رشد ۵۶ برابری اجاره‌بها در شمال تهران طی ۱۴ سال؛ جنوب شهر دیگر حاشیه امن نیست

بررسی ۱۴ سال روند بازار اجاره مسکن تهران نشان می‌دهد که تحت تأثیر مستقیم تحولات کلان اقتصاد، کاهش مداوم استطاعت مالی خانوارها، نوسانات شدید شاخص قیمت مصرف‌کننده و بروز ریسک‌های اقتصادی و غیراقتصادی، مسیر رشد اجاره‌بها در مناطق مختلف شهر، به‌ویژه شمال، میانه و جنوب، تغییرات شگرفی را تجربه کرده است.

تحلیل روند ۱۴ ساله: جهش‌های اجاره‌بها

در ابتدای دهه ۹۰، میانگین اجاره‌بهای ماهانه واحدهای مسکونی در مناطق ۲۲گانه تهران (بدون دریافت پول پیش) در حدود ۱۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. این روند از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰ دستخوش جهش‌های مرتب شد.

ریشه این جهش‌ها به سال ۱۳۹۷ بازمی‌گردد که هم‌زمان با تشدید ریسک‌های غیر‌اقتصادی در بازار مسکن، جهش ناگهانی قیمت مسکن و رشد سریع شاخص قیمت مصرف‌کننده، مسیر اجاره‌بها نیز تغییر کرد. از سال ۱۳۹۹ به بعد، تورم اجاره به‌طور پایدار وارد کانال بالای ۴۰ درصد شد.

اوج تاریخی تورم اجاره

سال ۱۴۰۰ بازار شاهد بالاترین جهش سالانه اجاره‌بها در تهران بود و تورم اجاره با ثبت رکورد ۴۵ درصد، به بالاترین سطح تاریخی خود رسید. در این سال، متوسط اجاره‌بهای هر مترمربع زیربنای مسکونی در تهران به ۸۵.۷ هزار تومان افزایش یافت.

هرچند از سال ۱۴۰۳ به بعد، از سرعت رشد اجاره‌بها به شکل محسوسی کاسته شد و تورم سالانه اجاره به محدوده ۲۰ تا ۳۰ درصد رسید، اما عامل اصلی افزایش چشمگیر اجاره‌بها از سال ۱۳۹۷ به بعد، رشد مداوم شاخص قیمت مصرف‌کننده و «جهش‌های مکرر قیمت مسکن» بوده است.

مقایسه رشد اجاره و هزینه خانوار در ۱۴ سال

بررسی‌های انجام شده در بازه زمانی ۱۴ ساله، نشان‌دهنده یک عدم توازن جدی بین افزایش اجاره‌بها و هزینه مصرف خانوارها است:

تفاوت‌های منطقه‌ای و انتقال فشار تورمی

برآیند ۱۴ ساله بازار نشان می‌دهد که رفتار تورم اجاره در «شمال شهر»، «میانه شهر» و «پایین شهر» کاملاً متفاوت بوده است.

• منطقه یک تهران (بالاشهر) بیشترین میزان رشد اجاره‌بها را تجربه کرده و اجاره‌بها در این منطقه از سال ۹۰ تاکنون ۵۶.۲ برابر شده است.
• مناطق جنوبی تهران رشد بیشتری نسبت به مناطق میانی تجربه کرده‌اند.

خروج جنوب شهر از حاشیه امن

نکته قابل‌توجه این است که الگوی رشد منطقه‌ای نشان می‌دهد فشار تورمی اجاره، به‌تدریج از مناطق میانی به مناطق جنوبی منتقل شده است. ورود مستاجران با استطاعت بالاتر به مناطق جنوبی، موجب شد نرخ رشد اجاره در این مناطق از مناطق میانی پیشی بگیرد.

این سطح از رشد نشان می‌دهد که جنوب شهر نیز دیگر حاشیه امن بازار اجاره برای دهک‌های پایین نیست. در حال حاضر، فاصله جنوب با شمال بیشتر شده اما فاصله جنوب با متوسط شهر کمتر شده است.