مسکن استیجاری؛ راهکار جدید دولت چهاردهم برای حل چالش جهش هزینه مسکن

مسکن استیجاری؛ راهکاری نوین برای چالش مسکن اقشار کم‌درآمد

دولت چهاردهم با هدف کاهش فشار هزینه‌های مسکن بر سبد خانوار، به‌ویژه برای اقشار کم‌درآمد، رویکرد جدیدی را در پیش گرفته است: «مسکن استیجاری عمومی». این سیاست که با الهام از تجربیات جهانی تدوین شده، به دنبال ارائه راهکاری پایدار برای حل بحران مسکن است که سال‌هاست گریبان‌گیر بخش قابل‌توجهی از جامعه، به‌ویژه گروه‌های متوسط و ضعیف، شده است.

چرا مالکیت مسکن برای همه اقشار ممکن نیست؟

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به افزایش مداوم سهم مسکن در هزینه‌های خانوار، تاکید کرد که راه‌حل این چالش لزوماً از طریق مالک کردن تمامی اقشار جامعه نمی‌گذرد. او توضیح داد که در شرایط اقتصادی فعلی، بسیاری از اقشار متوسط و پایین جامعه توانایی پس‌انداز برای خرید مسکن را ندارند و هر طرحی که بر مالکیت این گروه‌ها تمرکز کند، با انحراف از هدف اصلی مواجه خواهد شد.

«حل مساله جهش «هزینه مسکن» در سبد هزینه خانوار از مالک کردن تمامی اقشار جامعه نمی‌گذرد، چرا که در شرایط کنونی حاکم بر اقتصاد کشور بخشی از اقشار متوسط و پایین جامعه امکان پس‌انداز ندارند و هر مدلی که به دنبال مالک کردن این گروه‌ها باشد با انحراف شدید از هدف مواجه می‌شود.»

تجربه جهانی و شکست طرح‌های حمایتی گذشته

درس‌هایی از گذشته

بررسی تجربه‌های جهانی نشان می‌دهد که سیاست مسکن استیجار عمومی، راهکاری مؤثر برای حمایت از اقشار کم‌درآمد و متوسط در برابر افزایش هزینه‌های مسکن است. در ایران نیز، تحلیل طرح‌های حمایتی گذشته مانند مسکن مهر، حاکی از آن است که این طرح‌ها نتوانسته‌اند به طور کامل به اهداف خود دست یابند. دلایل اصلی این عدم موفقیت عبارتند از:

• عدم توانایی دهک‌های پایین‌درآمدی در تامین «آورده اولیه».
• فقدان «دانش و اطلاع لازم» برای ورود به طرح‌ها.
• واگذاری امتیازات به دلیل اولویت‌بندی هزینه‌های ضروری زندگی (خوراک، پوشاک، آموزش).

طاهرخانی همچنین به تفاوت‌های میان طرح مسکن مهر و طرح ملی مسکن اشاره کرد و گفت: «در زمان مسکن مهر، میزان تسهیلات پرداختی از سوی بانک حدود ۷۰ درصد هزینه ساخت را پوشش می‌داد؛ اما در طرح ملی مسکن از این پشتوانه اعتباری برخوردار نبود.» این آمار نشان می‌دهد که طرح‌های حمایتی لزوماً به نتیجه مطلوب نرسیده‌اند و نیاز به رویکردی پایدارتر احساس می‌شود.

مسکن استیجاری عمومی و نقش بخش خصوصی

قانون‌گذاری و اجرای نوین

قانون استیجار در اواخر دهه ۷۰ در کشور تصویب شد و دولت را مکلف به ایجاد مسکن استیجاری برای کم‌درآمدها کرد. اما تجربیات جهانی نشان داده است که ساخت مسکن متمرکز دولتی برای این اقشار می‌تواند تبعات اجتماعی داشته و منجر به فرسودگی سریع واحدها شود. از این رو، طرح‌های جدید مسکن استیجاری بر مشارکت بخش خصوصی در اجرا تمرکز دارند.

کنترل بازار اجاره

یکی از کارکردهای مهم مسکن استیجاری، کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره است. طاهرخانی تاکید کرد که دولت تنها زمانی می‌تواند در سیاست‌گذاری نرخ اجاره مؤثر باشد که سهمی ۱۵ تا ۲۰ درصدی در مسکن استیجار عمومی داشته باشد. مدل تعریف شده برای این طرح شامل مراحل زیر است:

• تامین زمین: دولت زمین را در اختیار توسعه‌گر و انبوه‌ساز قرار می‌دهد.
• اجاره‌داری توسط بخش خصوصی: واحدهای ساخته‌شده برای یک دوره زمانی مشخص توسط بخش خصوصی در قالب اجاره‌داری به جامعه هدف دولت واگذار می‌شود.
• انتقال مالکیت: پس از پایان این دوره، مالکیت به بخش خصوصی منتقل خواهد شد.

این رویکرد ترکیبی از حمایت دولتی و کارایی بخش خصوصی را برای حل یکی از پیچیده‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور به کار می‌گیرد.