شکست ۴ ساله سیاست مالیات بر خانه‌های خالی؛ وصولی تنها ۲ درصد

بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد که سیاست دولت در اخذ مالیات از مالکان واحدهای مسکونی بدون استفاده برای چهارمین سال متوالی با شکست مواجه شده است. این ناکامی در تحقق درآمد مالیاتی از بخش مسکن، به احتمال زیاد موجب شده تا «تکلیف قانونی دولت در لایحه بودجه ۱۴۰۵» برای اجرای سالانه قانون مالیات بر خانه‌های خالی، بدون اتکا به وصولی قابل توجه، صرفاً ادا شود.

اگر وصولی ۱۰۰ درصدی یا حتی بالای ۵۰ درصدی این درآمد مالیاتی برای دولت محرز بود، به احتمال بالا، این ردیف بودجه‌ای، مشابه مالیات بر واحدهای لوکس، مشمول افزایش می‌شد. این مواجهه سیاستگذار با واحدهای بدون استفاده، برخلاف «مواجهه جهانی» دولت‌ها در کشورهای غربی با این پدیده بازار مسکن است.

آمار و ارقام شکست در مالیات‌ستانی

آمارها نشان می‌دهند که میزان تحقق درآمد مالیات از خانه‌های خالی در هفت ماهه اول سال جاری حدود ۲ درصد بوده است. این رقم در سال‌های گذشته نیز حدود یک درصد گزارش شده بود. به این ترتیب، «خوابی» که دولت برای مالکان خانه‌های خالی دیده، به دلیل عدم موفقیت در اجرا، تعبیر نمی‌شود.

تفاوت با رویکرد مالیات سالانه جهانی

در بسیاری از کشورها، مالکان مشمول «مالیات سالانه» هستند و به این ترتیب، مالک یک یا چند واحد بدون استفاده باید سالانه رقمی بابت مالیات پرداخت کند. این امر در نتیجه برای جبران هزینه مالیاتی، مالکان را به اجاره دادن واحدهای بدون استفاده ترغیب می‌کند.

مالیات بر خانه‌های لوکس: وصولی ۵۷ درصدی با ایراد ساختاری

لایحه بودجه امسال برخلاف سنوات گذشته، فاقد «احکام مالیاتی» است که نرخ مالیات و «کف قیمت واحدهای مشمول مالیات بر لوکس» را مشخص می‌کردند. در احکام بودجه فعلی، شرایط مالیات بر واحدهای لوکس به شرح زیر است:

• واحدهای مسکونی بالای ۵۰ میلیارد تومان، به شرطی که مالک دارای واحد دیگری باشد، مشمول مالیات بر خانه لوکس با نرخ ۰.۲ درصد به مبلغ بالای ۵۰ میلیارد تومان شده‌اند.
• اگر مالکی تنها یک خانه بالای ۵۰ میلیارد تومان داشته باشد، «کف قیمت» مشمولیت برای این گروه از مالکان از ۱۰۰ میلیارد تومان تعیین شده است.

این مدل مالیات‌ستانی نیز با عدالت مالیاتی در تضاد است؛ چراکه سایر مالکانی که بیش از یک واحد مسکونی دارند و واحدها هم بدون استفاده هستند، مشمول این مالیات که «نوع معیوب مالیات سالانه» است، نمی‌شوند.

با این حال، چون مالیات بر واحد لوکس، برخلاف مالیات بر خانه خالی، نیاز به شناسایی خانه‌ها و هویت مالکان ندارد، وصولی آن در ۷ ماهه امسال به ۵۷ درصد مبلغ بودجه در برش ۷ ماهه رسیده است.

ریشه اصلی ناکامی: نقص سامانه ملی املاک و اسکان

گزارش‌های رسمی حاکی از آن است که اخذ مالیات بر خانه‌های خالی نیازمند تکمیل اطلاعات سامانه ملی املاک و اسکان است اما عدم موفقیت در جمع‌آوری داده‌های محل اقامت اصلی، فرعی و سایر املاک افراد باعث شده امکان اخذ مالیات وجود نداشته باشد.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی به دلیل قابل اعتماد نبودن داده‌ها، به اعتراض و نارضایتی شهروندان می‌انجامد.

تکمیل اطلاعات سامانه املاک در انواع برنامه‌ریزی‌های کلان، حیاتی است:

• برنامه ساخت مسکن و ساماندهی بازار اجاره.
• برنامه‌ریزی درخصوص توسعه شهری از منظر تراکم جمعیت.
• اخذ مالیات و اجرای سیاست‌های حمایتی.

اولین فراخوان برای تکمیل سامانه املاک و اسکان مربوط به فروردین ۱۴۰۰ بود. این فراخوان در شرایطی داده شد که سامانه ایرادات اساسی داشت و حتی امکان صحت‌سنجی داده‌های واردشده وجود نداشت. اگرچه بخشی از ایرادات مرتفع شد، اما عدم موفقیت قابل توجه این سامانه در جمع‌آوری داده‌های کافی به شکل قابل اطمینان، مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی با هدف عرضه این واحدها به بازار اجاره را غیرممکن کرده است.

چالش‌های قانونی و اجرایی

طبق قانون، دستگاه‌های اجرایی مکلف هستند خدمات خود را صرفاً با اخذ کد ملی و بر اساس کد پستی یا شرح شناسه یکتای درج‌شده مربوط به اقامتگاه اصلی ارائه کنند. با این حال، مشخص نبودن مرجع استعلام از دستگاه‌های خدمت‌رسان (سازمان ثبت احوال یا وزارت راه و شهرسازی) به اختلال در اجرای قانون و ناقص ماندن اطلاعات سامانه املاک و اسکان انجامید. همچنین، بسیاری از دستگاه‌ها به لزوم ثبت داده‌های اقامتی نگاهی تکلیفی داشته و آن را به درستی اجرایی نکردند که این امر مجموع ثبت داده‌های ملکی را با چالش مواجه کرده است.

تبعات روانی مالیات‌های معیوب

مالیات‌های معیوب و غیرقابل وصول (مالیات بر لوکس‌ها و مالیات بر خالی‌ها)، از یک طرف اثر درآمدی آنچنانی برای دولت ندارند، اما از طرف دیگر، تبعات روانی آن در بخش مسکن و ساختمان قابل توجه است، ضمن آنکه این مالیات‌ها در حل مشکلات بازار مسکن نیز بی‌اثر بوده‌اند.