه شهرداری افت کرده است.

به میزانی که پول‌سازی برای اداره شهر از محل بازار ملک در دسترس شهرداری نبود، بودجه شهر به سمت «دریافت وام بانکی» حرکت کرد. ۹۲ درصد هدف درآمدی شهرداری از محل اخذ وام و تسهیلات در نیمه اول امسال محقق شده و در این مدت، ۱۵ همت تسهیلات دریافت شد. این امر نشان می‌دهد که عادت سال‌ها تامین مالی هزینه‌های شهر از محل ملک، در دوران رکود، ساده‌ترین مسیر تامین مالی یعنی اخذ وام را به انتخاب مدیریت شهری تبدیل کرده است. این در حالی است که شهرداری‌های کلان‌شهرهای جهان، بخش قابل‌توجهی از درآمدهای خود را از محل «درآمدهای پایدار» مانند عوارض و بهای انواع خدمات شهری کسب می‌کنند که در برابر چرخه‌های رکود و رونق ملکی، مقاوم‌تر هستند.