رکورد تاریخی اوراق مسکن: ۳۰ درصد وام برای خرید امتیاز تبخیر شد

تبخیر ۳۰ درصدی تسهیلات با رکوردشکنی اوراق حق تقدم

قیمت هر فقره اوراق مسکن در تاریخ ۲۵ آذر به ۱۶۰ هزار تومان رسید، در حالی که متوسط بهای فروش آن در نیمه آذر ماه ۱۵۰ هزار تومان بود. این رقم، میانگین ماهانه قیمت اوراق را در سقف تاریخی ۱۵۰ هزار تومانی تثبیت کرده است. افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن، به طور مستقیم هزینه دریافت وام را برای متقاضیان بالا برده و سهم واقعی وام از کل قیمت مسکن را کاهش می‌دهد.

محاسبه هزینه واقعی وام ۵۰۰ میلیونی

متقاضی دریافت سقف وام مسکن در شهرهای بزرگ که معادل ۵۰۰ میلیون تومان است، باید هزار فقره اوراق مسکن خریداری کند. با در نظر گرفتن متوسط نرخ ماهانه ۱۵۰ هزار تومان برای هر فقره، هزینه خرید اوراق به شرح زیر است:

• هزینه خرید اوراق: ۱۵۰ میلیون تومان (۱۰۰۰ فقره × ۱۵۰ هزار تومان)
• مبلغ باقی‌مانده از تسهیلات: ۳۵۰ میلیون تومان (۵۰۰ میلیون تومان - ۱۵۰ میلیون تومان)

به این ترتیب، ۳۰ درصد از ارزش اسمی تسهیلات صرف خرید امتیاز وام شده و اصطلاحاً «تبخیر» می‌شود. قیمت اوراق مسکن در حال حاضر نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۴۵ درصد و نسبت به ابتدای سال ۱۴۰۴، ۵۷ درصد جهش یافته است.

تاریخچه اوراق تسهیلات مسکن

اوراق تسهیلات مسکن یا اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن، برای تأمین منابع مالی جهت خرید، ساخت یا تعمیر مسکن تعریف شده‌اند. این اوراق نخستین بار در سال ۱۳۸۸ معرفی شدند تا جایگزین رویه سپرده‌گذاری در بانک و خرید و فروش امتیاز وام مسکن در بازار شوند که چالش‌های متعددی را برای خریداران ایجاد کرده بود.

قیمت این اوراق بر اساس عرضه و تقاضا برای خرید مسکن با تسهیلات تعیین می‌شود و اگرچه در بازار سرمایه دادوستد می‌شوند، اما نوسان قیمت آنها لزوماً متأثر از معاملات بازار سرمایه نیست. شروطی مانند حداکثر میزان خرید معادل سقف تسهیلات و ممنوعیت فروش در کمتر از ۴ ماه، باعث شده تا قیمت اوراق بیشتر تابع معاملات مسکن و روند عرضه اوراق باشد.

تحرک نسبی در بازار خانه‌های ارزان‌قیمت

بررسی‌های میدانی بازار حاکی از آن است که طی دو تا سه ماه اخیر، تحرک نسبی در بازار آپارتمان‌های ارزان‌قیمت رخ داده است. این واحدها عمدتاً شامل خانه‌های کوچک و قدیمی در محلات جنوبی شهر تهران هستند.

مشخصات واحدهای ارزان‌قیمت

در حالی که متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان در تهران حدود ۸ میلیارد تومان است، خانه‌هایی با قیمت ۱.۶ تا ۳ میلیارد تومان نیز در بازار عرضه می‌شوند. بررسی فایل‌های فروش نشان می‌دهد:

• سهم بازار: ۱۰ درصد فایل‌های پیشنهادی قیمتی کمتر از ۳ میلیارد تومان دارند.
• متراژ و سن بنا: عمده این واحدها متراژی کمتر از ۵۰ متر و اغلب زیر ۴۰ متر دارند و عمر بنای آنها بین ۲ تا ۳۰ سال است.
• مناطق تمرکز: مناطق ۴، ۷، ۸، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ تهران.

وام یک میلیارد تومانی زوجین (بدون در نظر گرفتن سهم ۳۰۰ میلیونی اوراق) اگرچه تأثیری بر قیمت خانه‌های متوسط ندارد، اما برای خرید خانه‌های ارزان‌قیمت با مشخصات فوق، نسبتاً کارآمد است.

گروه‌های متقاضی وام مسکن

عمده کسانی که به سراغ دریافت تسهیلات وام مسکن می‌روند، در دو گروه جای می‌گیرند:

1. کسانی که خانه دارند و برای ارتقای محل سکونت خود، از وام و پس‌اندازهایشان استفاده می‌کنند.
2. خانوارهایی که طی سال‌های گذشته پس‌اندازهایی به شکل دارایی‌هایی نظیر طلا داشته‌اند و با رشد ارزش آن دارایی‌ها و دریافت وام، می‌توانند یک خانه کوچک و ارزان خریداری کنند.

استمرار جریان افزایشی قیمت اوراق تسهیلات، با کاهش ارزش واقعی تسهیلات، به قدرت خرید همین شهروندان که به دنبال خرید خانه ارزان هستند، آسیب جدی وارد کرده و تحرک نسبی در بازار خانه‌های کم‌کیفیت را از بین می‌برد.

نظام مالی مسکن؛ متهم اصلی گرانی اوراق

کاهش عرضه اوراق از سوی عوامل تأمین مالی مسکن یکی از دلایل احتمالی جهش قیمت است. در عین حال، اشکالات «سیاستی» در نظام مالی مسکن نیز در این جهش قیمت دخیل بوده‌اند که با حل این ایرادات، امکان رفع مشکل وجود دارد.

ایرادات ساختاری و نرخ سود دستوری

با وجود اینکه ارزش اسمی اوراق مسکن از سال ۱۳۸۸ تاکنون همان ۵۰۰ هزار تومان باقی مانده، مبلغ اسمی وام در این فاصله ۲۸ برابر شده و نیاز به خرید اوراق را به هزار فقره رسانده است. افزایش ۲۵ درصدی مبلغ اسمی وام در ابتدای سال نیز حجم تقاضای خرید اوراق را افزایش داده است.

نرخ دستوری سود در بانک‌ها، جذابیت سپرده‌گذاری را کاهش داده و باعث کمبود منابع برای عرضه اوراق شده است. اگر نرخ سود سپرده و تسهیلات واقعی می‌شد، افزایش سپرده‌گذاری به افزایش عرضه وام مسکن می‌انجامید.

در شرایط کنونی، متقاضیان وام مسکن به شکل اسمی تسهیلات را با سود ۲۲.۵ درصد دریافت می‌کنند، اما با احتساب هزینه اوراق تسهیلات مسکن، سود واقعی این تسهیلات به ۳۵ درصد می‌رسد. رسمی شدن این نرخ واقعی می‌توانست نقدینگی بیشتری را جذب کرده و نرخ اوراق تسهیلات مسکن را منطقی‌تر سازد.

لزوم تغییر نقش بانک مسکن

پیشنهاد دیگر، حذف نگاه تجاری به بانک تأمین‌کننده منابع مالی بخش مسکن و بازگرداندن این بانک به جایگاه توسعه‌ای خود است. نگاه تجاری به بانک مسکن، فرآیند عرضه اوراق را با دغدغه کسب عایدی شکل داده است. در حالی که در بسیاری از کشورهای جهان، وام خرید مسکن برای زوج‌های خانه اولی با یارانه‌های حمایتی ویژه، مشمول نرخ سود پایین‌تر و شرایط مناسب با اقتصاد خانوارهاست.