خبر کامل
افزایش ۴۴ درصدی عوارض ساختمانی؛ تیغ جدید شهرداری بر پیکر رکود مسکن
بودجه پیشنهادی شهرداری تهران برای سال ۱۴۰۵، با پیش‌بینی افزایش ۴۴ درصدی درآمد از محل عوارض ساختمانی و فروش املاک، عملاً تیغ جدیدی در برابر تولید مسکن کشیده است که می‌تواند رکود مسکن را در سال آینده تشدید کند. این رویکرد در حالی است که بازار مسکن و ساخت‌وساز با رکودی جدی مواجه است و تولید مسکن در سال جاری با افت حدود ۲۵ درصدی روبه‌رو شده است.
افزایش بی‌سابقه عوارض ساختمانی و پیامدهای آن
بررسی لایحه بودجه شهرداری تهران برای سال آینده، تصویری روشن از ترکیب منابع درآمدی و اولویت‌های مالی مدیریت شهری ارائه می‌دهد. یکی از برجسته‌ترین نکات این لایحه، سهم بالای درآمدهای ناشی از عوارض شهرسازی و فعالیت‌های ملکی است. بر اساس متن بودجه پیشنهادی، از مجموع بودجه ۳۲۰ هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران، حدود ۵۸ درصد منابع درآمدی از محل انواع عوارض ساخت‌وساز و فروش املاک شهری تامین می‌شود؛ رقمی معادل حدود ۱۸۸ هزار میلیارد تومان.
از این میزان، ۱۴۴ هزار میلیارد تومان به عوارض ساختمانی اختصاص دارد و ۴۴ هزار میلیارد تومان نیز از محل درآمدهای ملکی پیش‌بینی شده است. به این ترتیب، بیش از نیمی از منابع مالی شهرداری همچنان به ساخت‌وساز، صدور مجوز و تحولات بازار زمین و مسکن گره خورده است؛ این در حالی است که رقم عوارض ساختمانی در بودجه سال گذشته حدود ۱۰۰ هزار میلیارد تومان بوده و افزایش آن به ۱۴۴ هزار میلیارد تومان، به معنای جهش ۴۴ درصدی درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت‌وساز است.
این افزایش درآمدی در شرایطی در لایحه بودجه دیده شده که بازار مسکن و ساخت‌وساز با رکودی جدی مواجه است. داده‌های موجود نشان می‌دهد تدارک این رشد درآمد از محل عوارض تولید مسکن در لایحه شهرداری، در شرایطی رقم خورده که در نیمه نخست امسال، صدور پروانه‌های ساختمانی به حدود یک‌چهارم کاهش یافته و بخش قابل‌توجهی از پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره باقی مانده‌اند. همچنین سازندگان مسکن با مجموعه‌ای از موانع مالی، اداری و اقتصادی برای ادامه فعالیت مواجه هستند و تولید مسکن در سال جاری با افت حدود ۲۵ درصدی روبه‌رو شده است.
چالش‌های پیش‌روی شهرداری و صنعت ساختمان
با این شرایط، چشم‌انداز بازار مسکن از نگاه سازنده‌ها، ادامه رکود در سال آینده است، از همین رو پرسش اساسی این است که شهرداری تهران بر چه مبنایی افزایش قابل‌توجه درآمد از محل عوارض ساخت‌وساز را برای سال ۱۴۰۵ پیش‌بینی کرده، آن هم در شرایطی که نشانه‌ای از رونق در بازار مسکن و ساختمان دیده نمی‌شود؟
تحقق جهش ۴۴ درصدی درآمد شهرداری از دو مسیر ممکن است:
- افزایش تیراژ ساخت‌وساز و رشد تولید مسکن: مسیری که با توجه به وضعیت رکودی بازار و افت صدور پروانه‌های ساختمانی، چندان محتمل به نظر نمی‌رسد. رکود حاکم بر صنعت ساختمان، چشم‌انداز روشنی برای افزایش حجم ساخت‌وساز در سال آینده ترسیم نمی‌کند.
- افزایش نرخ عوارض ساختمانی و بالا بردن هزینه صدور پروانه‌های ساختمانی: گزینه‌ای که احتمال تحقق آن بیشتر به نظر می‌رسد، اما این مسیر برای بخش ساختمان تبعات سنگینی به همراه دارد. افزایش نرخ عوارض در شرایطی که سازندگان به دلیل تورم هزینه‌های تولید و رکود بازار، نه تنها حاشیه سودی ندارند بلکه با زیان مواجه شده‌اند، فشار مضاعفی بر پیکره صنعت ساختمان وارد خواهد کرد.
