رکود بی‌سابقه بازار مسکن ایران؛ تحلیل جامع مسعود نیلی

افت شدید معاملات و توان خرید مسکن

بر اساس گزارش نیلی، حجم معاملات مسکن در تهران به شکلی معنادار افت کرده و به حدود یک‌چهارم روند معمول خود رسیده است. این کاهش از ۱۶ هزار فقره در سال ۱۳۹۶ به حدود ۴ هزار فقره در سال ۱۴۰۳، نشانه‌ای آشکار از تشدید فشار معیشتی و گسترش فقر مسکن در میان خانوارهای شهری است.

چرا تقاضای مصرفی رو به افول است؟

توان خانوارها برای ورود به بازار مالکیت، عمدتاً به دو متغیر کلیدی وابسته است:

• درآمد و امکان پس‌انداز: در سال‌های اخیر، رشد درآمد خانوارها از تورم عقب مانده که سهم هزینه‌های ضروری را در سبد خانوار افزایش داده است. این امر به کاهش پس‌انداز مؤثر برای خرید مسکن و دشوارتر شدن مسیر تملک برای بخش بزرگی از طبقه متوسط منجر شده است.
• کارایی تسهیلات اعتباری برای خرید مسکن: تسهیلات و وام‌ها نیز نتوانسته‌اند نقش جبرانی ایفا کنند.

نیلی برای روشن‌تر شدن این وضعیت، شاخص «متراژ قابل خرید از محل مجموع هزینه‌های سالانه خانوار» را مطرح می‌کند. بر اساس این برآورد، توان تملک مسکن برای یک خانواده شهری به‌طور متوسط از حدود ۶.۶ مترمربع در سال ۱۳۹۶ به حدود ۲.۷ مترمربع در سال ۱۴۰۲ کاهش یافته است که مسیر مالکیت را برای خانوارها تنگ‌تر کرده است.

تسهیلات مسکن؛ دست‌نیافتنی برای بسیاری

وام زوجین در تهران با وجود رقم بالا، به دلیل نرخ سود سنگین و بازپرداخت محدود، عملاً تنها برای دهک‌های بالای درآمدی (هشتم، نهم و دهم) قابل بازپرداخت است. این وضعیت، قشر متوسط و نیازمند را از دسترسی مؤثر به این تسهیلات محروم می‌کند.

ضعف تقاضای سرمایه‌ای و مقایسه با سایر دارایی‌ها

رکود بازار مسکن تنها از کانال مصرف‌کنندگان نیست؛ حتی انگیزه‌های سرمایه‌گذاری نیز تضعیف شده است. کاهش نقدشوندگی در دوره‌های رکودی، تبدیل مسکن به نقدینگی را دشوار و پرهزینه می‌کند و جذابیت آن را برای سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز کاهش می‌دهد.

مقایسه بازدهی مسکن با دارایی‌های جایگزین نشان می‌دهد که رشد بازدهی مسکن در سال‌های اخیر کاهش یافته و در مقابل، دارایی‌هایی مانند طلا برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر شده‌اند.

جدول مقایسه بازدهی سالانه دارایی‌ها (۱۳۹۶-۱۴۰۴)

(این جدول فرضی است و مقادیر دقیق در متن اصلی ارائه نشده است. مقادیر سال ۱۴۰۴ تا پایان آذرماه محاسبه شده‌اند.)

نوسان‌پذیری و بازدهی بالاتر در طلا و ارز در برخی سال‌ها، پاداش ریسک در این بازارها را برای سرمایه‌گذار جذاب‌تر از مسکن کرده است. حتی با وجود بازدهی اسمی قابل‌قبول مسکن، نقدشوندگی پایین و هزینه‌های معامله می‌تواند بازدهی مؤثر سرمایه‌گذار را کاهش داده و رکود را تشدید کند.

گره‌های سمت عرضه در بازار مسکن

سمت عرضه نیز با محدودیت‌های جدی مواجه است. افزایش هزینه ساخت، جهش قیمت زمین و دشوارتر شدن تأمین مالی پروژه‌ها، ریسک ساخت را بالا برده و حاشیه سود سازندگان را فشرده کرده است. نااطمینانی‌های اقتصاد کلان و تغییرپذیری مقررات، افق تصمیم‌گیری را کوتاه کرده و بخشی از سرمایه از ساخت‌وساز به بازارهای نقدشونده‌تر منتقل شده است. نتیجه این روند، کاهش انگیزه تولید و کند شدن عرضه جدید است.

سیاست‌گذاری و بوروکراسی شهری؛ عامل تشدیدکننده

طولانی شدن فرآیند صدور پروانه و پایان‌کار، تعدد مجوزها و استعلام‌ها، تغییرپذیری مقررات و هزینه‌های رسمی و غیررسمی، زمان و هزینه ساخت را افزایش داده و ریسک پروژه را برای سازنده بالا می‌برد. این عوامل باعث می‌شود سرمایه از تولید مسکن فاصله بگیرد و سمت عرضه، توجیه اقتصادی لازم را از دست بدهد.

چارچوب محاسبه هزینه پروانه ساخت در ۱۴۰۴

چارچوب محاسباتی منتشرشده درباره هزینه پروانه ساخت در سال ۱۴۰۴ نشان می‌دهد که بخش مهمی از این هزینه در قالب عوارض شهرداری دریافت می‌شود. این پرداخت معمولاً تک‌مرحله‌ای نیست و متقاضی هم در زمان ثبت درخواست و هم پس از نهایی شدن نقشه معماری با پرداخت عوارض مواجه می‌شود. هزینه نهایی به متغیرهایی چون مساحت ناخالص زیربنا، قیمت منطقه‌ای، تعداد طبقات و تعداد پارکینگ وابسته است.

ضرایب پلکانی عوارض با افزایش زیربنا رشد می‌کند: از ۵٪ برای زیربنای تا ۶۰ متر شروع شده و برای ۵۰۰ متر به بالا به ۱۲۰٪ می‌رسد. این ساختار برای سازنده خصوصی بازدارنده است، زیرا با بزرگ‌تر شدن پروژه، ضریب هزینه به صورت جهشی افزایش می‌یابد و عدم قطعیت مالی و زمان‌بندی پروژه را بالا می‌برد.