بحران مسکن در ویتنام؛ چگونه طبقه متوسط قربانی صنعتی شدن سریع شد؟

رشد سرسام‌آور قیمت‌ها؛ فشار بر اقشار میانی

صنعتی شدن شتابان ویتنام، منجر به رشد بسیار سریع قیمت زمین و ملک شده و فشار جدی را متوجه طبقه متوسط ساخته است. داده‌ها نشان می‌دهد که این بحران، ابعاد نگران‌کننده‌ای پیدا کرده است:

• در سه‌ماهه جولای تا سپتامبر ۲۰۲۵، میانگین قیمت هر متر مربع مسکن در هانوی (پایتخت) ۶۰ درصد بیشتر از سال قبل بوده است.
• در هوشی مین (کلان‌شهر صنعتی)، این افزایش قیمت به ۶۵ درصد نسبت به سال گذشته رسیده است.

این وضعیت، امید جوانان و کارمندان را برای خانه‌دار شدن از بین برده است. یک کارمند ۳۹ ساله بانک در هوشی مین تخمین زده که ممکن است ۲۰ سال طول بکشد تا بتواند پس‌انداز کافی برای خرید خانه را داشته باشد. همچنین، یک کارمند ۳۶ ساله خدمات مشتریان اظهار داشته که او و همسالانش «دغدغه داشتن خانه را دارند تا برای تشکیل خانواده احساس امنیت کنند»، اما «از این داستان ناامیدکننده هستند».

کمبود مسکن مقرون به صرفه و سلطه آپارتمان‌های لوکس

بحران تنها به خرید محدود نمی‌شود؛ در بازار اجاره نیز گزینه‌های مقرون به صرفه اندک است. طبق محاسبات، میانگین اجاره ماهانه هر متر مسکن در هانوی و هوشی مین سهم بسیار بالاتری از درآمد متوسط خانوار را نسبت به شهرهای توسعه‌یافته منطقه چون سنگاپور، توکیو یا سئول به خود اختصاص داده است.

این وضعیت ناشی از عدم تعادل شدید در عرضه مسکن است. بر اساس گزارش‌ها:

آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت، ۹۱ درصد از عرضه جدید مسکن در شهر هانوی را حد فاصل جولای تا سپتامبر ۲۰۲۵ به خود اختصاص داده‌اند.

یک مشاور املاک در هوشی مین تصریح کرد که «بیشتر پروژه‌های جدید برای متقاضیان مسکن گران‌قیمت و لوکس طراحی شده‌اند، در حالی که مسکن مقرون‌به‌صرفه و میان‌رده عمدتاً وجود ندارد.»

سفته‌بازی و حباب قیمتی

عوامل تشدیدکننده بحران

کارشناسان معتقدند که بخش عمده‌ای از تقاضای بازار مسکن ویتنام از سوی سفته‌بازان و سرمایه‌گذاران ثروتمند داخلی است که در بحبوحه نگرانی‌های تورمی، به دنبال بهترین بازده برای سرمایه خود هستند. تمرکز فعالان صنعت ساختمان بر روی مسکن‌های لوکس نیز به همین دلیل است.

نرخ پایین سپرده‌های بانکی نیز عاملی است که وضعیت را وخیم‌تر کرده و سرمایه‌ها را به سمت بازار ملک سوق می‌دهد.

این عدم تعادل، خطر جدی ایجاد یک حباب قیمتی را در پی دارد. یک مشاور املاک هشدار داد: «این واگرایی بین قیمت‌ها و عوامل بنیادی نشان‌دهنده خطر بالقوه حباب است، جایی که قیمت دارایی‌ها دیگر منعکس‌کننده ارزش ذاتی آنها نیست و به طور قابل توجهی از رشد متوسط درآمد فراتر می‌رود.»

واکنش دولت و محدودیت‌های آن

دولت ویتنام تلاش‌هایی را برای مقابله با این معضل آغاز کرده است. از جمله این اقدامات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اختصاص ۱۹۷ میلیون دلار به صندوق ملی مسکن برای خرید، ساخت و مدیریت ساختمان‌های مسکن اجاره‌ای عمومی.
• افزایش آستانه درآمد واجدین شرایط برای مسکن اجتماعی از ۱۵ میلیون دونگ به ۲۰ میلیون دونگ.

با این حال، به نظر نمی‌رسد این راهکارها بتواند پاسخی مناسب برای نیازهای مسکن طبقه متوسط باشد؛ قشری که ستون اصلی ویتنام صنعتی را تشکیل می‌دهد و ناتوانی آنها در تامین سرپناه، می‌تواند آینده توسعه اقتصادی این کشور را به چالش بکشد.