سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در تهران؛ چرا ساخت‌وساز جای خدمات را گرفت؟

وضعیت جذب سرمایه بخش خصوصی

کاهش شدید درآمدهای شهرداری از محل عوارض ساخت‌وساز، مدیران شهری را وادار به یافتن منابع جایگزین کرده است. در حالی که در پایتخت‌های مدرنی مانند پاریس و لندن، میزان سرمایه جذب‌شده از بخش خصوصی بیش از سه برابر بودجه عمومی شهر است، وضعیت در تهران بسیار متفاوت است.

بر اساس اظهارات مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری تهران، طی یک سال اخیر تنها حدود ۵ همت سرمایه بخش خصوصی جذب شده است. با توجه به بودجه ۲۳۰ همتی شهر تهران برای سال ۱۴۰۴، سهم سرمایه بخش خصوصی تنها ۲ درصد از کل هزینه‌های شهر را تشکیل می‌دهد.

آمار و ارقام نامطلوب مشارکت

بررسی کارنامه بودجه مدیریت شهری در نیمه ابتدایی سال جاری، وضعیت نامطلوب جذب سرمایه بخش خصوصی را تأیید می‌کند. درآمدهای شهرداری در ردیف‌های مرتبط با مشارکت بخش خصوصی به شرح زیر است:

• درآمد ناشی از «سود سهام سازمان‌ها و شرکت‌ها»: ۸۰۰ میلیارد تومان
• سهم «سود ناشی از مشارکت شهرداری در سرمایه‌گذاری‌ها»: ۵۷ میلیارد تومان
• درآمد «منابع حاصل از آورده شهرداری در پروژه‌های مشارکتی»: صفر

این آمار نشان می‌دهد که با وجود نیاز مبرم پایتخت به ارتقاء کیفیت خدمات شهری در حوزه‌هایی نظیر حمل‌ونقل عمومی، نگهداری شهر (بوستان‌ها، معابر و سرویس‌های بهداشتی) و جمع‌آوری پسماند، عمده سرمایه جذب‌شده همچنان به بخش ملک و ساختمان سوق یافته است. در این مدل، شهرداری تأمین‌کننده زمین یا مجوز ساخت است و سرمایه‌گذار نقش سازنده را ایفا می‌کند. بوروکراسی پیچیده و عایدی کمتر از انتظار سرمایه‌گذار نسبت به نرخ‌های دولتی، از دلایل اصلی عدم جذب سرمایه در حوزه‌های خدماتی است.

پایان عصر فروش شهر: کاهش ۷۵ درصدی صدور پروانه

شهرداری تهران در دوره‌های متمادی، هزینه‌های جاری شهر را از طریق «فروش دارایی سرمایه‌ای» یعنی صدور پروانه ساختمانی تأمین کرده است. با این حال، رکود حاکم بر صنعت ساخت‌وساز و کاهش ظرفیت شهر برای پذیرش ساکنان جدید، این منبع درآمد را به چالش کشیده و حرکت به سمت منابع مالی پایدار را ضروری ساخته است.

آمارها نشان‌دهنده سقوط شدید درآمدهای حاصل از ساخت‌وساز است:

این کاهش ۷۵ درصدی در صدور پروانه در تهران طی ۱۴ سال، نشان می‌دهد که دیگر نمی‌توان به درآمد حاصل از عوارض ساخت‌وساز برای اداره شهر اتکا کرد. در این شرایط، جلب مشارکت بخش خصوصی برای سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و خدمات، امری حیاتی است.

چالش‌های اقتصادی‌سازی پروژه‌ها و نرخ‌گذاری دستوری

مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری شهرداری تهران در تشریح دلایل عدم موفقیت در جذب سرمایه برای برخی حوزه‌ها، به چالش‌های ساختاری و نرخ‌گذاری دستوری اشاره کرد. وی تأکید کرد که پس از رفع ایرادات ساختاری، سازمان موفق به جذب ۵ همت سرمایه و تعیین تکلیف قراردادهای راکد به ارزش ۶۶ همت شده است.

سهم حوزه‌های مختلف در جذب سرمایه

• گردشگری: جذب ۱.۵ همت (۵۵ همت قرارداد در دست اقدام)
• خدمات شهری و زباله‌سوزی: جذب ۱ همت (پروژه ۵۰ همتی زباله‌سوز در دست اقدام)
• حمل‌ونقل عمومی: جذب سرمایه هنوز انجام نشده است.

وی دلیل اصلی عدم جذابیت حوزه حمل‌ونقل عمومی را سودآور نبودن آن با نرخ‌های فعلی بلیت دانست:

در شرایط کنونی شهروندان برای هر سفر با مترو تنها ۲۰ درصد هزینه تمام‌شده سفر را پرداخت می‌کنند. هزینه واقعی هر سفر با مترو بیش از ۲۵ هزار تومان است، در حالی که بهای بلیت حدود ۴ تا ۵ هزار تومان است. مابه‌التفاوت این هزینه توسط مدیریت شهری پرداخت می‌شود. در چنین شرایطی، بخش خصوصی تمایلی به سرمایه‌گذاری در توسعه خطوط مترو ندارد.

خاصه‌باف افزود که حتی اقتصادی کردن پروژه‌های گردشگری نیز دشوار است، زیرا نرخ خدمات در فضاهای تفریحی به شکل دستوری تعیین می‌شود. تنها در حوزه زباله‌سوزی، فروش برق تولیدی با قیمت صادراتی می‌تواند بازدهی مثبت و جذابیت ایجاد کند.

اولویت‌های مغفول مانده در اطلس سرمایه‌گذاری

با وجود اینکه مدیریت شهری ۲۲ رشته اصلی را برای جلب مشارکت بخش خصوصی در اطلس جامع سرمایه‌گذاری تهران تعریف کرده است، تنها سه مورد مستقیماً در راستای چالش‌های اساسی شهروندان قرار دارند:

1. فعالیت‌های اقتصادی در حوزه کلان معضلات شهر تهران (مانند ترافیک، آلودگی هوا، مسکن و احیای بافت فرسوده).
2. فرصت‌های شراکت بخش خصوصی و شهرداری در تأمین زیرساخت‌های شهری.
3. فعالیت‌های اقتصادی مرتبط با کلان معضلات اقتصادی کشور (مانند کمبود آب و برق).

این در حالی است که خواسته‌های اصلی شهروندان تهرانی شامل توسعه حمل‌ونقل عمومی، رفع آلودگی هوا، نگهداری صحیح شهر و جمع‌آوری پسماند، در برنامه‌ریزی برای جذب سرمایه خصوصی در حاشیه قرار گرفته‌اند.