ابلاغ دستورالعمل ثبت قراردادهای اینترنتی؛ تحولی در معاملات اموال غیرمنقول

شرایط فعالیت سکوهای اینترنتی

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است به سکوهای خصوصی متقاضی که شرایط امنیتی و مالکیتی لازم را احراز کنند، مجوز دسترسی به سامانه ثبت قرارداد را اعطا نماید. این شرایط شامل موارد کلیدی زیر است:

• مالکیت ایرانی: طبق ماده ۳ دستورالعمل، بیش از ۷۰ درصد سهام یا مالکیت سکو باید متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی ایرانی باشد و این شرط برای تمامی زنجیره سهامداران و مالکین نیز لازم‌الاجرا است.
• عدم اشتغال دولتی: مدیرعامل و اعضای هیئت‌مدیره سکو نباید از کارکنان دولت باشند و ارائه گواهی عدم سوءپیشینه کیفری برای آن‌ها الزامی است.
• تأییدیه فنی: دریافت تأییدیه فنی و تست نفوذ از آزمایشگاه‌های مورد تأیید مرکز افتا یا سازمان فناوری اطلاعات، شرط دیگر فعالیت این سکوها تعیین شده است.

احراز هویت و استعلام‌های فوری

فرآیند ثبت معامله با ارسال اطلاعات توسط سکو به سازمان ثبت آغاز می‌شود. سازمان ثبت پس از بررسی‌های سیستمی، پاسخ استعلام‌هایی نظیر اهلیت طرفین، مالکیت فروشنده و بازداشت نبودن ملک را به صورت تجمیعی و با عبارات «بلی» یا «خیر» به سکو ارسال می‌کند. برای نهایی‌شدن و امضای قرارداد، سکو موظف است:

• ویدئویی از طرفین معامله حین قرائت خلاصه قرارداد دریافت کند.
• با استفاده از فناوری‌های احراز هویت، عملیات «زنده‌سنجی» را روی ویدئوی دریافتی انجام دهد.

حساب امانی؛ تضمین امنیت مالی خریدار

ماده ۵ این دستورالعمل برای جلوگیری از کلاهبرداری‌های احتمالی و تضمین امنیت مالی طرفین، استفاده از «حساب امانی» را در تمامی معاملات پلتفرمی الزامی کرده است. سازوکار این حساب به شرح زیر است:

• واریز وجه: خریدار مکلف است مبلغ قسط اول معامله، سهم خود از حق کمیسیون مشاور املاک و هزینه‌های سکو را ابتدا به این حساب واسط واریز کند.
• نگهداری وجه: این وجه تا زمان نهایی‌شدن قرارداد نزد حساب امانی باقی می‌ماند.
• آزادسازی وجه: تنها پس از امضای دیجیتال قرارداد توسط طرفین و شهود و ثبت نهایی آن در سامانه سازمان ثبت، وجه به حساب فروشنده و سایر ذی‌نفعان واریز می‌شود.

برای جلوگیری از بلاتکلیفی پول در حساب واسط، مهلت امضای قرارداد توسط طرفین در سامانه دقیقاً یک ساعت پس از واریز قسط اول تعیین شده است. چنانچه در این بازه زمانی امضای الکترونیک انجام نشود، سامانه این موضوع را به منزله انصراف از معامله تلقی کرده و وجه واریزی بلافاصله و به صورت خودکار به حساب خریدار عودت داده می‌شود.

صدور خودکار دستور تخلیه برای موجران

یکی از چالش‌های اصلی در بازار اجاره مسکن، فرآیند طولانی دریافت حکم تخلیه است که این شیوه‌نامه راهکاری فناورانه برای آن در نظر گرفته است. بر اساس ماده ۱۰ این ابلاغیه:

• در صورتی که مهلت قرارداد اجاره ثبت‌شده در سامانه به پایان برسد و تمدیدی صورت نگیرد، موجر می‌تواند پس از واریز مبلغ رهن به حساب امانی، درخواست دستور تخلیه را از طریق سکو ثبت کند.
• سازمان ثبت مکلف شده است پس از احراز شرایط، دستور تخلیه را بر اساس ماده ۲۴ آیین‌نامه اجرایی، به صورت خودکار صادر و هم‌زمان به موجر و مستأجر ابلاغ کند.
• پس از تأیید تخلیه یا تحویل ملک توسط مأمور اجرا یا موجر در سامانه، مبلغ ودیعه از حساب امانی آزاد و به حساب مستأجر واریز می‌شود.

رسمیت‌یافتن معاوضه ملک با خودرو و شفافیت بدهی ملک

این دستورالعمل روش‌های نوین پرداخت را نیز به رسمیت شناخته است. طبق ماده ۱۶، پرداخت عوض معامله علاوه بر وجه نقد، از طریق انتقال مالکیت خودرو نیز امکان‌پذیر خواهد بود و سکوها ملزم به رعایت آیین‌نامه‌های مربوط به آن هستند.

علاوه بر این، برای افزایش شفافیت و جلوگیری از فروش املاک بدهکار بدون اطلاع خریدار، سازمان ثبت موظف شده است در صورتی که ملک مورد معامله در رهن بانک باشد، میزان دقیق تسهیلات باقی‌مانده را از طریق سامانه‌های بانکی استعلام کند. این مبلغ باید پیش از نهایی‌شدن قرارداد، از طریق پیامک به خریدار اطلاع داده شود تا با آگاهی کامل نسبت به وضعیت بدهی ملک اقدام به امضای قرارداد کند.

واگذاری خدمات به بخش خصوصی

سازمان ثبت اسناد مکلف شده است ظرف یک سال از ابلاغ این دستورالعمل، دسترسی حداقل سه سکوی بخش خصوصی را به سامانه فراهم کند. پس از برقراری این دسترسی‌ها، ارائه مستقیم خدمات موضوع این دستورالعمل توسط خود سازمان ثبت متوقف می‌شود تا بر اساس قانون اجرای سیاست‌های کلی اصل ۴۴ قانون اساسی، فضا برای فعالیت بخش خصوصی باز شود.