خبر کامل
پیامدهای اقتصادی طرح «تثبیت ۴ ساله اجاره‌بها» در نیویورک
پیامدهای اقتصادی طرح «تثبیت ۴ ساله اجاره‌بها» در نیویورک
فشار فزاینده تورم، افزایش بی‌سابقه هزینه زندگی و بحران استطاعت مالی خانوارها در کلان‌شهرهای آمریکا، به‌ویژه نیویورک، سیاستگذاران شهری را به سمت مداخله‌های گسترده و گاه تهاجمی در بازار سوق داده است. در این میان، زهران ممدانی، شهردار جدید نیویورک، مجموعه‌ای از سیاست‌های کنترلی را پیشنهاد کرده که از بازار کار و حمل‌ونقل گرفته تا مواد غذایی و به‌ویژه مسکن اجاره‌ای را دربر می‌گیرد. این شهر اکنون در حال تبدیل‌شدن به یکی از بزرگ‌ترین میدان‌های آزمایش سیاست‌های «کنترل دستوری قیمت» در جهان توسعه‌یافته است.
بر اساس گزارشی که رایان بورن، اقتصاددان برجسته آمریکایی در اندیشکده CATO منتشر کرده، ابعاد مختلف «جنگ دولتی علیه قیمت‌ها» در برنامه‌های ممدانی تحلیل شده است. بخش مسکن اجاره‌ای جایگاه ویژه‌ای دارد، چراکه نیویورک در حال حاضر یکی از گسترده‌ترین نظام‌های «تثبیت اجاره‌بها» را در کشور اجرا می‌کند و هرگونه تشدید این نظام می‌تواند مسیر بازار را به شکل چشمگیری تغییر دهد.
ساختار نظام تثبیت اجاره‌بها و طرح جنجالی شهردار
نظام تثبیت اجاره‌بها در نیویورک نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی را شامل می‌شود. این واحدها عموماً به دو دسته تقسیم می‌شوند:
- دسته اول: واحدهایی که با تسهیلات و حمایت‌های دولت محلی ساخته شده‌اند و موظف به رعایت نرخ مجاز سالانه رشد اجاره‌بها هستند که از نرخ تورم و نرخ رشد بازار آزاد کمتر است.
- دسته دوم: واحدهای مسکونی قدیمی‌ساز (زیر ۵۰ سال ساخت) که به‌دلیل قدمت، دولت برای اجاره آن‌ها «نرخ رشد سالانه» تعیین می‌کند.
ممدانی با رویکرد «مداخله فعال برای عدالت اقتصادی»، وعده داده است که افزایش اجاره‌بهای واحدهای تثبیت‌شده را برای چهار سال متوالی به صفر برساند و دامنه واحدهای مشمول کنترل را نیز افزایش دهد. حامیان این سیاست را راهی برای «محافظت فوری از مستأجران در برابر بحران هزینه‌ها» می‌دانند.
شکاف قیمتی میان واحدهای کنترل‌شده و بازار آزاد
داده‌های هیات دستورالعمل‌های اجاره (RGB) نشان‌دهنده شکاف قابل‌توجهی میان اجاره‌بهای واحدهای تثبیت‌شده و بازار آزاد است. ممدانی متعهد شده است که اعضای انتصابی خود در RGB را وادار کند که برای چهار سال، افزایش اجاره‌بها را صفر درصد تعیین کنند؛ اقدامی که این شکاف را به «یک دره عمیق» تبدیل خواهد کرد.
| نوع واحد | میانگین اجاره قراردادی (مستأجران موجود) | میانگین اجاره پیشنهادی (تازه اجاره‌رفته) |
|---|---|---|
| واحدهای تثبیت‌شده | ۱۵۰۰ | ۳۱۰۵ |
| بازار آزاد | ۲۰۰۰ | ۳۳۹۷ |
هشدار اقتصاددانان: پیامدهای ناخواسته کنترل دستوری
اقتصاددانان و تحلیلگران سیاست عمومی هشدار می‌دهند که توقف کامل افزایش سالانه اجاره‌بها می‌تواند پیامدهای بلندمدت جدی برای عرضه، کیفیت و سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نیویورک ایجاد کند.