در چنین فضایی، جهش ۴۴ درصدی درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت‌وساز می‌تواند به «رکن پنجم رکود مسکن» تبدیل شود. ساخت‌وساز در حال حاضر با چهار عامل رکودساز اصلی شامل «تورم تولید، فشارهای مالیاتی، هزینه‌های بیمه کارگران ساختمانی و مقررات نظام مهندسی» دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ در نتیجه افزایش عوارض ساختمانی در بودجه ۱۴۰۵، عملاً به عنوان پنجمین ستون رکود، در برابر سرمایه‌گذاران و سازندگان مسکن قرار می‌گیرد و تیغه جدیدی مقابل تولید مسکن می‌کشد.
این در حالی است که این الگوی درآمدی شهرداری، سال‌ها محل نقد کارشناسان شهری و اقتصادی بوده است. وابستگی بالای بودجه اداره پایتخت به فعالیت‌های ساختمانی و معاملات ملکی، منابع مالی شهر را به نوسانات بازار مسکن گره می‌زند و از سوی دیگر، پیامدهای این مدل تامین مالی و تراکم‌فروشی، به تشدید همزمان رکود و تورم در بازار مسکن منجر می‌شود. وقتی بخش عمده درآمدها از ساخت‌وساز ناشی می‌شود، مدیریت توسعه پایدار و کنترل رشد نامتوازن شهر دشوار می‌شود.
«چرخه معیوب» درآمد شهر و راهکارهای برون‌رفت
مهدی اقراریان، رئیس کمیسیون نظارت و حقوقی شورای شهر تهران، علت را چرخه معیوب در سیاستگذاری‌ها معرفی کرد و گفت: شهر تهران به یک «ابرچالش ملی» تبدیل شده است. تمرکز تمام فرصت‌ها در تهران مانع از توسعه متوازن در کشور شده و بخشی از نارضایتی‌ها در شهرهای کوچک ناشی از همین مساله است. تهران امروز به صورت افسارگسیخته گسترش یافته و با هزینه‌های اجتناب‌ناپذیر زیادی مواجه است که شامل هزینه‌های حمل‌ونقل، جمع‌آوری پسماند، هزینه‌های پرسنلی مدیریت شهری و اداری و پروژه‌های عمرانی است. برای تامین این هزینه‌ها، نیاز به منابع درآمدی پایدار است.
وی هشدار می‌دهد که تلاش‌هایی در مجلس برای کاهش سهم شهرداری تهران از مالیات ارزش‌افزوده صورت می‌گیرد که پیامد آن «شهر فروشی بیشتر» خواهد بود. به گفته او، بودجه‌ریزی در تهران امروز به یک چرخه معیوب تبدیل شده است. از محل «فروش شهر»، شهر در حال بزرگ‌تر شدن است و این یعنی افزایش تقاضای سفرهای درون‌شهری که بروز آن مشکلات ناشی از تامین مالی برای شبکه حمل‌ونقل را باعث می‌شود و در نتیجه برای تامین آن مجدداً شهرفروشی صورت می‌گیرد. پیامد دیگر آن، قفل‌شدن برخی معابر تهران به دلیل بارگذاری مازاد است.
اقراریان معتقد است؛ راه‌حل اصلی بازگشت به قانون و تمرکززدایی از پایتخت است. کمیسیون ماده ۵ باید از بارگذاری‌های فراتر از طرح جامع و تفصیلی تهران جلوگیری کند. بازگشت به طرح تفصیلی و اجرای قوانین مصوب مجلس در خصوص تمرکززدایی از تهران، می‌تواند به تعدیل منطقی سهم عوارض ساختمانی و کاهش سرعت «شهرفروشی» در بودجه کمک کند. به این ترتیب، درآمد شهرداری می‌تواند به سمت ارائه خدمات و شیوه‌های نوین درآمدزایی حرکت کند، همان‌طور که برخی شهرهای پیشرو جهان به این سمت رفته‌اند.
او تاکید می‌کند؛ عدم پیگیری تکالیف قانونی مصوب سال ۱۳۹۴ با عنوان «امکان‌سنجی انتقال مرکز سیاسی و اداری کشور و ساماندهی و تمرکززدایی از تهران» باعث شده که حجم بودجه شهرداری تهران همچنان مبتنی بر «فروش شهر» باقی بماند.
