طرح «مسکن استیجار عمومی»؛ راهکار دولت برای بحران اجاره‌نشینی با الگوبرداری از جهان

بازخوانی تجربیات گذشته: از اجاره‌داری دهه ۷۰ تا مسکن مهر

تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای تحت عنوان الگوی اجاره‌داری در دهه ۷۰ خورشیدی توسط وزارت مسکن و با همکاری شهرداری‌ها اجرا شد. این پروژه عمدتاً به‌صورت اجاره به شرط تملیک تعریف شده بود. اما به‌دلیل مشکلاتی نظیر بروکراسی اداری، اجرای آن پس از مدتی به یک شرکت خصوصی واگذار شد که نهایتاً واحدها را در اواسط دهه ۸۰ تحویل متقاضیان داد.

این طرح که در آن زمین‌هایی در اختیار انبوه‌سازان قرار می‌گرفت تا واحدها را بسازند و به مدت پنج سال اجاره دهند، نتوانست به سیستمی پایدار برای تقویت توان تقاضا در بازار اجاره تبدیل شود و در سال ۱۳۸۶ با اجرای طرح مسکن مهر رسماً منتفی شد.

مسئولان فعلی وزارت راه و شهرسازی به مهم‌ترین ضعف طرح دهه ۷۰ اشاره می‌کنند؛ پس از واگذاری واحدها به مستاجران، دولت نقش تنظیم‌گری خود را در بازار اجاره از دست می‌داد. در طرح جدید، هدف بر آن است که عمده واحدها در تملک دولت باقی بمانند و پس از حداکثر پنج سال و توانمند شدن متقاضیان، به افراد واجد شرایط دیگر در دهک‌های پایین اختصاص یابند.

همچنین، دولت از ناکامی‌های طرح‌های مسکن مهر و مسکن ملی که شش دولت را درگیر خود کردند، درس گرفته است. مسکن مهر، پس از ۱۸ سال، هنوز در برخی مناطق مانند شهر جدید پردیس تکمیل نشده است. بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد نیز به‌دلیل ناتوانی در تامین سهم آورده، قادر به ورود به طرح‌های تامین مسکن ملکی نیستند و ناگزیر به انصراف یا فروش امتیاز خود می‌شوند.

دولت باید از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیم‌گری، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد سوق دهد.

مسکن استیجار عمومی: راهبردی نوین

مجموع این تجربیات، وزارت راه و شهرسازی را بر آن داشته تا طرح «مسکن استیجار عمومی» را به عنوان یک راهکار جدی مطرح کند. در همین راستا، شهریور امسال نشستی مشترک با مسئولان مسکن کره جنوبی برگزار شد تا تجربه این کشور در حوزه اجاره‌داری حرفه‌ای و تامین مسکن استیجاری برای دهک‌های کم‌درآمد بررسی شود. کره جنوبی بیش از شش دهه است که در این زمینه فعال بوده و اقشار کم‌درآمد را تا ۵۰ سال حمایت می‌کند.

تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد، فراتر از یک چالش صرفاً شهری، معیاری برای سنجش کارآمدی حکمرانی و عدالت اجتماعی محسوب می‌شود. بررسی مدل‌های موفق جهانی، ضرورتی راهبردی برای طراحی یک الگوی بومی و پایدار است.

دیدگاه کارشناسان: ضرورت ورود دولت و مشارکت بخش خصوصی

• حمیده امکچی، صاحب‌نظر ارشد حوزه مسکن و شهرسازی: ورود دولت به حوزه استیجار عمومی برای تامین واحدهای استیجاری در استطاعت برای دهک‌های پایین اقتصادی، ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. بحران اجاره‌نشینی نیاز به راه‌حلی اساسی دارد و دولت باید به طور مستقل وارد این بازار شود. او تاکید می‌کند که ماهیت استیجاری واحدها نباید به ملکی تغییر یابد.
• سهراب مشهودی، صاحب‌نظر ارشد مسکن و شهرسازی: مساله اصلی در بخش مسکن، تامین سرپناه برای خانوارهای جدید و کم‌درآمد است. بهترین مداخله در این زمینه، مداخله غیرمستقیم از طریق مشارکت با بخش خصوصی و نهادهای عمومی و محلی مانند شهرداری‌ها است.

تجربه ۱۲ کشور دنیا در تامین مسکن کم‌درآمد

امیرحسین گرکانی، رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی بنیاد مسکن، به بررسی تجربیات ۱۲ کشور در تامین مسکن اقشار کم‌درآمد پرداخته است:

جمع‌بندی: بسته سیاستی یکپارچه

بررسی تجربیات جهانی نشان می‌دهد که برای پاسخگویی موثر به نیاز مسکن اقشار کم‌درآمد، نیازمند یک بسته سیاستی یکپارچه و چندوجهی هستیم. اجزای اصلی این بسته عبارتند از:

• مدیریت زمین: تامین زمین ارزان‌قیمت یا رایگان توسط دولت، عامل کلیدی در کاهش قیمت تمام‌شده است.
• تنوع در ابزارهای تامین مالی: اختصاص منابع پایدار برای وام‌های بلندمدت با نرخ ترجیحی ضروری است تا از تورم‌زایی جلوگیری شود.
• تقسیم کار هوشمندانه: دولت باید از نقش مستقیم ساخت فاصله گرفته و با ابزارهای تنظیم‌گری، بخش خصوصی را به سمت ساخت مسکن برای اقشار کم‌درآمد سوق دهد.
• تنوع در الگوهای واگذاری: برای دهک‌های پایین، الگوهای مسکن اجاره‌ای اجتماعی و برای دهک‌های متوسط، مالکیت اشتراکی یا پیش‌فروش مناسب‌تر است.
• شفافیت و شناسایی دقیق جامعه هدف: این امر برای جلوگیری از فساد و انحراف منابع حیاتی است.