طرح مسکن استیجاری دولت: جزئیات، منابع مالی و چالش‌های ۷۵ هزار واحدی

وزارت راه و شهرسازی با تغییر رویکرد سنتی خود از تمرکز صرف بر «مالکیت»، طرح مسکن استیجاری را به عنوان یک برنامه حمایتی کوتاه‌مدت و میان‌مدت کلید زده است. این طرح که در دولت چهاردهم با هدف تنظیم بازار اجاره مطرح شده، به دنبال تأمین سرپناه ارزان برای اقشار کم‌درآمدی است که توان مالی ورود به طرح‌های مالکیتی مانند نهضت ملی مسکن را ندارند، هرچند چالش‌های اجرایی بزرگی پیش روی آن قرار دارد.

سازوکار و اهداف طرح مسکن استیجاری

طرح مسکن استیجاری یک برنامه حمایتی کوتاه‌مدت و میان‌مدت است که قصد دارد مسیر سنتی تمرکز بر «خانه‌دار شدن» را برای بخش بزرگی از جامعه تغییر دهد. هدف اصلی این است که برای اقشار کم‌درآمدی که توان پرداخت آورده اولیه و دریافت تسهیلات لازم برای طرح‌های مالکیتی را ندارند، سرپناه ارزان تأمین شود.

جزئیات اجرایی و تأمین منابع

برخلاف طرح‌های متمرکز بر ساخت‌وساز، دولت در این برنامه رویکردی دوگانه در پیش گرفته است:

• خرید واحدهای مسکونی آماده.
• ساخت خانه با مشارکت انبوه‌سازان بخش خصوصی در بافت‌های فرسوده شهری.

این رویکرد علاوه بر افزایش سرعت تأمین مسکن، به نوسازی بافت‌های ناکارآمد شهری نیز کمک می‌کند. برنامه اولیه دولت شامل تأمین حداقل ۱۰ هزار واحد استیجاری تا پایان سال جاری و ساخت و واگذاری مجموعاً ۷۵ هزار واحد در طول سه سال آینده است.

واحدها به صورت اجاره‌ بلندمدت (حداقل یک تا حداکثر پنج سال) و با قیمتی ارزان‌تر از میانگین بازار در اختیار متقاضیان قرار می‌گیرند. این واحدها در مالکیت دولت باقی مانده و هدف آن ایجاد ثبات در دوره اجاره برای مستأجران است.

بخش عمده منابع مالی طرح، از طریق فروش یا تهاتر املاک لوکس و واحدهای سازمانی وزارت راه و شهرسازی تأمین می‌شود تا اجرای آن با کسری بودجه مزمن دولتی مختل نشود.

گروه‌های مشمول و اولویت‌های طرح

دولت به صراحت اعلام کرده که این طرح یک «طرح عمومی» برای کل جامعه نیست و بر اقشار خاصی تمرکز دارد که توان خرید مسکن در بازار آزاد یا تأمین آورده اولیه طرح‌های دولتی مالکیت محور را ندارند.

دهک‌های درآمدی و اقشار هدف اصلی

گروه‌های هدف اصلی این طرح عبارتند از:

1. زوج‌های جوان فاقد مسکن: اولویت با زوج‌هایی است که حداکثر ۵ سال از تاریخ ازدواجشان گذشته باشد و فاقد مسکن هستند. این اقدام در راستای اجرای قانون «حمایت از خانواده و جوانی جمعیت» صورت می‌گیرد.
2. دهک‌های پایین درآمدی: مشمولان عمدتاً از دهک‌های ۱ تا ۶ درآمدی هستند، اما تأکید ویژه‌ای بر دهک‌های ۱ و ۲ (کمترین سطح درآمد) برای اولویت بالاتر شده است.
3. اقشار خاص: گروه‌هایی مانند کارگران و ایثارگران نیز در زیر پوشش این طرح قرار می‌گیرند و هماهنگی‌هایی برای تأمین سهمیه مسکن آن‌ها در سطح استانی انجام خواهد شد.

الگوهای موفق جهانی؛ درس‌هایی از وین

طرح‌های «اجاره‌ اجتماعی» یا «مسکن عمومی» در بسیاری از کشورهای جهان برای تنظیم بازار و حمایت از اقشار آسیب‌پذیر با موفقیت اجرا شده‌اند. مشهورترین نمونه موفق در جهان، شهر وین اتریش است.

حدود ۶۰ درصد از ساکنان وین یا در مسکن اجتماعی (اجاره‌ای دولتی) یا در واحدهای تحت مالکیت و مدیریت شرکت‌های تعاونی کم‌سود زندگی می‌کنند. رمز موفقیت وین، مداخله قدرتمند شهرداری، حمایت‌های مالی دولت و وضع قوانین سفت و سخت مالیاتی ضد سوداگری است که مسکن را به عنوان یک حق اجتماعی و نه ابزاری برای کسب سود در نظر می‌گیرد.

کشورهایی مانند مالزی، هلند، و سوئد نیز تجربیات موفقی در بخش مسکن اجتماعی و مهار اجاره‌بها در بخش خصوصی دارند. موفقیت این مدل‌ها عمدتاً به دلیل تأمین مالی پایدار، دوری از بروکراسی دولتی و وضع مقررات علیه سوداگری در بازار زمین و اجاره رخ می‌دهد.

چالش‌ها و چشم‌انداز موفقیت طرح

پذیرش رویکرد «اجاره‌داری» به‌عنوان یک راهکار دائمی و پایدار برای تأمین مسکن کم‌درآمدها، یک تغییر مثبت و ضروری در سیاست‌های کلان کشور است و می‌تواند فشار روانی خانه‌دار شدن را از دوش مستأجران بردارد. با این حال، اجرای طرح مسکن استیجاری در ایران، حتی با نیت خیر دولت، دورنمایی سخت و پرچالش خواهد داشت.

حجم محدود در مقابل تقاضای انبوه

بزرگترین چالش، حجم محدود طرح در مقابل تقاضای انبوه است. برنامه تأمین ۷۵ هزار واحد در طول سه سال، در مقایسه با جمعیت نزدیک به ۴۰ درصدی مستأجران کشور و میلیون‌ها جوان نیازمند مسکن، کاملاً ناچیز است. برای ایجاد تأثیر قابل ملاحظه‌ بر بازار اجاره و مهار تورم مسکن، میزان عرضه باید بسیار بیشتر باشد.

نیاز به اصلاحات بنیادین قانونی و مالیاتی

تا زمانی که قانون روابط موجر و مستأجر اصلاح نشود و ابزارهای مالیاتی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر عایدی سرمایه مسکن به طور مؤثر اجرا نشوند، نباید انتظار معجزه داشت. این اصلاحات بنیادین برای کنترل سوداگری و ثبات بازار ضروری هستند.

تأمین مالی بلندمدت؛ بزرگترین دغدغه

تأمین مالی بلندمدت مهمترین چالش است. فروش اموال سازمانی منبعی یک‌بار مصرف است و در بلندمدت نیاز به ایجاد نهادهای تخصصی مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن استیجاری یا مدل‌های تعاونی کم‌سود وجود دارد. اتکای صرف به تأمین مالی از بودجه عمومی، بدون شک، نتیجه‌ای جز شکست طرح نخواهد داشت.