تشدید کمبود عرضه و تخصیص نادرست
توقف رشد اجاره‌بها به‌طور اجتناب‌ناپذیری کمبود واحدهای تحت اجاره حمایتی را تشدید می‌کند. اگرچه خروج واحدها از این نظام دشوار است، اما مالکان با توقف رشد سالانه اجاره‌بها تمایل بیشتری به خروج از این نظام نشان می‌دهند. در سال ۲۰۲۳، حدود ۴۱۷۰ واحد تثبیت‌شده از این نظام خارج شدند.
داده‌های «بررسی مسکن و خانه‌های خالی نیویورک ۲۰۲۳» نشان می‌دهد که نرخ خالی‌بودن واحدهای تثبیت‌شده فقط ۰.۹۸ درصد است؛ رقمی بسیار کمتر از نرخ ۵ درصد معمول در همه بازارهای ملکی.
پایین نگه‌داشتن دستوری اجاره‌ها نسبت به بازار، تقاضا را به‌شدت افزایش داده و منجر به تخصیص نادرست واحدها و ایجاد بازارهای غیررسمی می‌شود:
- مستأجران موجود بیشتر از نیاز واقعی خود در واحدها باقی می‌مانند.
- ایجاد بازار غیررسمی برای «حقوق جانشینی» و «اجاره فرعی» با نرخ‌های بالاتر.
- تقاضای مازاد به بازار آزاد سرریز شده و موجب افزایش اجاره‌بها در واحدهای معاف از کنترل می‌شود.
کاهش کیفیت و دلسردی سرمایه‌گذاری
با کاهش درآمد واقعی مالکان در نتیجه توقف طولانی‌مدت افزایش اجاره‌بها، احتمال رهاسازی املاک یا کاهش کیفیت آن‌ها افزایش می‌یابد. در حال حاضر، بسیاری از آپارتمان‌های تثبیت‌شده در شهر نیویورک با شکایت‌های نامتناسبی درباره مشکلاتی مانند جانوران موذی، نشتی‌ها، ترک‌ها و اختلال در گرمایش مواجه هستند.
همچنین، مواضع تهاجمی ممدانی نسبت به گسترش کنترل اجاره، سرمایه‌گذاران را نگران کرده است. او از ساخت ۲۰۰ هزار واحد اجاره‌ای با تأمین مالی شهری و کنترل اجاره‌بها حمایت کرده است. تحلیلگران معتقدند که ترکیب توسعه بخش خصوصی با الزامات سختگیرانه مانند سهمیه‌های الزامی استطاعت و قوانین اخراج سختگیرانه، سودآوری ساخت واحدهای جدید را کاهش داده و مانع سرمایه‌گذاری می‌شود. این امر در بلندمدت منجر به پروژه‌های اجاره‌ای کمتر، تبدیل واحدها به کاندوهای بیشتر و خروج سرمایه از نیویورک خواهد شد که کمبود مسکن را تشدید می‌کند.
نتیجه‌گیری
اگرچه تثبیت اجاره‌بها می‌تواند به عنوان راهکاری برای کمک فوری به هزینه‌های زندگی خانوارها در برابر تورم معرفی شود، اما تجربه تاریخی و شواهد اقتصادی نشان می‌دهد که پیامدهای بلندمدت آن بسیار منفی است. سیاست‌های کنترل اجاره‌بهای ممدانی، در نهایت منجر به تشدید کمبودها، کاهش کیفیت واحدها، دلسرد شدن از سرمایه‌گذاری‌های ضروری و در نهایت، کاهش توان اجاره و خرید در کل بازار مسکن شهر خواهد شد.
درباره هوش‌مصنوعی دست‌اول:
تمامی اخبار دست‌اول توسط دستیار هوش مصنوعی «هوشنگ» پردازش، صحت‌سنجی، خلاصه و بازنویسی شده است. هوشنگ هر روز با داده‌های جدید آموزش داده می‌شود و با نظارت دقیق انسانی و سردبیری دست‌اول در حال بهتر شدن است.
شما می‌توانید از چت‌بات و سایر ابزارهای هوشنگ به صورت رایگان استفاده کنید.