کاهش وابستگی به درآمدهای شهرسازی؛ تلاشی موفق؟
محمد آخوندی، رئیس کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران، در توضیح این موضوع، به کاهش تدریجی این وابستگی اشاره می‌کند. به گفته او، پیشنهاد شهرداری برای حوزه شهرسازی در سال آینده ۱۴۴ هزار میلیارد تومان از مجموع ۳۲۰ هزار میلیارد تومان بودجه است که این رقم کمتر از ۵۰ درصد کل منابع را شامل می‌شود؛ در حالی که در سال‌های گذشته، سهم درآمدهای شهرسازی از کل منابع شهرداری به بیش از ۶۰ تا ۷۰ درصد نیز می‌رسید. او تاکید می‌کند، در حال حاضر این سهم به زیر ۵۰ درصد کاهش یافته و پیش‌بینی می‌شود رقم در نظر گرفته شده برای حوزه شهرسازی در جریان بررسی‌های شورای شهر کاهش پیدا کند.
سیاست کلی در این حوزه، کاهش تدریجی سهم درآمدهای شهرسازی در بودجه شهرداری است؛ مسیری که در سال ۱۴۰۴ به کمتر از ۵۰ درصد رسید و در بودجه ۱۴۰۵ نیز تلاش شده این نسبت حفظ شود. او تاکید می‌کند؛ سیاست کلی، کاهش تدریجی وابستگی به درآمدهای شهرسازی و حرکت به سمت منابع پایدارتر است؛ مسیری که به گفته خودش، تاکنون «تقریباً موفق» بوده است. البته او، موضوع واگذاری دارایی سرمایه‌ای (واگذاری املاک) را مجزا از موضوع شهرسازی می‌داند و آن را به عنوان درآمدی مجزا از آن تعریف می‌کند که شهرداری در مواقع ضروری و به منظور تامین هزینه‌های خود، اقدام به فروش برخی از املاک تحت مالکیت شهرداری می‌کند.
نفس‌های به شماره افتاده صنعت ساختمان
پژمان جوزی، رئیس انجمن صنعت ساختمان، با اشاره به بودجه ۲۳۰ همتی شهرداری در سال جاری که ۱۰۰ همت آن مربوط به عوارض ساختمانی بود و با افزایش ۴۴ درصدی برای سال آینده به ۱۴۴ همت رسیده است، این افزایش را در شرایط رکود کنونی قابل بررسی می‌داند. او دو چالش بزرگ را پیش‌روی شهرداری مطرح می‌کند:
- افزایش تیراژ ساخت‌وساز: با توجه به کاهش تیراژ پروانه‌های ساختمانی و متراژ ساختمان در سال‌های اخیر، این مسیر محتمل به نظر نمی‌رسد.
- افزایش نرخ عوارض ساختمانی: این اقدام ضربه سهمگین‌تری به پیکره رکودزده بخش مسکن و ساختمان وارد خواهد کرد.
جوزی تاکید می‌کند که موانع موجود برای تولید مسکن و سرمایه‌گذاری ساختمانی کماکان به قوت خود باقی است و این موانع شرکت‌های ساختمانی را زمین‌گیر کرده است. او به موارد زیر اشاره می‌کند:
- سازمان تامین اجتماعی: نحوه محاسبه بیمه کارگران که ۱۵ بار تغییر کرده و اکنون بر اساس محتوای جواز ساختمانی است، بسیار آسیب‌زا است. این سازمان حتی به قانون ۳۶ قسط پرداخت حق بیمه نیز پایبند نیست.
- مالیات: صنعت ساختمان بیش از ۷ کد مالیاتی دارد که سرمایه‌گذاران را به بازارهای موازی سوق می‌دهد.
- سازمان نظام مهندسی ساختمان: اختیارات وسیع این سازمان و عدم اصلاح مؤثر قوانین آن، مانع تولید مسکن است.
از نگاه انجمن صنعت ساختمان، این صنعت حال خوبی ندارد و مسئولان باید صدای آن را بشنوند. او خواستار حل مشکلات با سازمان تامین اجتماعی، آگاهی سازمان امور مالیاتی از مشکلات ذی‌نفعان و کاهش اختیارات سازمان نظام مهندسی است تا این صنعت بتواند نفس بکشد.
درباره هوش‌مصنوعی دست‌اول:
تمامی اخبار دست‌اول توسط دستیار هوش مصنوعی «هوشنگ» پردازش، صحت‌سنجی، خلاصه و بازنویسی شده است. هوشنگ هر روز با داده‌های جدید آموزش داده می‌شود و با نظارت دقیق انسانی و سردبیری دست‌اول در حال بهتر شدن است.
شما می‌توانید از چت‌بات و سایر ابزارهای هوشنگ به صورت رایگان استفاده کنید.
