هزینه تمام‌شده مسکن در تهران؛ حاشیه سود سازندگان در مرز بحران

سازندگان فعال در پایتخت با ارقام و هزینه‌هایی در تولید مسکن مواجه هستند که تطبیق آن‌ها با «متوسط قیمت فروش آپارتمان» به معمای بزرگی در حوزه سرمایه‌گذاری ساختمانی تبدیل شده است. مقایسه قیمت تمام‌شده مسکن با قیمت فروش، نشان‌دهنده فشردگی حاشیه سود در پروژه‌های جدید است.

برآورد هزینه‌های تولید مسکن در پایتخت

بررسی‌های میدانی از ارقامی که سازندگان مسکن در تهران با آن سر و کار دارند، نشان می‌دهد که متوسط هزینه احداث یک مترمربع بنای مسکونی خالص در مناطق متوسط شهر، با در نظر گرفتن استفاده از مصالح استاندارد و باکیفیت، رقمی بالای ۴۵ میلیون تومان است.

حداقل و حداکثر هزینه ساخت

برخی از فعالان ساختمانی معتقدند که با مدیریت هزینه‌ها می‌توان با حداقل ۳۰ تا ۳۵ میلیون تومان نیز اقدام به ساخت‌وساز نمود، اما با توجه به نوسانات بازار مصالح، احتمال فرا رفتن قیمت ساخت از مرز ۴۰ میلیون تومان در هر مترمربع بسیار زیاد است.

سهم قیمت زمین در قیمت تمام‌شده

متوسط قیمت زمین در تهران در حال حاضر بالای ۲۰۰ میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شود. با این حال، سهم قیمت زمین در قیمت تمام‌شده یک مترمربع مسکن، حدود یک سوم کل هزینه را تشکیل می‌دهد.

با احتساب این ارقام، «قیمت تمام‌شده» هر مترمربع مسکن در تهران، در حالت محتاطانه و با فرض خرید بهینه مصالح، به حدود ۹۰ تا ۹۵ میلیون تومان می‌رسد.

مقایسه قیمت تمام‌شده و قیمت فروش

در حال حاضر، متوسط قیمت مسکن در تهران مترمربعی ۱۰۷ میلیون تومان است. مقایسه این رقم با قیمت تمام‌شده (۹۰ تا ۹۵ میلیون تومان) نشان می‌دهد که حاشیه سود سازندگان در پروژه‌های جدید تحت فشار قرار گرفته است.

محاسبات نشان می‌دهد در شرایطی که هزینه ساخت ۵۰ میلیون تومان در هر مترمربع باشد و قیمت نوساز نیز ۲۵ درصد بیشتر از میانگین ۱۰۷ میلیونی در نظر گرفته شود، عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی رقمی در حدود ۲۲ درصد خواهد بود.

اما اگر هزینه ساخت در حدود ۴۰ میلیون تومان در نظر گرفته شود، عایدی تولید ساختمان به نزدیک ۳۵ درصد افزایش خواهد یافت. این ارقام، حداکثر برآورد ممکن از سودآوری پروژه‌ها هستند.

چشم‌انداز آتی حاشیه سود در ساخت‌وساز

لازم به ذکر است که نرخ‌های عایدی اعلام شده، «ماکزیمم برآورد» محسوب می‌شوند، زیرا قیمت‌ها در بازار مصالح ساختمانی ثابت نبوده و همواره در حال افزایش هستند. در مقابل این افزایش مستمر، قیمت مسکن در بازار دچار ایستایی نسبی شده است.

این تضاد قیمتی به این معناست که عایدی و سودآوری پروژه‌های ساختمانی آتی، احتمالاً کمتر از ارقام کنونی خواهد بود و فشار بر سازندگان برای تکمیل پازل سرمایه‌گذاری افزایش خواهد یافت.